FANGDONG ｜ 房東俱樂會
撰文：慕容富 美編：小櫻 校對：塔夫
9月7日，恆大集團董事局主席許家印主持集團營銷大會，宣布自9月7日起至10月8日，恆大樓盤全線7折！
恆房通活動頁面截屏
周口老鄉就是狠！在疫情還沒過的2月，恆大曾宣布2020年2月18日至2月29日，全國在售樓盤可享75折。
這次比疫情期間還要加大劑量，可以想像，恆大將比任何友商都要先收割「金九銀十」的一波行情。
10分鐘前，房東俱樂會致電河南恆大領導，對方透露，「我們正緊鑼密鼓，按照集團指示，制定各樓盤的優惠措施，雖不會是目前已優惠的價格再打7折，但促銷力度肯定前所未有……」
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為何恆大帶頭大降價？
據8月28日《經濟參考報》報導，近日住建部約談12家房企：碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤、陽光城。
住建部要求：
1、剔除預收款後的資產負債率不得大於70%。
2、淨負債率不得大於100%。
3、現金短債比不得小於1倍。
其中恆大2019年負債率為159%，按要求恆大從2020年開始三年內必須降低負債率，以達到住建部要求。
住建部還表示，將完善市場化、規則化、透明化的融資規則，以「利於地產企業形成穩定金融政策預期」，合理安排經營活動和融資行為增強自身抗風險能力。
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鄭州早已開始大促銷
受今年疫情影響，鄭州各大房企離2020年初制定的銷售目標相差甚遠，截止2020年6月31日，鄭州各大房企僅完成全年銷售任務25%左右，並且無一房企主動下調2020年銷售任務。
各房企資金鍊普遍緊張，加之剛需銷售不振，鄭州又是剛需佔比近70%的剛需型市場，不少樓盤早已祭出兩個促銷殺器。
1、首付分期
比如永威十五周年慶，先付8260元訂房；金水世紀城推出1萬網籤，5年10次分期；南龍湖上半年更生猛，0首付、分期6年的政策都甩開了……
2、降價或特價房促銷
比如北龍湖美林上苑促銷價由精裝4.3萬/平，降至3.3萬/平毛坯；
北港正弘中央公園1萬/平降至8500元/平；
北港融創空港宸院洋房已降至8800元/平起；
北港和昌雲築明年9月份交房，交房前可3次首付分期，單價已低至7300元/平左右；
名門城邦從15500降至特價房的12000元/平；
碧桂園西湖推出13500元/平的特價房，比正常均價15200元/平低了1700；
和昌水岸花城拿出員工福利房，單價9xxx，比正常均價12000低了近3000元……
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「便宜沒好貨」永遠是真理
面對來勢洶洶「金九銀十」大促銷，確實是鄭州人購房的好機會，但大家還是要冷靜，你買的是房子，不是折扣，更不是置業顧問美女的微笑。
老話說得好，「從南京至北京，買家沒有賣家精」，「一分價錢一分貨」。
鄭州市場的房價在分化，各樓盤的品質與服務也在急劇拉開差距。
房東俱樂會一貫主張：好開發商、好樓房促銷越促銷越要買；差開發商、差樓盤要堅決迴避。
快到十一假期了，鄭州必須躲開的坑爹盤如下：
1、漢德如意府
地段：漢德如意府位於白沙鄭開大道與永順路交會處南，總佔地約42.8畝，由4棟住宅與一棟丹尼斯自有商場及商務辦公樓組成。
開發商：丹尼斯旗下全資地產子公司，漢德置業。
產品：4棟高層304套，2梯4戶，戶型面積在94-137平米之間。
