今年以來，城市服務開始吸引更多龍頭物管企業的關注。
在2020年內，萬科物業、碧桂園服務（HK：06098）等老面孔經過長時間的探索，項目落地的節奏開始加快，而包括融創服務、佳兆業美好（HK：02168）等新參與者也在快步入局，以圖在這片新藍海上儘快建立優勢。
有業內人士表示，物管企業開闢城市服務的巨大潛在市場，既符合企業擴張的需求，亦適應了當前城市發展的導向，在物業傳統業務競爭日趨激烈的大環境下，將是一個雙贏選擇。
然而，對於熟悉以社區為基本單元的物管企業來說，城市服務更大的空間以及更繁複的內容，無疑是一場巨大的考驗，而如何將規模真正轉化為利潤，則是擺在企業加碼城市服務後不得不面對的難題。
頭部企業加快布局城市服務藍海
近兩年在資本市場上炙手可熱的物管企業，如今亦有了成長的煩惱。
今年上半年，上市物管企業在管面積以13.5%增速延續了高增長態勢，但降至7.3%的合約面積增長，亦表明留給物管企業發力的儲備面積或已經出現了拐點。
在業內人士看來，當前「跑馬圈地」雖仍是企業發展的主線，但依靠傳統業務突破已愈發不易。這一方面來自於房開市場總規模出現瓶頸，依靠母公司交付得到的增量已相對平穩；另一方面則是第三方優質資源的覬覦者不斷增多，收併購市場競爭的日趨激烈。
在此背景下，頭部物管企業紛紛將觸角從社區服務伸向城市服務層面的藍海。統計顯示，今年以來萬科物業、碧桂園服務、保利物業（HK：06049）、龍湖智慧服務等老玩家加大了在城市服務層面的探索，其中，萬科物業在上半年拿下了廈門鼓浪嶼、青島動車小鎮等項目之後，在尚未結束的三季度中，已接連將武漢漢江老城區、成都軌道交通、江門人才島等城市服務收入囊中。
與此同時，更多新參與者也在積極入局。其中，佳兆業美好與邯鄲市峰峰礦區政府戰略合作成立城市綜合服務平臺；融創服務亦與南昌市政公用資產管理有限公司在南昌籤署戰略合作協議，雙方將合資組建江西融政物業服務有限公司，在城市服務整合管理領域展開深度合作。
在頭部企業的積極布局背後，是城市服務巨大的潛在市場。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進便對藍鯨房產表示，一座城市的轉型，需要很多傳統物業服務以外的其他內容，包括一些城市運營、公共設施等諸多品類，而這些均為物管企業帶來很大的市場空間。
事實上，政府亦對於城市管理方面有著較為強烈的需求，自2018年以來，各大城市開始紛紛推出城市精細化管理政策，而物管企業的優勢使其成為承擔這項任務的最佳人選。碧桂園服務總裁李長江便曾表示，在城市治理層面，數據化轉型升級、數位化應用還有很長一段路要走，在此背景下，物管企業具有先天的優勢，可以從基層賦能、輔助決策為政府決策者提供數據以及智能應用。
可以看到，優質物管企業進入城市服務領域是一個雙贏的選擇。不過，從目前來看，城市服務極高的門檻，也意味著這個方向尚只有少數頭部物管企業能夠參與。
從一個社區到一座城市，城市服務顯然包括含著更多內容。資料顯示，在物管企業對城市服務提供的主要服務中，住宅及商業、社會場所的物業管理服務不再佔據主導地位，通常僅佔整體服務的三成左右；取而代之的是，市容環衛、市政設施、園林綠化、城市照明、綜合管廊、水利設施對城市公共空間的管理，才是城市服務領域的重頭戲。
有觀點認為，物業城市服務的主體是城市，服務內容不再是簡單的社區或大樓保潔、保安，而是涉及到各項市政服務和盤活社會資源等領域，對參與的物企體量和專業化水平存在高標準要求。
這意味著，對於物管企業，城市服務業務對資源整合能力、綜合實力均提出了極高的要求。
利潤空間有待挖掘
在房企對城市服務領域的探索進程中，萬科物業可以稱得上是一名先驅者。
自2018年成功落地珠海橫琴新區項目之後，2019年萬科物業順利接下了雄安新區、廣州白雲等4個區域的城市服務，承接下當地的城市環境衛生、城市公共綠地養護、市政基礎設施養護、社區綜合治理、公共資源經營管理等城市管理業務。而在今年以來，萬科物業新增的城市服務項目已達到了5個項目，有機構估算，目前萬科物業在城市服務領域的整體覆蓋面積已經超過3500平方千米，覆蓋人口超過600萬。
今年5月，城市服務在萬科物業內部的地位再一次提升，成為繼住宅、商企之餘，「三駕馬車」發展戰略的最後一個引擎。在CEO朱保全的預期之中，若進展順利，萬科物業未來兩年將與全國30個城市商談城市服務領域深入合作，並將城市服務打造為住宅物業之外的另一個百億業務單元。
而這一定程度上得益於萬科在橫琴項目上取得的成功。根據CRIC數據，萬科操盤的大珠海橫琴城資，僅來源空間類業務的年度合同額便超過3億元。但在巨大營收的誘惑背後，數據也將城市服務並不美好的盈利能力展露無遺，橫琴項目之中，承接的公共空間管理業務的整體利潤率僅為3-4%。
這個利潤水平無疑與物管行業整體利潤率存在較大距離，更與萬科物業主營業務的盈利能力存在較大落差。根據披露，在2020年上半年，萬科物業實現營業收入66.98億元，整體營業利潤率約為14.37%。
「利潤一直是物管企業開展城市服務業務的難題。」在嚴躍進看來，物管企業通常承接城市服務是以打包的形式進行，這種打包模式就意味著有很多可能提升經營成本的繁瑣內容存在，這使得企業在當前探索階段往往會遇到有盈利上的壓力。
可以看到，城市服務業務的增收不增利是行業內企業普遍存在的現象，保利物業等企業毛利率亦均受到公眾服務業務的拖累。
在業內人士看來，前期投入較大的城市服務業務，在盈利空間上仍有進一步挖掘的可能，譬如在在獲得巨大面積之後可拓展的增值服務，便有著改善相關業務盈利水平的可能。其中，嚴躍進表示，改善利潤核心的一點是城市運營要跟社區相結合，例如通過養老公共設施、公共教育資源打通政府發展目標與社區業主需求，做好這些領域的對接，可能會在後續為相關企業提供較好的盈利增長。
面對城市服務這一新的範疇，物管企業在拓展業務之餘亦開始承擔更多得社會責任。在疫情之下贏得越來越多業主信任之後，能否在一座城市的管理有更多斬獲，無疑是頭部物管企業面臨的新挑戰。