[導讀] 近日，浙江省人民政府辦公廳出臺《關於規範和完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》，進一步推進土地資源優化配置和節約集約利用。
近日，浙江省人民政府辦公廳出臺《關於規範和完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》，進一步推進土地資源優化配置和節約集約利用。
《意見》提出，到2022年底，市場規則健全完善，交易平臺功能齊全，服務和監管落實到位，市場秩序更加規範，土地資源配置效率顯著提高，形成一級、二級市場協調發展、規範有序，資源利用節約集約的現代土地市場體系。
規範轉讓行為
規範轉讓形式
各類導致建設用地使用權轉移的行為均視為建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合併或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。
建設用地使用權轉移的，其地上建築物、其他附著物所有權應一併轉移，並應當籤訂建設用地使用權轉讓合同，載明相關權利義務。涉及房地產轉讓的，按照相關法律法規規定執行。
規範以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓
以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批准。土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，保留劃撥方式，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。
規範以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓
以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由，並依法辦理土地轉讓手續和不動產登記；原出讓合同、投資建設協議對轉讓條件另有約定的，從其約定。
建設用地使用權發生轉移的，自然資源主管部門和監管協議執行單位應對其出讓合同、投資建設協議等履約情況依法依規進行監管。
規範以「標準地」出讓方式取得的建設用地使用權轉讓行為
土地出讓時籤訂「標準地」投資建設協議的，應達到出讓合同和投資建設協議約定的固定資產投資強度和建築容積率等條件，由監管協議執行單位就是否存在「標準地」出讓合同、投資建設協議限制轉讓情形出具書面意見。
「標準地」全部或部分建設用地使用權轉讓後，相關權利義務隨之轉移，「標準地」條件不變。鼓勵地方制定工業用地準入標準，提高工業用地節約集約利用水平。
規範以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓
以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定執行；轉讓後，可保留為作價出資或入股方式，也可根據權利人申請依法變更為出讓方式。
規範土地分割、合併轉讓行為
土地分割、合併轉讓應遵循節約集約利用和高質量發展原則。土地分割、合併轉讓應符合規劃、消防安全、環境保護等相關要求，符合出讓合同約定或劃撥決定書規定。
●分割後的地塊應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務；
●工業項目配套建設的行政辦公及生活服務等附屬設施佔用的建設用地不得與整宗地分割轉讓；
● 擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害相關權利人合法權益。
合併後的地塊應具備獨立分宗條件，合併所涉及的宗地應當為界線相鄰的地塊，且土地權屬性質、使用權類型和土地用途一致。土地分割、合併轉讓實施細則，由各地依法依規另行制定。
實施差別化的稅收政策
各地根據本地實際，依法落實減稅降費政策，完善差別化稅收政策，降低交易成本。對符合稅收減免條件的企業，稅務部門應及時按程序辦理減免稅。在省政府授權範圍內實施、完善差別化城鎮土地使用稅政策，促進土地節約集約利用。
規範出租行為
規範劃撥建設用地使用權出租管理
以劃撥方式取得的建設用地使用權及其地上建築物、構築物出租的，應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。
宗地長期出租或部分用於出租且可分割，出租時間超過5年的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報並繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批准手續。各地要加快制定劃撥建設用地使用權出租收益金繳納標準及管理辦法，規範申報繳納工作。
規範以有償方式取得的建設用地使用權出租管理
以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，應籤訂建設用地使用權出租（轉租）合同，明確各方權利義務，不得違反法律法規規定和有償使用合同的相關約定，不得改變土地用途。籤訂投資建設協議的，由監管協議執行單位就是否存在投資建設協議限制出租或轉租情形出具書面意見。
規範以「標準地」出讓方式取得的建設用地使用權出租或轉租
