來源：櫻桃說房子
昨夜，福州突發「零門檻」落戶通知。
從2021年1月1日起全面放開落戶條件，實現落戶「零門檻」，全面放開近親屬投靠條件，實現投靠「零門檻」。
也就是說下個月起，福州的戶籍門檻將不復存在。
其實二三線城市放開落戶這件事早就不是什麼新鮮事了，大家可以看看我之前寫的：這些地方全面放開落戶限制！
從2017年開始，西安、成都等省會城市就開始鼓勵外地大學生落戶當地。
緊接著，石家莊第一個實施「零門檻」落戶，不限學歷，不限工作地點，不限居住地點，只要你想落戶，石家莊歡迎您。
瀋陽、南昌等地也陸續跟上，這次輪到福州了。
全面放開落戶限制，已經成了大勢所趨，除了一線城市之外，其餘廣大二三線城市，再不放開落戶限制就真的晚了。
越早放開落戶的城市，越能享受到「人」帶來的利好，消費住房等都能拉動經濟。
尤其是房子，在限購之下，放票如何解決，最好的辦法就是落戶。
人人皆可落戶，人人皆有房票。
對於一些樓市下行的城市來說，不失為穩定市場的一大利器。
而福州此時選擇「零門檻」落戶，是否意味著樓市已經走向下行通道呢？
我們先來看看福州的具體樓市情況。
今年上半年福州受疫情的影響，成交量低迷，下半年逐漸好轉。
可以看到，僅僅是三季度，福州新房成交量幾乎是上半年的兩倍。
但是根據克而瑞的數據，在剛過去的11月，福州新房市場的整體去化率降至37%，實在是差強人意。
而且市場上新盤降價幅度大，最低現65折賣房，75折、82折都有，還出現了「工抵房」等變相降價的情況。
明明成交量提高了，為什麼開發商還要降價賣房呢？
這和福州特有的安商房有關，安商房全稱：安置型商品房。
其實就是我們平時理解的回遷房。
政府在土拍時就規定，安置型商品房只能賣給拆遷戶。
福州本地房產頭部大V「樓市大偵探」告訴我，從2018年開始，福州開啟安商房土拍模式，過去這兩年多時間裡出讓的大量安商房地塊，目前已建成安商房項目88個，總計約7.4萬套。
今年有不少新的安商房面世，甚至一些已經交付準備進入二手房市場了。
很多小區都是商品房混合安商房一起建的，位置也不算差。
雖然位置好的安商房現在價格也不便宜了，但是一些外圍的安置型商品房實際售價比純商品房低20-30%。
對於手裡有錢的拆遷戶來說，同一個小區，肯定是優先買安商房，那買商品房的人自然就少了。
這一兩年來安商房不斷衝擊商品房市場，純商品房去化率低。
因為福州的新房成交數據並沒有區分純商品房和安商房，3季度新房成交數據依舊上漲，這很明顯是安商房撐起新房的一片天。
如果把安商房拿去，純商品房的成交數據恐怕更是慘不忍睹。
簡單來說，目前福州新房市場其實就是棚改在支撐著。
我們再看看二手房。
2016年是福州樓市的巔峰，當時無論是新房還是二手房都是五年內之最。
尤其是二手房，成交量明顯比新房高，但2017年限購後二手房市場就開啟了下行通道。
一直到去年才開始慢慢回暖。
今年前三季度，市區五城區共成交二手房17939套，總體而言和去年其實相差不大。
以前回遷房，安商房等這一類安置住房辦理房本時間都很長。
但是日前三部委（自然資源部與國家發展改革委、國務院扶貧辦）聯合印發《關於儘快完善易地扶貧搬遷安置住房手續 切實做好安置住房不動產登記的意見》。
明確要求「安置住房不動產登記工作要於2021年6月底前完成」。
這個是全國性的文件，同樣適用於福州，只要具備辦理房產證的條件等安置商品房，現在辦證都比以前快了。
要知道，商品房取證後要限售兩年，但是安商房不用，有證即可出售。
隨著這些交易的安商房逐漸交房，拿證，二手房市場將迎來一場價格大戰。
安商房本來就是拆遷戶低於市場價買入的，所以他們的降價空間比商品房要大。
天量的次新房入市，對於新房市場來說同樣是一場巨大的衝擊，而現在的降價、打折還沒有結束。
福州這種安商房模式，準備全省推廣。
但這兩年福州的棚改開始在退潮了。
2018年福州喊出「三年計劃、兩年執行」的棚改計劃。
2018年上報40個項目，12898套；2019年30個項目，11027套；2020年16個項目，僅剩5405套。
圖片丨都教授說房
和去年同比，今年預計建成套數下降了-51%。
因為福州的棚改主要是補貼安置型商品房，而非貨幣化補貼，所以棚改退潮的話，安商房也會要慢慢退出市場了，這對商品房市場來說，算是個利好吧。
今年，福州的安商房土拍量已經有所減少了。
下圖中可以看出，紅色是純商品房用地，藍色是安商房用地。
只是存量的安置型商品房，會對同一個小區的商品房價格產生一些影響。
福州的樓市怎麼走？
主要看目前市場的庫存去化還要多久。
目前福州五城區在售存量265.89萬㎡，短期去化周期12.5月；待推存量（含土地）549.65萬㎡，合計存量816萬㎡，長期去化周期38.5月。
（圖片來自樓市大偵探）
如果只看在售的庫存，12.5個月，不算長，正常範圍內。
但分版塊來看，只有市中心、東二環不愁賣，而五四北、金山、老倉山、馬尾這些地方去化周期都還比較長。所以片區分化也比較明顯。
現在福州既然放鬆人口落戶了，也就是說，需求層面上開始救市了，需求會增加。
但供給量上，今年福州土地供給量比去年要多，所以市場的庫存還需要一段時間才能有效去完。
福州樓市的回暖估計要到2021年小陽春了。
縱觀這五年來，福州新增人口龜速前進，去年福州才新增6萬人，連本省的人都很難吸引過來，對比廈門2019年新增人口18萬，是其3倍。
前段時間，福州正式提出通過「強省會」和「強門戶」，爭創國家中心城市。
計劃「十四五」末城區常住人口超500萬人、全市建成區面積達600平方公裡左右。
2019年福州六區人口一共有397.9萬，這也就意味著未來5年新增人口要超100萬，平均每年要新增20萬人。
注意了這是僅僅是城區人口，而全福州前五年新增人口不過31萬人，離目標還很遠。
如果是以之前的速度肯定是完不成的，再這麼溫溫吞吞的，搞不好就連泉州都過來搶人了。
所以這次福州搶人確實是迫在眉睫，除了救樓市，更是救自己。