「睿意德就是要把頭伸在網際網路，把蛋下在商業地產。」
RET睿意德控股集團董事長張家鵬
實體零售商業經過網際網路「改造大力士」兩年的攪動與解構，正進入一種更深刻的跨界融合。而大數據海洋與O2O遍地開花，使個中人顯現出一種深刻的迷惘。
在一次由聯辦財經研究院組織的以「大數據革命」為議題的內部交流會上，來自萬達集團的一位女性IT總監，衝著圓桌來自騰訊、百度、思科、萬科等企業嘉賓不禁擰著眉頭一吐心中塊壘：萬達廣場的網際網路化進程從未落後於人，但作為體格巨大的先行者，130多座實體商場確實集納了大數據。「關鍵是我們拿它來幹什麼用，如何將這些數據原料轉化為真正的商業價值？」
面對這些焦慮，有著國際大行背景的商業諮詢顧問公司睿意德，似乎此時已經可以雙手為此奉上答案。
實體商業已與網際網路的神經與大腦無縫對接，輕諮詢的出發更要星夜兼程。從事商業諮詢睿意德控股集團董事長張家鵬這兩年，把自己一猛子扔在網際網路創投圈裡，舊有思維路徑與表達方式幾近被「洗白」。他前前後後共接觸有100多位網際網路相關的創業者與人，碰撞研究公司未來的進化升級。
2016年，以樂鋪、中商數據、雲貓智管、亞益文化為基礎的「睿意德商業生態圈」已培育得有模有樣。從早以租售擅長再到深耕線下，睿意德正將自己力塑為一個輕資產全鏈條商業服務平臺的新氣質。
拿什麼撫慰你？那些焦躁的「萬達們」
萬達的困惑並不是孤例，實體一線商業的操盤手面臨著商場運營的各種疑難雜症。在商業服務的工作中，張家鵬和夥伴們常被問到的問題是：我們想知道我們商場的ZARA為什麼賣不過對手商場？我們的顧客在我們商場之外多去的消費場所是哪些？我們調整品牌時哪些品牌他們更喜歡？
對此，張家鵬可以自信地用手遙遙指向一條小徑：數據是一定要走到小胡同深處才能見到深意的。只提供大海一般的數據，客戶只會頭暈。唯有將數據通過重新梳理碎片化，架構化，才能使我們面前一個個晃動的數字產生價值。
傳統諮詢是基於小樣本真實的推測，當商業社會進化到全數據，公司猶如把眼睛擦亮看到了真實，不在霧中盲走。張家鵬對於解決各類商場疑難病症底氣滿滿，源於去年9月其與AdTime創始人付海鵬等商業網際網路精英聯合創建的中商數據公司。這個被喻為商業地產大數據銀行的數據平臺，通過數據精準抓取、清洗和分析，成為其商業生態系統的AlphaGo。
中商數據的個性定製諮詢讓工作越來越輕。張家鵬表示，睿意德按傳統模式，平均服務費用在80萬以上，事實上大量「小諮詢」需求如評估店面、商業地產項目，及拿地分析等，均在50萬元費用以下。數據中「尋找胡同深處」的閃著光芒的數字信息提升了諮詢效率。
其次，中商將為每一個商業經營者提供數據訂閱。商場購物一般只有場內數據缺乏場外數據，隨著經營者基礎數據引入大數據池，形成消費者全景畫像，為商場提供更準更多更為全視角的營銷決策支持。如某場所想要增加甜品品類，中商都能基於顧客分析做出針對性決策與營銷。
「解決了線上和線下大量數據孤島，只用傳統調研10%的時間，將數據準確率則提升90%，這就是網際網路的神奇」。目前，中商數據已經與百度、阿里、銀聯、電信、高德地圖、Adtime等企業機構建立了戰略合作，未來將致力於數據逐步開放分享，終走向免費。
