圈內曾流傳萬達老闆王健林的一句名言："做住宅地產是小學生；做商務地產、寫字樓、度假村等是中學生；做商業地產是大學生；做城市綜合體是研究生"。筆者理解，這句話的意思並非說住宅房地產好做，而是形容商業類房地產難做。
當然，確切地說，商業地產的概念，實際上是統指非住宅類的、所有經營性房地產的總稱，其中既包含商務地產、寫字樓、度假村，也包括城市綜合體，甚至工業產業地產、大型文旅地產等等。
01
既然商業地產難做，那麼，其中有沒有區別於住宅房地產的基本邏輯？
顯然，這是肯定存在的，這裡主要存在兩大區別：一、住宅類房產是消費型房產，而商業房產是經營性房產；二、住宅房地在項目銷售完以後即告結束，而商業類房產在售完以後項目才剛剛開始。
住宅房產研究對象主要包括土地、金融、開發與置業人群四大要素。
而商業房產的研究對象除了上述四者之外，還要研究宏觀層面的經濟走勢、區域（城市）商業、目標市場，以及商業項目說依託的商圈、經營者和消費者。而每一種業態的商業地產，其開發、銷售、招商與經營的手法都不一樣。
這才是其之所有"難"的根本原因。
商業地產的基本邏輯是"投資與經營"，住宅房產的基本邏輯是"投資與消費"。
商業房產本身不能直接拿來消費，它是商品或服務的載體。因此，商業房地產的研究對象不僅僅是誰來買房子，還要研究誰來租房子，租來做什麼，誰來消費，為什麼來消費，能消費多久等關鍵性問題。
02
正是因為商業是用來經營的，如果沒有商家進駐，就沒有辦法正常營業，更不能帶來正常的消費和利潤，這樣就會導致它一文不值，最後或空置、或破敗，淪為爛尾經濟。
商業地產涵蓋的商品與服務可謂五花八門，商業消費的豐富性註定了商家展示與經營的多樣化，同時也註定了商業物業在建築形態上的千變萬化。
例如，有的商家要求昭示性強，有的商家要求可達性強，有的商家卻要求私密性強，有的要求有停車位，有的要求帶電梯，有的要上下兩層，有的只要一二十平米，有的能承受50元/㎡/天租金，有的只能承受0.5元/㎡/天的租金，有的只做女人生意，有的只做孩子生意，有的是目標型消費，有的是隨意性消費，有的要在核心地段，有的在哪都能開。
商家所有的需求反應到商業物業上，建築形態就會呈現其豐富與多樣性。
03
要想把一個商業項目做好，首先必須要了解商業業態。
總體看，商業業態大概可以分為：購物（含商品批發與零售）、餐飲、休閒娛樂、交通、酒店住宿、文化藝術、服務等七個大類，每一項又可以細分出很多子業態。
例如商品購物可以細分出日用百貨、珠寶首飾、服飾箱包、五金家電、家居軟裝、建築建材、食品飲料等。餐飲分重餐飲與輕餐飲，輕餐飲又分飲品店、茶樓、咖啡館等。休閒娛樂常見的有酒吧、夜總會、KTV、電影院、電玩城、美容美體、健身房、足療保健、桌球、兒童娛樂等等。
作為專業人士，首先至少要了解以上所有業態選址要求，包括商圈要求、建築形態、面積、租期、合作方式等。
比如，蘇寧要在核心商圈面積3000㎡起，沃爾瑪要配300個以上免費車位租期20年或20年以上，肯德基要求最佳位置面寬12米，金逸影城要求層高9米，7天連鎖酒店建築寬度或進深14米左右為最佳等等。
其次，要了解商業坪效以及彼此之間的關係。
為什麼購物中心的珠寶首飾奢侈品總是在首層最好的位置，而美食廣場、電影院、KTV總是在樓頂或地下？主要原因就是商業坪效不同。產值最高的業態能承受更高的租金，受到最好的待遇。
當然，商業與市場都在發展與迭代，當前在一些大型綜合體中配置更高比例的餐飲休閒娛樂業態，成為新趨勢，雖然這些業態坪效不高，但可以招攬人氣，與零售購物形成互動，帶動整個商業氛圍。
04
作為專業人士，商業運營中還要對項目總體定位做綜合考量。
多數時候，商業中的商品或服務做何種安排並不容易做出合理判斷，比如，當一家酒店裙房空出3000㎡場地時，是引入一家大型的健身房、一家茶館還是數家美容院呢？
這裡就要考慮到"商業主題"問題。
商業主題是最近10年商業領域的新概念，可以理解成為是針對某一特定領域或特定消費人群的多種業態組合。如兒童主題中可能包含有關兒童的商品、娛樂、餐飲等多種業態。現在的大型商業體，幾乎都涉及多種商業主題，如餐飲主題、女性主題、休閒主題、數碼主題、家居主題等等，這些商業元素的聚合，可以形成整體品牌效應，給消費者帶來更好體驗，更有利於商業體在競爭中脫穎而出。
對商業業態與商業主題的認識，最終會形成對商業的整體定位和整合包裝意識。
這是一項需要綜合各方面要素做出合理規劃的技術性極強的工作，必須針對整體城市、區域、項目周邊環境的綜合考量，了解商業項目自身的優劣所在，對開發商、投資者、經營者、目標消費者都要有深度把握，最後還要對區域內商業競爭業態，現有與潛在競爭對手等多重因素綜合衡量後，做出合理決策。
小結
這是商業地產項目運營的第一步，做到了就基本登堂入室，成為一個合格的商業地產專業人才。當然，如果要想成為更高級的商業經營管理人才或頂級操盤手，還有更多方法和技能，我們將在以後的篇幅中慢慢聊。