以「標準地」出讓方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，應達到出讓合同和投資建設協議約定的固定資產投資強度和建築容積率等條件，由監管協議執行單位就是否存在「標準地」出讓合同、投資建設協議限制出租或轉租情形出具書面意見。
「標準地」全部或部分建設用地使用權出租或轉租後，相關權利義務隨之轉移，「標準地」條件不變。
進一步提升出租交易服務質量
市縣自然資源主管部門應提供建設用地使用權出租供需信息發布條件和場所，制定規範的出租合同文本，提供交易鑑證服務，保障權利人的合法權益。統計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數據，定期發布出租市場動態信息和指南。
規範抵押行為
規範抵押條件
以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權，依法辦理抵押登記，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。
以出讓、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。
以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，根據租賃合同約定，其地上建築物、其他附著物連同土地可以依法一併抵押，抵押期限不得超過租賃期限。
規範抵押範圍
自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規規定。
土地使用權連同地上建築物、其他附著物所有權可以設定多個抵押權人，同時設定多個抵押權人時，應明確載明抵押權順位。當事人對抵押權順位有另行約定的，從其約定。
完善抵押權能
各地要結合實際，探索允許營利性的養老、教育、醫療衛生等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資，所獲融資專項用於原抵押權人自身發展，不得挪作他用。
完善抵押權實現後保障原有經營活動持續穩定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制，防控市場風險。
建立健全市場體系
建立健全「線上+線下」交易平臺
建立由省級統籌、市縣參與的土地二級市場線上交易平臺，完善與省土地使用權網上交易系統和省「標準地」數字地圖等的數據共享和功能銜接。
省級平臺實現土地二級市場數據匯集、合同備案、監測監管、信用管理和統計分析等功能；市縣級平臺實現信息發布、掛牌競價、合同籤訂以及交易事項受理、審核、監管等功能，推進線上交易。探索線上交易資金第三方帳戶託管模式，降低交易風險。
到2020年底前，各地要建立健全包括土地二級市場在內的城鄉統一的建設用地交易平臺，匯集土地二級市場交易信息，完善交易配套設施，為交易各方提供良好的交易場所和一站式便捷服務。
規範交易細則和流程
細化土地二級市場交易規則，重點建立健全建設用地使用權轉讓，建設用地使用權分割、合併，劃撥建設用地使用權出租收益收繳、抵押條件等方面的機制。
建立健全「信息發布—意向達成—合同籤訂—交易監管」的交易流程。交易雙方可自行協商交易，也可委託土地二級市場交易平臺公開交易，其中涉及以劃撥、協議出讓、「標準地」出讓等方式取得的建設用地使用權轉讓、出租應納入土地二級市場交易平臺公開交易。交易雙方達成一致後籤訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，各地可行使優先購買權。
提升服務效能
按照「最多跑一次」改革的要求，加強交易管理、不動產登記和稅務徵繳等業務的銜接，積極推進不動產交易、登記、稅務、金融、涉地司法處置、涉地資產處置等數據信息匯集和共享。實行土地二級市場交易與不動產登記發證流程有機融合，提供不動產交易、登記和繳稅「一窗受理、並行辦理」服務，精 簡受理材料，壓縮辦理時間。
加強司法銜接和部門銜接
加強涉地司法處置工作銜接，自然資源主管部門要積極主動協助司法機關做好相關工作，對涉及建設用地使用權司法處置的案件，及時向法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況、土地開發利用現狀等。司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。涉及劃撥建設用地使用權處置的，應先由自然資源主管部門出具書面意見；涉及以「標準地」出讓方式取得的建設用地使用權處置的，由監管協議執行單位出具書面意見。
加強涉地資產處置工作銜接，有關單位在國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應徵求自然資源主管部門意見，並將宗地有關情況如實告知當事人。建設用地使用權轉讓涉及國有資產的，應取得國有資產監管部門同意轉讓的批覆文件，按照國有資產相關法律法規規定執行。
加強監測監管和信用管理
建立健全土地二級市場動態監測監管機制，加強數據統計分析，及時掌握市場運行情況及規律特徵，強化土地一級、二級市場聯動，加強土地投放總量、結構、時序等的銜接。適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩運行。
制定土地市場信用評價規則和約束措施，將相關市場主體及中介服務從業人員信用記錄納入省公共信用信息平臺，對嚴重失信責任主體實施聯合懲戒。
材料來源：省自然資源廳