RET睿意德2017年西南雙城商業地產年終盤點 成渝購物中心處於升級...

　　近期RET睿意德中國商業地產研究中心發布了《雙城記——2017年西南雙城商業地產年終盤點》，針對西南經濟中心城市重慶、成都進行了觀察對比，從雙城2017年整體的宏觀表現及具體商業表現，對未來雙城的商業趨勢進行預判分析。

　　中西部崛起，西南雙城或成領頭羊

　　1980年代開始到2000年的20年時間裡，有一個國家發展戰略叫東南沿海優先發展戰略，大量人口、優秀人才跑到沿海地區，中西部地區鮮有人問津。如今，網際網路的發展，消除了信息不對稱；而中國高鐵的裡程數，已經佔到了全球高鐵裡程數的70%，是中國十年前的186倍。高鐵已經把城市與城市、區域與區域之間的距離，物流的距離和人口流動的距離壓扁了。中西部地區的產業優勢和能力開始凸顯後發效應，而西南雙城表現亮眼。在此社會經濟背景下，RET睿意德中國商業地產研究中心通過對2017年商業數據的盤點及分析，發現在2017年的商業市場中兩城各具優勢，共同推動西部的商業繁榮。

　　2017年雙城宏觀表現

　　一、 城市經濟

　　兩城經濟位居全國前十，增幅強勁，為商業發展創造潛力和後勁

　　2017年，成都，重慶兩城連續兩年GDP穩居全國城市GDP前十，經濟發展狀態良好，生產總值與經濟增速逐步與一線城市靠攏；

　　2017年前三季度，成都、重慶GDP保持較高增速，其中重慶以10%的增速引領全國重點城市。

　　第三產業產出比不斷上漲，兩地服務業未來會成為支撐性產業

　　產業結構進一步優化，兩城第三產業產出逐漸佔到總產出的「半壁江山」 。這也意味著未來服務業將會成為支撐產業，成為助推經濟增長最強勁的動力。

　　二、人口變化

　　1、 人口吸引力

　　成渝常住人口逐年攀升，具備越來越強的人口吸附能力

　　

　　2、人口政策

　　人才引進政策助推兩城的人口結構優化，成都對人才引進範圍更廣

　　2017年成都在人才引進方面開放三種渠道，而重慶僅開放一條渠道，成都對人才引進、人口吸納的範圍更，力度更強。

　　兩城魅力的飆升，未來或成為高淨值人群優選落戶城市

　　成渝兩城重視人才引進，通過提供優厚的福利條件，吸引一批有才幹的中青年。在為城市注入更多新鮮、活力的血液的同時也將進一步優化兩城的人口結構。

　　 

　　三、消費市場

　　1、消費市場

　　成渝零售市場規模逐年增大，消費市場潛力也在進一步被釋放

　　社會消費品零售總額放緩成為全國趨勢，從總趨勢看來，2017年成渝兩地社會消費品零售總額仍高於全國平均增長水平。

　　2、消費意願

　　居民消費意願提升，為成渝消費市場提供強大支持

　　根據成都、重慶城鎮居民人均支出以及人均可支配收入的測算，成渝兩地居民的消費意願正在提升，是成渝經濟發展強大的牽引力。

　　3、消費結構

　　成渝消費結構不斷優化，更加注重精神性及發展性消費

　　近5年來，相對於衣食住行的基礎物質支出，成渝兩地居民在交通通訊、醫療保健支出、文化娛樂等精神性、發展性消費支出比例顯著提升。

　　小結：基礎良好，潛力巨大

　　成都、重慶經濟的快速發展，使得大規模基礎設施建設成為必然，同時居民消費力需求的釋放，為城市商業發展提供了基本土壤。

　　成都、重慶居民消費加速升級助推第三產業快速發展。第三產業的繁榮也將增強城鎮的服務功能、集聚水平和輻射能力，從而帶動商業發展。

　　城市人口穩定增長，對消費增長及消費升級有促進作用。持續增加的人口紅利又進一步支持了城市建設和經濟發展，一定程度上也促進著城市商業的繁榮。

　　2017年雙城商業表現

　　一、 市場概況

　　1、商業存量

　　成渝兩地處於商業存量時代，商業總量逐年增長，去庫存仍然是重中之重

　

