一、制定背景
2020年5月14日，廣州市規劃和自然資源局印發《廣州市「房地一體」農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作方案》（穗規劃資源字〔2020〕22號，以下簡稱「市工作方案」）。根據市工作方案要求，各區人民政府要「因地制宜制定本地區確權登記政策，出臺實施細則，確定符合登記發證條件的具體內容」。為規範我區確權登記發證工作，結合我區實際情況，特制定《增城區「房地一體」農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作登記細則》（以下簡稱《登記細則》）。
二、制定依據
根據《中華人民共和國土地管理法》、《不動產登記暫行條例》、《廣東省加快推進「房地一體」農村不動產登記發證工作方案》、《廣州市「房地一體」農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作方案》等文件規定。
三、問題答疑
（一）基本概念
1、什麼是農村宅基地？
答：《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）規定，農村宅基地是農村村民用於建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農戶超出宅基地範圍佔用的空閒地等土地。
2、宅地基歸誰所有？
答：農村宅基地歸本集體成員集體所有。
《中華人民共和國憲法》第十條規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。
《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）第五十九條規定，農村集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。
《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法）第九條規定，宅基地屬於農民集體所有。
《土地管理法》第十一條規定，農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。
3、什麼是「房地一體」的農村不動產確權登記發證?
答:「房地一體」的農村不動產確權登記發證是將農村宅基地使用權及地上房屋所有權和集體建設用地使用權及地上的建（構）築物所有權實行統一權籍調查、統一確權登記、統一頒發「房地一體」不動產權證書。
4、增城區「房地一體」農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作的主要目標任務？
答：以「總登記」方式對符合登記發證條件的農村宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權進行統一確權登記並頒發《不動產權證書》；對不符合確權登記發證的進行造冊。
5、什麼是「一戶一宅」？
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。
《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定，農村村民應嚴格按照批准面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積佔用宅基地。經批准易地建造住宅的，應嚴格按照「建新拆舊」要求，將原宅基地交還村集體。對歷史形成的宅基地面積超標和「一戶多宅」等問題，要按照有關政策規定分類進行認定和處置。
6、農村宅基地和農房是否能繼承?
答：農村宅基地不能繼承，農房可以依法繼承。
農村宅基地所有權、宅基地使用權和房屋所有權相分離，宅基地所有權屬農民集體，宅基地使用權和房屋所有權屬於農戶。宅基地使用權人以戶為單位，依法享有佔有和使用宅基地的權利。在戶內有成員死亡而農戶存續的情況下，不發生宅基地繼承問題。農戶消亡時，權利主體不再存在，宅基地使用權滅失。同時，根據繼承法的有關規定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承。因房地無法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權後，可以依法使用宅基地，但並不取得用益物權性質的宅基地使用權。
（二）登記範圍及申請主體
7、本次權籍調查及確權發證範圍？
答：此次權籍調查遵循「全覆蓋」原則，確權登記遵循「應發盡發」原則，符合確權登記條件的頒發《不動產權證書》。
集體土地範圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久性存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建築物和構築物,可確權發證。
使用集體所有土地開發建設的商品房，一律不得確權登記。
已頒發《集體建設用地使用權證》、《集體土地使用證》或《不動產權證書》，但地上房屋未辦理所有權證書且符合登記發證條件的，權利人在本次「房地一體」確權登記發證工作中應申請換發「房地一體」《不動產權證書》，原證書收回註銷。
已頒發《集體建設用地使用權證》、《集體土地使用證》或《不動產權證書》，但地上未建房屋或建成的房屋不符合登記發證條件的，按照「不變不換」原則，《集體建設用地使用權證》、《集體土地使用證》或《不動產權證書》繼續有效，無需重新登記，一律造冊。
