大家好
這裡是老北說房
每一個房子都是一個家，每一個家都是一處風景。
由於這兩個地方近，又都是廣東地區，廣州深圳經常被人拿來比較。一個是省會城市，有兩千多年的歷史，一個是經濟特區，成立才四十年，怎麼房價就比出高低呢？
好多人開始揣摩意淫，說是國家政策，或者什麼因素導致經濟與房價的發展。
其實，說到底，就是一個供求問題。一個很簡單，而我們不輕易相信的原因。
從地理面積上，廣州比深圳大很多。光一個增城區與從化區，就能擴容很多土地。再加一個南山區，可以發展多少樓盤。不信你們開車去繞著環城高速轉轉，多少密密麻麻的樓盤，而且很多晚上都沒亮，入住率不高。如此之多的房子，明顯供過求，它能長得起來麼？
相反，深圳的面積小那麼多。而且深圳的地形，不是山就是水庫，與臨海。這些地方都是不能開放房地產的，一方面要保護環境，一方面凹凸不平，難以開發。所以除開這些山海水庫，深圳的面積已經不到一半。剩下的還有，一半是廠房用地。來過深圳的人知道，深圳就是個工廠起來的城市，也是賴以生存的寶物，如果全部廠房改住宅，那麼深圳沒法發展那麼快。
綜上，可供開發住宅的土地，其實是少得可憐。加上，深圳的外來人口那麼多，為數不多的樓盤，才是人人長期以往，爭先恐後的，嚮往的家園。
另一個主要因素，擴容。
廣州一直在努力打造廣佛同城，還真的有成績。兩市通地鐵，通輕軌，連兩市的公交網絡都很密切。這個老北我有過體驗，廣州佛山互相的交通網，基本我都坐過。從佛山到廣州，感覺就像是一個城市間穿梭，從來沒覺得是兩個城市。可以這樣說，佛山到廣州，比增城從化到廣州中心區還要方便與近。
那麼，核心問題來了。那麼方面快速的交通網，在廣州買不起房子的人，會不會考慮到佛山購買？答案是肯定的。早上佛山出勤，廣州上班的大把人。他們都是把家安在佛山，但凡廣州房子高一點，我們都不願意去接盤。因為出勤時間是一樣的。
深圳，其實也一直在努力莞惠深同城，往莞惠發展。但效果一般，就目前來看。首先，沒有廣佛那麼密切的交通網，兩城的中心區也沒廣佛的近。深圳的中心區在關內，一般在關外居住，關內上班。就這個出行時間，足以耗掉兩個小時，更不用說在東莞或惠州居住。在惠州大亞灣買房的深圳人，很多，但都不住那裡，因為上班來不及。同樣，在鳳崗與長安買房的深圳人依然很多，也只是空著。
差別就在這樣，同樣的臨近片區的房子，一個是當家居住，一個是空著。我曾暗說，惠州大亞灣的房子再多再漂亮都不能購買，因為距離的原因，它註定是空城。它的多與少，根本解決不了居住的屬性，解決不了交通的問題。房產中介會說，很近很近。再怎麼近，出行時間超過兩個小時，都不算近。惠州大亞灣的多少房客，請問，你們會住在那裡，早晚往返深圳上班麼？東莞鳳崗與長安，相對來說，比大亞灣的出行時間短一些，但是一樣做不到，早晚往返上班，因為不值得，用超過三個小時的上班的時間。
所以，深圳的同城方案，幾乎折戟。
相反，它還被香港同城。很多香港人，來深圳買房安居，然後香港上班。這個港深通，一直都有，最近越來越密切。香港土地更加緊張，房價更加貴，很多香港人買不起香港的房子，所以來深圳購買。市內，尤其是口岸附近的樓盤，很多都是港籍人員搶佔。無形中又加推了深圳房價的上漲。這個一正一反，結果可想而知。
現在深圳的房價，可以跑贏廣州，甚至跑贏北京上海。在一線城市中，它的土地面積最小，而且小的可憐，加上要發展金融城市，發展自貿區，很多土地要用作商用樓。很多大企業都要在深圳設立全球中心，像恆大，從廣州搬來深圳，順豐，從佛山搬來深圳，據說，小米也準備將總部搬來深圳。為什麼，因為深圳就是一個世界的金融科技的中心市場。
未來深圳的房價會比廣州高出一倍以上，其實現在也差不多就是這個差距。一個近六萬均價，一個三萬出頭。