　　2、商業供應

　　成渝新增商業供應呈下降趨勢，市場趨於理性，從源頭緩解高庫存

　　從2015-2017年數據顯示，基於龐大的商業庫存，成渝商業土地供應量近幾年呈持續下降的趨勢，從源頭上緩解高庫存。

　　中心城區無商業供應，多集中於新區，未來將呈現商業多中心格局

　　成都商業供應以二環以內為中心呈放射供應狀態，其中天府新區供應數量最大，未來天府新區將形成新商業格局;

　　重慶供應以北偏東方向為主，呈多點供應形態。

　　3、 企業拿地

　　商業地產百家爭鳴，商業地產發展模式逐漸呈現多樣化

　　據統計，近3年來，百強房企在成渝兩地拿地數量有下降趨勢，而中小地產企業拿地數量2017年有大幅增長，商業地產發展模式 將逐漸呈現多樣化。

　　4、房企入駐

　　外來百強房企的不斷入駐，成渝兩地商業地產開發將越發包容、多元，成都外來房企實力更為強勁

　　2017年新進入成都房企共有11家，這11家皆是全國百強房企；

　　新進入重慶的房企共有14家，其中6家為全國百強房企。

　　5、開業情況

　　2017年成渝商業項目開業表現搶眼，為市場注入新鮮血液

　　從城市來看，重慶開業數量僅次上海位居第二，成都以18個項目位居第四，兩城開業項目中不乏優質項目;?

　　從區域來看，以上海為主的華東地區一家獨大，西南地區在重慶和成都的助推下，超過經濟較為發達的華南地區，西南商業勢頭更勝。

　　成都商業開發以外來為主，重慶本土房企與外來房企勢均力敵

　　2017年成都新開業的項目中由外來房企打造的商業項目高達68.75%，商業更加豐富多元;

　　重慶本土開發商實力強勁，長期以來是重慶商業的主力軍。今年在新開業的項目中發現眾多優質的外來開發項目，代表重慶商業正在走向更加開放、包容、多元的階段。

　　成都進入多點開花的小體量社區商業時代，重慶偏愛打造綜合性大型商業地標

　　成都2017年新開的商業項目中，低於5萬m²的小體量佔半壁江山，多為社區型商業;?

　　重慶2017年新開業的商業項目中，高於10萬m²的商業佔64.3%，多為綜合性大型商業。

　　6、閉店情況

　　重慶率先進入百貨閉店高峰，今年成都百貨業態洗牌更加激烈，追求坪效的單一功能商業市場萎縮加劇

　　2017年成為成都百貨閉店高峰期，共關閉8家百貨;?

　　重慶在經過2016年百貨密集閉店期後，在今年有所緩和，關閉2家;?• 從百貨閉店情況來看，追求坪效的單一功能商業逐步萎縮，未來多元化功能的商業才能在市場存活

　　7、運營概況

　　購物中心近三年來空置率小幅上漲，成渝購物中心處於升級調整期，品牌孵化和引進速度需要提升

　　成都空置率近四年來維持在7.1%-10.2%之間;重慶空置率近四年來在13.7%-10.8%之間浮動;成都和重慶近三年來， 購物中心空置率均呈小幅上升趨勢;

　　其原因一是進入存量時代後，由於部分購物中心戰略的轉變以及品牌的調整，導致空置率的小幅上升;

　　其原因二是品牌的孵化和引進的速度與商業體量的增長無法匹配，導致購物中心的空置率上升。 

　　

　　重慶購物中心租金水平較為均衡;成都購物中心的租金分化嚴重，新區商業運營面臨更大的壓力

　　從租金方面來看，重慶的非核心區域與核心區域租金水平差距較小，發展較為均衡;