未頒發《集體建設用地使用權證》、《集體土地使用證》或《不動產權證書》，但地上已建成房屋的，按照本細則相關規定開展確權登記發證，對不符合登記發證條件的，一律造冊。
8、納入舊村改造範圍內宅基地和集體建設用地能否申請確權登記發證？
答：對我區已開展舊村改造工作且復建量已經批覆的村莊，經該村集體經濟組織80%以上經濟組織成員表決通過，並經鎮（街）同意的，可以不納入本次「房地一體」確權登記發證工作。
9、「房地一體」宅基地登記發證的申請主體？
答：農村宅基地使用權及其地上房屋所有權申請確權登記發證的主體原則上為本村集體經濟組織成員，可以是原證記載權利人或戶主或經全體家庭成員同意的符合分戶資格的家庭成員。
有下列情形之一且經該村集體經濟組織認定的，也可按規定申請確權登記發證：
（一）本村集體經濟組織原成員合法取得農村宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；
（二）非本村集體經濟組織成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批准使用農村宅基地建房的；
（三）非本村集體經濟組織成員因繼承原已在農村合法取得的房屋而佔用農村宅基地的；
（四）居民（含華僑）原經人民政府批准在農村合法取得的宅基地及房屋，房屋產權沒有變化的。
10、「房地一體」集體建設用地登記發證的申請主體？
答：集體建設用地及其地上建築物、構築物所有權申請確權登記發證的，有下列情形之一且經該村集體經濟組織認定的，可按規定申請登記發證：
（1）經批准使用集體土地興辦公共設施和公益事業的主體；
（2）經批准使用集體土地興辦各類工商企業（包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；
（3）相關國家試點改革政策批准的集體建設用地使用權及其地上建築物、構築物所有權主體。
11、農村婦女作為家庭成員能否登記？
答：農村婦女因婚嫁離開原農民集體，取得新家庭宅基地使用權和地上房屋所有權的，應予以確權登記，同時註銷其原宅基地使用權和房屋所有權。
（三）登記原則
12、如何確定「房地一體」宅基地登記發證的「戶」？
答：關於「戶」的認定包括以下幾點：
（1）夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶；
（2）有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其餘兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚後可申請分戶；
（3）是獨生子女的，結婚後可繼續與父母為一戶，也可單獨立戶；
（4）離異後無房一方再婚且配偶無房的可為一戶。
13、實際建房面積超出建房登記面積標準情況如何處理？
答：建房登記面積包括宅基地用地面積和房屋建築面積，本次確權登記根據有無合法權屬來源、房屋建成年份等條件分類確定建房面積標準。超出建房登記面積部分的面積在登記簿和《不動產權證書》附記欄中註明「不作為權屬面積登記」。
（四）登記流程
14、本次確權登記發證工作的流程？
答：指界與權籍調查→第一輪「總登記」公示（測繪與權屬調查成果公示）→收集資料、村（社）和鎮（街）初審→符合確權登記發證的入戶丈量→第二輪公示（測繪成果和「一戶一宅」公示）→權利人填寫《確權登記申請審批表》→鎮（街）審批確認→區不動產登記機構預審、公告→頒發證書。
15、村民申請確權登記需要提交的資料？
答：（1）申請人為本（非）農村集體經濟組織成員的，收集以下資料：
1）組織填寫《農村宅基地及房屋確權登記申請審批表》；
2）權利人身份證明、戶籍證明資料（複印件核對原件），委託代理的還需提交經公證處出具的委託書（原件）和代理人身份證明（複印件核對原件）；
3）不動產權屬證；
4）指界委託書；
5）一戶一宅證明；
6）具結書；
7）不動產登記部門認為需要的其他材料。
（2）申請人為本農村集體組織的，收集以下資料：
1）填寫《集體建設用地及地上建（構）築物確權登記申請審批表》；
2）農村集體經濟組織證明（組織機構代碼）和法人（負責人）身份證明書（複印件核對原件），委託代理的還需提交委託書（原件）和代理人身份證明（複印件核對原件）；
3）不動產權屬證；
4）土地來源證明材料；
5）指界委託書；
6）不動產登記部門認為需要的其他材料。
16、村民委員會（村集體經濟組織）收到村民申請後開展審
核工作的內容？
答：村民委員會（村集體經濟組織）收到申請資料後，組織人員審核，審核內容主要有：
（1）申請材料是否真實；
（2）申請人是否具有集體經濟組織成員資格及分戶資格；
（3）申請人是否符合「一戶一宅」規定；
（4）申報內容（宅基地使用人、面積、四至範圍及房屋建成年份等）是否屬實。
村民委員會（村集體經濟組織）完成審核後出具審核意見及相關證明材料，以村為單位將申請及審核材料上報鎮（街）審核。
17、鎮、街辦理審核工作的內容？
答：鎮（街）審核確認符合「一戶一宅」、建房面積標準及用地批准使用情況後，出具審核意見，以村為單位將申請及審核材料上報區級不動產登記機構審核。
18、市規劃和自然資源局增城區分局審查工作的內容？
答：市規劃和自然資源局增城區分局對宅基地和集體建設用地的土地利用現狀變更時間、是否符合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊規劃等情況進行符合性審核，將審核結果反饋區級不動產登記機構。