「未來的是算法的。」2012年從國際大行離職與同事共同創業的張家鵬依然認為，「當前許多傳統諮詢公司只敢做商業增量諮詢業務，而存量沒人敢碰。」「事實上，每個開業的商場都需要每年做一到兩次體檢。這背後發酵著天量的商業價值。」
如果說中商是線下數據集成計算器，同年睿意德推出的雲貓智管像一個商圈的「帶頭大哥」，又像是購物貼心的管家。
張家鵬認為，傳統商業運營大詬病就是「目中無人」，只圍繞「商品」運轉。中國在建購物規模居全球首位，全國有約3000家購物超過九成以上都沿用傳統的管理模式。預計全國未來將有超過40%的商業地產項目成為品牌入駐低、運營團隊流失、盈利遙遙無期的「殭屍」。
讓運營回歸到人，雲貓智管承載著張家鵬的又一個理想。他眼中原來的商業運營總經理只幹三件事，「第一跟城管喝酒，第二跟「黑社會」過招，第三，就是拍腦袋決策。」
現在有了移動端能夠捕捉到人的數據，原來商品與場所的運營回歸到以人為核心的運營。工作被轉到後臺的數據挖掘、處理、比較、生成。其次，商場通過無線設備與會員信息捕捉到的數據，將把沉睡的商場會員激活，形成社群互動。
睿意德眼中，未來每個商場都應是一個具備三個超級功能的「連結超體」：數據交換，把中觀層面的商圈當成Mall，各個購物不必再同業竟爭，而是成為資源互通的「好基友」；再次通過平臺做金融授信，社群之間的貸款、P2P等業務模式將產生多方共贏收益；而社群聚合形成價值觀，又將帶來文化收益。
「只要做出三公裡內資源好豐富的購物，就一定能贏。」「以原來30%的成本，幫助項目實現300%的人潮。」把每一個購物當成網際網路項目來看，張家鵬未來與合作夥伴的模式更像是利益捆綁的合伙人，終實現了按效果付費的精準商業諮詢模式。
雲貓智管超連結體系啟動儀式
事實上，國內商業地產商的深度考驗才剛開始。開發企業越來越面臨著長期收益和持續經營的轉型。據房訊網統計，未來可見一段時期，全國綜合體規模將達目前已建成體量16倍。「拿地之後二分之一開不了工，開工了的二分之一開不了業，開業了的二分之一經營不善。」中國商業地產難題正從過去的「招商難」、「選址難」進一步演變為「運營難」的「三難」時代。
對此，睿意德生態圈在同年戰略入股亞益文化，希望通過高雅藝術資源變小、變輕融入商業空間，做商場可停留場所的藝術氣質營造。在張家鵬看來，這是能在短期很快給商場聚集人流的好手段。
「藝術就是讓多數人知曉，少數人購買。藝術家其實適合在商場做展覽，讓更多人知道他，然後其估值才能更有空間」，張家鵬認為，藝術和商場兩者結合產生的化學反應將為實體商業的空間價值帶來裂變般想像。商場則成為了一個社群的文化IP。
「商場是沒有教義的教堂，而電商卻做出了沒有教堂的宗教。」這是張家鵬經常掛在嘴邊的一句。從業超過十年，對於實體商業現狀，他常常有一種恨鐵不成鋼的憂憤，「我們線下實體商業面都沒辦法粘結顧客，你真的太過冰冷！線上的店不見面都能透過各種情懷把你的顧客攏走，而在線下商業，我們鄰居跟鄰居都沒有關係！」
「讓天下商鋪沒有難做的生意」