　　成都非核心區域與核心區域租金分化嚴重，新區商業運營面臨較大的壓力。

　　小結：商業調整期來臨，多元化成主旋律

　　成都、重慶核心商圈飽和，在高庫存和激烈的市場競爭之下，商業進入調整動蕩期，開發步入理性階段，新商業向外延伸。隨著交通的快速發展，內陸城市固有的信息不對稱壁壘被逐漸打破，成都、重慶商業更加開放、多元化。未來，運營能力將是雙城商業需要重點提升的方向。

　　二． 品牌表現

　　1. 首進品牌表現

　　外來首進品牌搶灘登陸成渝，成渝具備強大的品牌吸引力，其中國際奢侈品牌中國首店選址成都

　　

　　成渝首進品牌中零售業態佔比較大，兩城相較之下，重慶市場品牌業態類型更為豐富

　　

　　2017年新進駐成渝兩城的品牌中腦闊餐飲、服務、零售、娛樂業態，類型豐富，其中進駐成渝的零售品牌佔新進駐品牌的絕大 部分比重，相較之下，重慶新進駐品牌相對業態更加豐富。

　　2、零售品牌表現

　　成都奢侈品牌進駐及開店情況領先、重慶市場後繼發力，未來西南市場競爭愈加激烈

　　因奢侈品牌同一區域布局的門店有限，同為西南區域兩大重鎮面臨著品牌名額的競爭。從截止2017年奢侈品牌進駐數量來看:

　　成都37大奢侈品品牌已全部進入，並且以55家高於品牌在重慶開店數量，整體表現突出;

　　重慶37大奢侈品品牌新開店數量9家，奢侈品牌市場後繼發力，未來表現可期。

　　

　　成渝零售品牌引領全國絕大部分重點城市，成都成為僅次上海 、北京第三大零售市場，重慶趕超兩大一線城市

　　從快時尚、輕奢、奢侈品三個維度來看，成渝零售市場位列全國重點城市前段位;?

　　成都表現尤為突出，輕奢、奢侈品布局僅次上海、北京;重慶在輕奢、奢侈品布局數量上超過深圳、廣州兩大一線城市，為西南零售市場蓄力。

　　小結:西部市場潛力喚醒，重慶對品牌的吸引力上升

　　商業的成功表現在強大的品牌吸引力和人群號召力，西部兩大重鎮——成都、重慶在2017年的品牌市場 中有著非常搶眼的表現，甚至超越一線城市。其原因歸結於兩大城市龐大的消費市場以及日益優化的消費 結構。

　　未來，西部將成為更多品牌入駐的首選地，同時雙城需要利用市場優勢孵化更多的本土IP，提升自我再生能力，塑造完整的商業鏈。 

　　三、 商業亮點

　　1. 以文化為核心的商業崛起

　　成都、重慶文化歷史底蘊濃厚，趕超廣深一線城市，文化將成為商業市場的重要競爭力

　　

　　存量時代隨著競爭的加劇，購物中心的差異化需求日益緊迫，而結構性疲軟的品牌市場尚未積蓄好力量給購物中心以充足的選擇，傳統的品牌和業態的替換很難不落窠臼，場所的內容運營成為差異化的關鍵。城市的文化氛圍正是培養這些跨界項目的土壤，深厚的文化底蘊不僅能保證文化資源上供給充足，還培養了在精神文化訴求上更加豐富飽滿的消費者。成都、重慶在文化氛圍方面有著較好的底蘊，成為商業市場的重要競爭力。

　　連鎖模式的品牌無法滿足消費者差異化的需求，成渝本土IP羽翼日漸豐盈

　　成都餐飲、休閒娛樂、生活服務本土十大人氣品牌中本土IP佔優，重慶餐飲本土IP強勢;?

　　簡單的複製商業難以滿足各個地區的不同的消費者，購物中心承載的功能也從購物、吃飯轉向更加豐富的文化體驗場所，本土IP更能抓住消費者的訴求。

　　

　　文化氛圍濃厚，文創類品牌進駐成渝意向高，但本土文化類品牌的孵化及拓展力度還需加強

　　全國TOP50文創品牌進駐成都20家，重慶10家;?

