電視劇《奮鬥》熱播，很多80後、90後看了那群「心碎烏託邦」用廠房改造的loft之後，對公寓產生了好感。的確，相較於動輒一兩百萬的住宅，僅靠自己單薄收入生活的90後，要實現買房夢想是越來越困難了。把目光投向價格較低、能滿足居住需求、裝修現代化的公寓，也就成了現實生活中的必然。再加上，在昆明購買公寓，有的甚至可以落戶上學，牽動了很多人的心。
然而，咱們買公寓是硬需求，不是像《奮鬥》裡的小年輕那樣鬧著玩，畢竟手裡的資金有限。隨著市場上公寓產品的大批出現，人們對此的看法也是褒貶不一，那公寓究竟適不適合購買呢？
昆明的公寓有沒有購入價值
房子可以被劃分為很多種，有住宅，有公寓，還有小產權房。面對這麼多的種類，每個人的想法都不一樣。公寓房一般都地處市中心，但因為不能落戶的問題，阻擋了許多想購買的人。不過在2019年公寓房的最新政策中，公寓房也能落戶了，還能辦理入學。
記者了解到，公寓是一個很考驗地段的投資產品，拿來自住的很少。地段好自然租金高，比如昆明廣場·悅中心，地段位於北京路，北京路沿線寫字樓密布，俊發中心、昆明廣場269、財智心景、金領地、金尚壹號、欣都龍城等，這裡匯聚了大量的大中小企業和員工，同時也有大量的住宅小區。這類公寓，可以租給小企業辦公，也可以是小型經營店鋪作為臨街門面的替代品。最主要的是，周邊已經沒有類似產品在售了，因此具有投資價值。
此外，附近保有大量住宅小區、居民片區以及學校周邊，也是投資公寓的好選擇。世紀城片區就是一個典型例子，單就世紀城（2.3萬戶左右）和海倫國際（規劃約3萬戶）來說，常住人口保守估計超過10萬人，圍繞這些居民的衣食住行，衍生出大量對小型辦公場所的需求，教育培訓、美容娛樂、餐飲住宿以及房屋中介，客源穩定。同時，其處於自貿區，區域內做生意的外地商人以及下屬白領不是人人都在昆明持有住房，大多需要就近租房，這些條件註定了該區域公寓的投資價值。
但是，在昆明購買公寓也有需要注意的地方。首先，其首付需要50%，貸款只能貸10年，還比較難批；其次，公寓大部分屬於商業用地，產權40年（產權年限是從開發商拿地那天開始算起的），且商業用水用電價格高於居民水電價格，沒有煤氣；再次，公寓二手房交易稅費較高，徵收契稅3%，五年以內交易個稅1%，增值稅5.6%；最後，其公攤很大（部分公攤超過30%），建築面積35㎡實際使用面積22㎡甚至更少，昆明loft公寓基本都是層高4.5米，不太適合身高較高的人群入住。
值得90後出手嗎
小楊今年27歲，剛工作3年。他告訴記者，如果在中心城區購買住宅式新房，每平方米一般都要2萬元以上。如果購買一套100平方米的房子，總房款就要200多萬元。儘管可以貸款，但是依然會感到壓力大。如果要買價格低一些的房子就要到郊區去，但距離工作單位太遠，生活配套也不佳。而如果買一套面積小一些的商住公寓，房款要少很多，將來不住的話還可以對外出租，至於水電問題，因為平時並不經常做飯，所以水電費不會太高。
記者採訪發現，大部分90後已把買房提上議事日程了。然而，就算是貸款買房，幾十萬的首付款也是一個問題。迫於手頭資金不足，很多90後將目光轉向了低總價的小戶型公寓，而被他們青睞的商住公寓都具有相關要素：一是公寓處在較為繁華地段；二是交通方便，特別是附近有地鐵、公交站等；三是周邊生活設施比較配套，比如銀行、電影院、大型超市、健身房等。另外，公寓最好還要包租，如果發現不喜歡住了，還可以以開發商的名義整體對外出租，進行投資，照樣賺錢。