價格：住宅已經是準現房，單價在13000元/平左右。
點評：
沒有操盤過住宅的丹尼斯，在白沙打造的首個住宅項目，開發商經驗不足，產品力較弱。已經賣成了準現房，計劃年底交房，後續物業服務水平也值得懷疑。
價格上也沒有優勢，剛需可要擦亮眼。不要覺得逛丹尼斯很嗨，買丹尼斯的房子就會很香。
2、合能楓丹新悅、合能楓丹宸悅
地段：合能楓丹新悅位於商都大道與佔楊路交會西南角，地處中牟新城區，在白沙、綠博核心組團之外。總佔地60畝左右，規劃7棟高層。
合能楓丹宸悅位於解放路與青年路交會處向北500米路東，中牟老城區之內。總佔地70餘畝，規劃9棟高層。
開發商：香港合能集團，2020年榮獲中國房地產百強企業，曾被譽為「品牌價值TOP10」的夢想人居築造商。
產品：兩個項目都是高層，純剛需設計。戶型面積最大118平米，最小98平米，與改善無緣。
價格：未定。
點評：
合能楓丹新悅地塊直接奔向東五環之外，而且還沒沾上白綠核心，區域成熟尚需時日。
想要評判一個外來房企，最直觀的便是其拿地位置和產品規劃兩方面。兩個五環外的剛需流量盤，誰都能看得出合能來鄭的意圖。
合能背景雖大，但在鄭州完全沒有施展開，要麼是實力不行，要麼是不太重視鄭州市場，購房者要謹慎。
3、山頂裕祥園
地段：位於港區北港長安路與通航路交會處。佔地約69畝，總建築面積約13萬方。
開發商：山頂地產，在鄭州已有山頂御金城、山頂御鑫城、山頂大廈等項目。
產品：規劃9棟16層小高層和獨立臨街商業。住宅共計844戶。容積率1.99。戶型以78平米兩房、96平米三房為主。
價格：均價9000元/平左右。
點評：
鄭州已交付的幾個樓盤品質與物業都比較差。
國企背景，價格上一般會比較公道，但是產品力偏弱，作為剛需購房者的首套置業，更應該考慮後期置換升級時能否溢價並很快出手，山頂裕祥園的二手房很難超越同區域內正弘、萬科、永威等樓盤，而且目前新房價格在港區不具有競爭力。急於上車的剛需其實有更便宜的選擇，實力稍強的剛需更應該選擇後期更能保值增值的樓盤。
綜合而言，山頂裕祥園不是剛需首套房的好選擇。
4、裕華城
地段：裕華城位於常西湖新區，地處雪松路、西四環、建設路、農業路合圍區域。總佔地約1680畝，總建築面積約330萬平米。首期書香苑位於學府路與書苑路交會處，由昌達路、書苑路、學府路、愛民路合圍，佔地約112畝，建築面積37萬平。
開發商：裕華集團，早在2000年就已經成立，安置房起步，先後開發了裕華文匯、裕華文錦、裕華文清、裕華光合世界、裕華滿園、裕華廣場、迎賓路3號、千鹿山等若干樓盤。該開發商服務物業水平低，交付已幾年的千鹿山小區至今未通暖氣，二手房被周圍樓盤甩開3000-4000元/平。
產品：大盤涵蓋高層、洋房、公寓以及15萬平商業、學校、辦公、公園等。首期容積率3.49，規劃6棟洋房、10棟高層、1所幼兒園、2棟商業配套。高層面積在78-143平米之間，洋房面積在97-133平米之間。
價格：置業顧問聲稱可以走內部員工價，一房一價，大致在12400-13500元/平左右。
點評：
裕華也算得上老牌房企了，但是這麼多年一直沒能做出一個讓人滿意的好作品，所有項目幾乎都被規模不等地維過權，此類房企著實不太讓人放心。
裕華在常西湖拿到的地塊，位置確實不錯，只是從產品規劃上來看，恐怕依然是之前中庸作品的延續，沒有更多的出彩。希望裕華能對得起好地，做出好產品。
裕華在常西湖的地塊中也有不少商業規劃，只希望，裕華不要再做成像省體旁裕華廣場一樣半死不活的空殼子商業。
購房者可以搜索裕華已交付的樓盤和歷次維權事件，提前感受一下。
5、藍城湖境春風