　　成都3家本土文創品牌入圍全國TOP50文創品牌榜單，品牌類型以小眾業態為主，分別為刺青品牌——紋玩刺青，潮牌集合店—SPARKO，創意皮影戲——冰人創藝影戲館，但知名度都相對較低，且目前暫未打入其他城市市場。

　　成都、重慶文化氛圍濃厚，但在本土文化品牌打造方面還需進一步加強，未來發展空間巨大。

　　

　　2、個性化商業時代到來

　　時尚、個性化資源擴散至西南市場，成都表現尤為亮眼，成為時尚第三城

　　作為西南兩大重鎮，成都、重慶在時尚、個性化資源上有較好的表現，尤其是成都，在明星店、買手店數量上位居第三，已經成 為僅次上海北京、引領國內、比肩國際的生活方式風向標。

　　3、 新商業的初步試水

　　技術升級促使新零售應運而生，西南市場處於初步試水階段

　　當前人們的生活節奏、技術更新節奏、行業變革節奏都在加快，異業入侵型的技術顛覆將成為商業新常態。新零售在2017年成為 大熱趨勢，但在西南市場今年僅僅是試水階段，還未形成大爆發。

　　業態邊界越來越模糊，更多綜合跨界品牌進入成渝市場，逐漸取代單一的功能店

　　2017年首進西南品牌中，較多品牌跨界店、集合店，品牌跨界打造多功能複合店鋪成為趨勢;

　　另外，品牌通過旗艦店、概念店等方式提升消費體驗感與場景感。

　　

　　打造新場景體驗型業態成為商業升級調整、走差異化道路的主攻方向，成渝體驗式商業正處於2.0階段

　　體驗式商業1.0:探索階段，停留在喊口號。?

　　體驗式商業2.0:試水階段，體驗業態單一。?

　　體驗式商業3.0:契合階段，業態多元化。業態、定位、消費人群三者形成高度契合，商業真正擁有自己獨特的「性格」。

　　

　　小結:緊跟市場趨勢，西南全面落地

　　2017年實體商業重新煥發生機，技術的升級和消費 結構的改變催生新零售，使電商和實體找到平衡點，追求共同發展。成都、重慶憑藉強大的包容性步入這 場商業顛覆戰之中，緊跟市場前沿趨勢。

　　未來，成渝雙城將有更多新零售的表現形式出現，顛覆傳統的商業模式。 

　   未來雙城商業趨勢研判

　　成都本土企業發力，重慶外來企業助力

　　城市發展模式的不同造就了不同的商業發展格局。成都長期以來以包容、開放的姿態迎接多元商業，但同時也存在著本土企業較為弱勢的問題；重慶本土房企實力強勁，在商業中一直以來佔主導地位，外來房企難以打開局面，但在今年出現了新的轉機。

　　未來，成都本土房企的發力和外來房企對重慶商業的助推，將使雙城商業格局更加完善，形態更多豐富、多元。

　　回歸中心，城市再生將是核心命題

　　城市資源已趨於飽和，產業轉型正在發生，商業地產進入存量時代，雙城應該以「再生」的眼光，將城市發展中的問題前置，堅定走「城市再生」之路。

　　未來，雙城將更多參與城市文化建設，追求城市的宜居，這客觀上成為「城市再生」的動力。

　　新零售進一步突破場內界限，服務成為實體商業場景打造核心

　　新零售時代，誰能更高效更優質地服務，誰就能贏得消費者。

　　未來，雙城將利用場景化思維打造營銷閉環。雙城實體商業將致力於挖掘場景模塊下的感性消費，提供給消費者的是從消費需求滿足、溝通互動體驗、情感紐帶輸送。

　　新技術將驅動新物種進化

　　雙城商業地產市場向一線城市看齊。

　　未來將更加數據化和內容化，複合業態將成為主流。生活方式能夠覆蓋商業的全維度空間，不但可以對傳統品牌、空間、文化賦予新的消費內涵，還可以創造新的消費生命。

　　消費陣地向年輕化轉移，亞文化或成創新爆發點

　　年輕消費群體的小眾化重組、亞文化聚合，產生了西南地區多元消費的動力機制。

　　未來，雙城商業將滿足、適應和挖潛個人化、小群體的需求，將充滿個體表達的設計感融入消費當中。