對此，在昆明從事房地產8年有餘的老錢持不同意見。他認為，買房的目的分為兩種，自住、出租或者投資。先說自住、出租。公寓基本都是開放式管理，沒有獨立的綠化，人員混雜，大部分都是用來開旅館、公司，幾乎沒有居住體驗，你的鄰居也無法選擇，這就讓公寓失去了最基本的住家屬性；再者，公寓的水電費都是按商業標準收取的。昆明市居民用水3.5元/噸，而公寓水費5.2元/噸，居民用電每度0.5649元，而公寓電費每度1.2元，同地段住宅物業費3元/平米，公寓物業費6元/平米，這些無疑增加了居住成本。有人會說，如果我租給租戶，這些費用就是租戶承擔了。按照昆明的租房規矩，是租戶承擔房屋租賃期間的物業費和水電費。但是換個角度，租戶的成本增高，你的租金就不一定租得那麼高了。降價租，回報率又在哪裡？也有人說，不是很多公寓都跟酒店籤約的嗎？是的，很多都是，那只是開發商的營銷手段。一般都跟你籤個5年返租，年租金是房款的5%左右。現在酒店經營那麼難，你敢保證5年後它還在經營嗎？
老錢認為，投資公寓不划算。從昆明目前的情況來看，同一位置的公寓和住宅，漲勢完全不同，住宅的漲幅可以達到公寓的3倍以上。他舉了個例子，2016年他認識的A和B手上都有25萬現金買房。當初船房片區公寓和住宅都是10000元/平米左右單價，A選擇了買50平米的公寓，總價50萬（公寓首付25%，首付25萬），B選擇了住宅100平米則是100萬（住宅首付25%）。至今，A的公寓可以賣55萬（單價漲了1000元/平米），B的住宅已經可以賣到135萬了（單價漲了3500元/平米），B和A投入的本金都是25萬元，卻比A多掙了30萬元。
什麼樣的人適合購買公寓
公寓類型大致分為三類：普通公寓、商務公寓、酒店式公寓。普通公寓也叫住宅類公寓，用地性質一般為住宅，產權年限是70年；商務公寓用地性質是商業用地，產權年限是40年，一般位於城市核心地段及商務中心區，具備寫字樓功能，價格相對寫字樓低，首付最低5成，按揭可達10-20年；酒店式公寓用地性質和商務公寓一樣，產權年限也是40年，面積較小，主力戶型在90平米以下，裝修檔次較高，大多位於城市繁華地帶、商圈周邊，一般以只租不售和產權經營為主，大多聘請國際知名品牌物管公司，專業酒店管理集團提供專業、細緻、科學的酒店式服務，所以物業管理費高。那麼，什麼人最適合買公寓呢？
收入穩定，需要給家人更好條件的群體。成家立業，收入穩定。然而，未來新的挑戰也將接踵而至，教育孩子、父母養老、生活需要，可在這些問題面前工資僅是杯水車薪，買間公寓，風險小收益平穩，一個月兩份收入，生活條件也會越來越好。
一房養三代，想做長線的投資者。「一房養三代」這句話一直被投資圈人士視為金口玉言，隨著公寓市場越來越成熟，公寓易出租、租金高的優勢逐漸凸顯。具有長遠目光，考慮投資公寓是長線投資的最好選擇。
以租還貸，長期租房的年輕精英。長期租房，不如自己買一套公寓。可以算算，好地段的公寓月租金會超過購買這套公寓的月供，多年交付的租金加在一起，足可買一套同面積的公寓了。
買基金，不如做定存房產的理財者。對於穩健型基金投資者，股市、債券的高風險投資損失也比較高，相較於高風險的股市、基金投資等，更應該考慮投資公寓，公寓的租金收益、升值收益，讓你的資金增值更有雙重保障。
投資養老，適合老年養老保障的人。到了後半生，人會越來越孤單，為自己準備一份穩定的養老保障對於老年人來說是最重要的，無須費心費力經營即可坐收租金，既不讓子女擔心，又能在老年時光享受更加安逸的生活。本報記者 阿芳