什麼是宅基地?
宅基地歸誰所有?
宅基地可以售賣、轉讓嗎?
最新廣東宅基地政策 話你知!
今年3月23日,廣東省農業農村廳、廣東省自然資源廳聯合發布《關於規範農村宅基地審批管理的通知》(粵農農規〔2020〕3號),對廣東農村宅基地審批管理進行進一步規範。為加深各地對相關規範的理解及運用,現根據現有條例法規及資料,精心梳理「廣東宅基地政策話你知」,供各地參考,不作為直接政策依據。
01
《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》(中農發〔2019〕11號)規定,農村宅基地是農村村民用於建造住宅及其附屬設施的集體建設用地, 包括住房、附屬用房和庭院等用地, 不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農戶超出宅基地範圍佔用的空閒地等土地。
02
《中華人民共和國憲法》第十條規定,農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬於集體所有。
《中華人民共和國物權法》(以下簡稱物權法)第五十九條規定,農村集體所有的不動產和動產,屬於本集體成員集體所有。
《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱土地管理法)第九條規定,宅基地屬於農民集體所有。
《土地管理法》第十一條規定,農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,由村內該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬於鄉(鎮)農民集體所有的,由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。
03
《物權法》第一百五十二條規定,宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利, 有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
《土地管理法》第十條規定,農民對宅基地依法享有使用權,有保護、管理和合理利用宅基地的義務。
04
《土地管理法》第六十二條規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地, 其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租、贈與住宅後,再申請宅基地的,不予批准。
《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定,農村村民應嚴格按照批准面積和建房標準建設住宅,禁止未批先建、超面積佔用宅基地。經批准易地建造住宅的,應嚴格按照「建新拆舊」要求,將原宅基地交還村集體。對歷史形成的宅基地面積超標和「一戶多宅」等問題,要按照有關政策規定分類進行認定和處置。
05
農房是農村中供村民居住的房屋,與商品房的區別主要有:
一是土地性質不同: 農房建設佔用集體所有土地,商品房則佔用國有建設用地。
二是取得方式不同: 農房只允許符合條件的農村集體經濟組織成員申請取得宅基地進行建設,商品房是由具有房地產開發資質的企業取得國有建設用地開發建設。
三是土地使用年限不同: 現行法律和政策沒有具體規定農村宅基地使用權期限;商品房用地的土地使用年限一般是70年。
四是交易條件不同: 農房只能在本村集體經濟組織內部經批准後交易給符合宅基地分配資格的成員,不得抵押;商品房可以在市場上出售、租賃和抵押,交易自由。
06
農村村民符合下列條件之一的,可以以戶為單位申請使用宅基地:
(1)因成年、結婚等原因確需分戶,原有宅基地不能安置的;
(2)外來人口落戶成為本集體經濟組織成員,在本集體內沒有宅基地,經過本集體經濟組織民主程序同意的;
(3)因發生或者防禦自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設,需要搬遷安置的;
(4)法律法規規定以及經縣級以上人民政府認定的其他情形。
註:縣級人民政府可以結合實際作出明細規定。
07
農村村民申請宅基地,有下列情形之一的,不予批准:
(1)不符合年齡要求等分戶條件的;
(2)不符合鄉、鎮國土空間規劃或者村莊規劃的;
(3)申請新建住房,但拒絕與本集體經濟組織籤訂退回原有宅基地協議的;
(4)所申請的宅基地存在權屬爭議的;
(5)將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經營場所等非生活居住用途後,再次申請宅基地的;
(6)原有住房被依法徵收已得到住房安置的;
(7)有違法用地或者有違法住房建設行為未經處理的;
(8)法律法規規定以及經縣級以上人民政府認定的其他情形。
註:縣級人民政府可以結合實際作出明細規定。
08
需要。
《農業農村部 自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號)規定,宅基地原址翻建、改擴建和異址新建,需要啟動宅基地審批程序。
09
根據《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關於規範農村宅基地審批管理的通知》(粵農農規〔2020〕3號),符合宅基地申請條件的農戶,以戶為單位向具有宅基地所有權的農村集體經濟組織提出書面申請。
如果沒有組級集體經濟組織的,則由村民向村民小組提出申請。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已由村級組織辦理的,村民直接向村級組織提出申請。
10
根據《土地管理法》第六十二條第四款,農村村民住宅用地,由鄉(鎮)人民政府審核批准; 其中,涉及佔用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。第四十四條規定,建設佔用土地,涉及農用地轉為建設用地的,應當辦理農用地轉用審批手續。
根據《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關於規範農村宅基地審批管理的通知》,要經過村級審核、鄉鎮審批。 所在農村集體經濟組織收到(符合宅基地申請條件的農戶)申請後,提交成員(代表)會議討論並將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本集體經濟組織範圍內公示不少於5個工作日。公示無異議或異議不成立的,所在農村集體經濟組織將相關材料交村集體經濟組織或村民委員會(以下簡稱村級組織)審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否徵求了用地建房相鄰權利人意見等。審查通過的,由村級組織籤署意見,報送鄉鎮政府。如果沒有組級集體經濟組織的,則由村民向村民小組提出申請,依照上述程序辦理。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已由村級組織辦理的,農戶直接向村級組織提出申請,經村民代表會議通過並在本集體經濟組織範圍內公示後,由村級組織籤署意見,報送鄉鎮政府。由鄉鎮政府出具《農村宅基地批准書》和《鄉村建設規劃許可證》。