地段：項目位於許昌鄢陵鶴鳴湖風景區，鄭州設置有城市展廳。
開發商：藍城。
產品：藍城在鄢陵致力打造的一個集康養、頤養、文旅為一體的綜合性項目，住宅產品面積段在85-249平米之間，主推中式合院產品。
價格：目前僅開放鄭州展廳，鄢陵售樓部開放時間臨近，價格未釋放。
點評：
鄢陵本地人適當考慮，鄭州人還是算了吧，鄭州展廳可以關門大吉了。
6、遠洋沁園
地段：首期地塊位於五龍路與博學路交叉口西南側，使用權面積19092.98平米（約28.64畝），土地用途為城鎮住宅用地，容積率2.0，出讓年限70年，起始價3405萬元，折合地價118萬一畝，樓面價886元一平米。
開發商：遠洋。目前在鄭州落地的項目有南龍湖的遠洋風景、綠博的遠洋萬和四季，還有一個港區的合作項目遠洋中能榮府。
產品：規劃布局14棟6+1層洋房，9棟18層小高層，1棟幼兒園，綠化率35%，總共1321戶，戶型涵蓋82-170平米。
價格：小高層特價房6000元/平起，主流價格7200元/平左右，洋房均價8500元/平左右。
點評：
作為外來實力房企的遠洋，在鄭州也沒有展現出應有的實力。南龍湖與綠博片區打造的樓盤已經可以定性為流量盤，悲催的是，實際上也沒有實現大流量，賣得很艱難。
洞林湖已經進駐的房企較多，而且產品力都非常可觀，遠洋的產品在洞林湖片區沒有競爭力，但是風水好，環境好又清靜，價格便宜，買來存放骨灰盒，做家族墓園是個不錯的選擇。
7、中丞時代天境
地段：項目位於洞林湖的南部片區，洞林湖風景區環城南路與南山大道交會處。
開發商：安徽地市房企。之前項目主要集中在蕪湖、六安、亳州、馬鞍山等地市為主，相當於河南地市不知名的小房企，但比不過河南地市小房企的是，中丞在安徽過往的作品，維權現象極為普遍，而且往往涉及產品質量。
產品：項目總佔地面積約167餘畝，總建築面積:約29萬方，綜合容積率1.79。產品規劃建面約89-117平米的洋房。
價格：均價7500-8000元/平。
點評：
安徽地市小房企，衝進河南省會鄭州洞林湖片區，相當於從小區野球場衝進了CBA。在洞林湖周邊一大群一線房企的環伺強壓之下，中丞壓力不小，只能靠低價走量。
鑑於該房企前期外地項目的產品力，該項目的品質很難令人樂觀。
8、東青雲錦熙悅
地段：位於中牟縣商都大道與佔楊路交叉口，項目總佔地60畝，總規劃建築面積10萬方。
開發商：東青集團，是來自南陽的一個小開發商。之前叫東正集團，在南陽開發過東正雅典陽光、東正·和美國際、東正藍灣，東正·皇馬國際，東正·香溪美地。2014年-2016年，開始外拓至南陽市、駐馬店市、平頂山市及河北廊坊，後續開發過頤和府、頤和原著等項目。
產品：由11棟18層的小高層和一所幼兒園以及部分商業組成，容積率2.5，總套數820戶，主力戶型為95平米、105平米、115平米三室。
價格：價格未定，預估價格在9500元/平左右。
點評：
整體來看，還是一個處於擴張期的房企，在唐河縣是個大土豪，在鄭州就是個小把戲了。
產品設計上沒有明顯特色，案名也是超越了之前的縣城風，走上了一條不知所云的奢華路線。
剛需購房者，保持觀望吧。
一邊是國家要求房企降低負債率，嚴控可能因地產影響的金融風險。
另一邊是鄭州剛需受疫情影響夠買力下降，從而減少購房或使用首付分期買房。
房企為保現金流，衝擊今年銷售任務，大力促銷，從而房價不穩。
冒然進場的買房者如果買到渣盤，就會面臨房子品質不高，交付差，結果二手房只能再降價，本來就無奈低首付上車的剛需族，很可能因買錯房，徹底淪為失信負資產人群。
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