11
根據《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關於規範農村宅基地審批管理的通知》,廣東省農村宅基地分配使用嚴格貫徹「一戶一宅」的法律規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,面積繼續沿用省規定的面積標準(《廣東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第三十六條規定):平原地區和城市郊區80平方米以下;丘陵地區120平方米以下;山區150平方米以下。
12
根據《廣東省自然資源廳關於印發廣東省加快推進「房地一體」農村不動產登記發證工作方案的通知》,宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員或本村村民,可以是戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員。
有下列情形之一且經該村集體經濟組織或村民委員會認定的,也可按規定申請登記發證 :
本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權,因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的;
非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批准使用宅基地建房的;
已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員或本村村民、非本農村集體經濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮居民,因繼承房屋佔用農村宅基地的;
非農業戶口居民(含華僑)在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權及其地上房屋所有權且權屬未發生變化的。城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的,一律不予確權登記。
註:該《通知》自發文之日(2019年12月26日印發)起施行,有效期3年。
13
根據《廣東省自然資源廳關於印發廣東省加快推進「房地一體」農村不動產登記發證工作方案的通知》,以「總登記」方式對符合登記發證條件的宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權進行統一確權登記並頒發不動產權證書,確保2020年底前基本完成全省「房地一體」農村不動產登記發證工作。
已分別合法頒發宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按「房地一體」原則登記頒發不動產權證書的,遵循「不變不換」的原則,原證書仍合法有效。
14
農村宅基地不能繼承,農房可以依法繼承。
農村宅基地所有權、宅基地使用權和房屋所有權相分離,宅基地所有權屬農民集體,宅基地使用權和房屋所有權屬於農戶。
宅基地使用權人以戶為單位,依法享有佔有和使用宅基地的權利。在戶內有成員死亡而農戶存續的情況下,不發生宅基地繼承問題。農戶消亡時,權利主體不再存在,宅基地使用權滅失。
同時,根據繼承法的有關規定,被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承。因房地無法分離,繼承人繼承房屋取得房屋所有權後,可以依法使用宅基地,但並不取得用益物權性質的宅基地使用權。
15
不能。
《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)明確規定,禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定,宅基地是農村村民的基本居住保障,嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地,嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈佔、買賣宅基地。
16
《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定,在徵得宅基地所有權人同意的前提下,鼓勵農村村民在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓宅基地。 各地可探索通過制定宅基地轉讓示範合同等方式,引導規範轉讓行為。轉讓合同生效後,應及時辦理宅基地使用權變更手續。
須注意的是,受讓人須符合宅基地申請條件;轉讓人如果是「一戶一宅」,須明確表示不再申請宅基地,且已有住房保障。
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《土地管理法》第六十二條規定,國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地。
2019年中央一號文件規定,堅持保障農民土地權益、不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件。
《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定,要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。不得以各種名義違背農民意願強制流轉宅基地和強迫農民「上樓」,不得違法收回農戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。
《廣東省自然資源廳關於印發廣東省加快推進「房地一體」農村不動產登記發證工作方案的通知》(粵自然資規字〔2019〕11號)規定,本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權,因婚姻、就業、戶口遷出的可按規定申請登記發證。
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有限制。 農村宅基地地上房屋層高和建築面積標準由各縣(市、區)人民政府結合本地實際作出限定。
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《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定,城鎮建設用地規模範圍外的村莊,要通過優先安排新增建設用地計劃指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式,增加宅基地空間,滿足符合宅基地分配條件農戶的建房需求。城鎮建設用地規模範圍內,可以通過建設農民公寓、農民住宅小區等方式,滿足農民居住需要。
20
有下列情形之一的,村集體報經原批准用地的人民政府批准,可以收回宅基地使用權:
(1)鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設需要使用土地的,集體收回宅地基使用權,並對宅基地使用權人給予適當補償;
(2)不按照批准的用途使用宅基地的;
(3)因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的;
(4)空閒或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地,不再確定土地使用權。已經確定使用權的,由集體報經縣級人民政府批准,註銷其土地登記,集體收回宅基地使用權;
(5)非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地,房屋產權沒有變化的,可依法確定其集體建設用地使用權。房屋拆除後沒有批准重建的,集體收回宅基地使用權;
(6)在確定農村居民宅基地使用權時,其面積超過當地政府規定標準的,可在土地登記卡和權證內註明超過標準面積的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時,按當地政府規定的面積標準重新確定使用權,其超過部分由集體收回使用權;
(7)地方政府規定的其他情形。
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根據《農業農村部關於積極穩妥開展農村閒置宅基地和閒置住宅盤活利用工作的通知》(農經發〔2019〕4號),主要有三種方式:
一是鼓勵利用閒置住宅發展符合鄉村特點的休閒農業、鄉村旅遊、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業新業態。
二是鼓勵利用閒置住宅發展農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。
三是支持採取整理、復墾、復綠 等方式,開展農村閒置宅基地整治,依法依規利用城鄉建設用地增減掛鈎、集體經營性建設用地入市等政策,為農民建房、鄉村建設和產業發展等提供土地等要素保障。
22
《農業農村部關於積極穩妥開展農村閒置宅基地和閒置住宅盤活利用工作的通知》規定,支持農村集體經濟組織及其成員採取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農村閒置宅基地和閒置住宅。 支持返鄉人員依託自有和閒置住宅發展適合的鄉村產業項目。引導企業參與盤活利用工作。但要防止侵佔耕地、大拆大建、違規開發,確保盤活利用的農村閒置宅基地和閒置住宅依法取得、權屬清晰。
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合同法第二百一十四條規定,租賃期限不得超過二十年。 超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定,城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的,要嚴格遵守合同法的規定,租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期後,雙方可以另行約定。
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除全國人大常委會授權開展農民住房財產權抵押試點的地區外,其它地方農村宅基地和農房不能抵押。
物權法第一百八十四條規定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押,但法律規定可以抵押的除外。擔保法第三十七條規定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押。
同時,物權法第一百八十二條規定,以建築物抵押的,該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建築物一併抵押。即我國實行「房地一體」原則,因宅基地使用權不得抵押,造成其上農房事實上也不能抵押。
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宅基地是農村村民的基本居住保障用地。《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》要求:要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。
不得以各種名義違背農民意願強制流轉宅基地和強迫農民「上樓」,不得違法收回農戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。嚴格控制整村撤併,規範實施程序,加強監督管理。嚴禁借流轉之名違法違規圈佔、買賣宅基地。
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《土地管理法》第十四條規定,土地所有權和使用權爭議,由當事人協商解決;協商不成的,由人民政府處理。
單位之間的爭議,由縣級以上人民政府處理;個人之間、個人與單位之間的爭議,由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。
當事人對有關人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內,向人民法院起訴。
在土地所有權和使用權爭議解決前,任何一方不得改變土地利用現狀。
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《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關於規範農村宅基地審批管理的通知》規定,鄉鎮政府應推行農村宅基地和建房規劃許可申請審批管理「五公開」制度,落實村莊規劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式公開。
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《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關於規範農村宅基地審批管理的通知》規定,全面落實「三到場」要求,鄉鎮政府應及時組織農業農村、自然資源等有關部門進行實地審查,做到申請審查到場、批准後丈量批放到場、住宅建成後核查到場, 出具《農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表》。
29
《農村宅基地批准書》中的「四至」是地籍上每宗地四鄰的名稱。
一般填寫四鄰的土地所有者或使用者單位和個人名稱。若相鄰的土地為道路、河流等線狀地物或湖泊、山峰等,其四至填寫為相關地物的名稱。有條件的地方可標註界址點坐標。
30
根據《土地管理法》第四條第三款規定,農用地是指直接用於農業生產的土地,包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。
農用地轉用是依據土地利用總體規劃和年度利用計劃,按照法律的審批權限(《土地管理法》第四十四條規定),將農用地轉變為建設用地的行為。