張家鵬戴德十年顧問生涯，客戶幾乎是清一色大商，而對希望得到幫助的小商戶，他雖有盡力但不能及時響應需求，心中仍戚戚然。「樂鋪是我人生第三次創業」。張家鵬希望能將其打造成為線下租戶與商鋪，品牌與業主之間「UBER」，可以幫助公司服務更大規模的小生意人——讓雙方的交易更「痛快」，讓店主們開店越來越準越來越快；讓商鋪的生意越來越好做，讓實體商業資產加速流動。而張家鵬對於樂鋪頗顯理想和預言式的狂熱，即從其深夜獨自所撰8000字《重新發明商鋪》雄文中可窺一二。
基於樂鋪的開店服務，張家鵬在文中展示了其打造了一個理想主義「傻瓜式」開店場景：
一位毫無開店經驗的北京都市女性白領，且先稱其為小白，打算在北京CBD開一家加啡店。她打開樂鋪，透過樂鋪的全景看鋪進行搜尋，時後在建外SOHO確定幾個備選。針對幾個重點商鋪，她分別支付500元向樂鋪申請 「選址評估報告」。而在報告中獲得高推薦的是位於臨三環寫字樓下的一個200平複式商鋪，她很滿意這間鋪並迅速做了預訂，之後在線約好經紀人明天上午去實地勘察。次日，在經紀人陪同講解下完成了對商鋪的實地考察。由於有過網上的實景觀察及細節數據了解，現場看鋪20分鐘，小白在心裡就確認了這套商鋪。
初做生意，資金尚顯捉襟見肘的小白面對需以「押一付三」的形式支付四個月租金的壓力，選擇向樂鋪「租鋪寶」金融產品尋求幫助：由樂鋪為租戶提供信用擔保並按季度預交租金，租戶僅需要向樂鋪支付少量手續費的情況下按月向樂鋪繳租即可。
找店事宜塵埃落定，小白要繼續按自己的理想樣板去做商鋪的風格設計，於是將店鋪的照片發給樂鋪助手，樂鋪便為其推薦相關多個室內設計師。設計師敲定，小白又通過樂鋪檢索專長咖啡店施工的團隊並做了工程外包。同時樂鋪可提鋪店鋪裝修貸款。在裝修接近尾聲時，小白通過樂鋪咖啡招聘專場，找到了滿意的店長候選人及咖啡師。
從選址到開業全程代辦，樂鋪一條龍服務。開店新手小白僅用了40天就完成了從找鋪到開業的全過程，與通常的90天相比節省了一半多時間，也節約了2/3的初期。
事實上，樂鋪這個曾多次講給人聽的故事，已被國內著名VC經緯中國基金「買單」。這個定位於中國領先的實體商鋪網際網路平臺，早在今年1月26日完成數千萬元Pre-A輪融資。就在3月，樂鋪的相關營銷推廣已經緊鑼密鼓展開。
在張家鵬看來，樂鋪解決了行業的三大痛點：其一，選址周期長，開個店平均2個月，時間越拖成本越高；如果能夠採用網際網路和數據方法，除現場勘察在線下完成外，其他工作在線完成，開店選址時間可縮減到6天。其二，轉店難，目前國內僅有20%街鋪實現盈利，另外10%屬持平狀態，虧損街鋪高達約70%。而這70%的資產沉澱僵化，很難周轉。一開門就虧錢。其三，選址不精準。生意人開店像中醫號脈，全憑感覺與拍腦袋做決定。經驗資深者還可有一定成功機率，但大量新手裸露在高風險下。
「我們樂鋪在北京上線了四萬套鋪源試運行，大家不需要東奔西跑這找那找了。」
睿意德線上商業生態圈裡，如果說雲貓、中商、亞益三平臺都聚焦於購物與商場的服務諮詢，在樂鋪面前展開的卻是中國一億套街鋪規模的巨大畫卷。「樂鋪網際網路平臺相當於螞蟻雄兵，要把非商場的全部商鋪串聯起來。就像把每一個店鋪植入一個晶片串接在網際網路，讓它們能瞬時感知周圍的溫度。協同化商鋪不再是散兵遊勇，變成了一個自我調節的生態。
不僅僅全心全意為「小生意人」服務，在樂鋪的第二步發展規劃中，樂鋪將全身心致力於為品牌開店搭建與整合資源與服務平臺，成為做匹配品牌與店主的UBER。樂鋪將為品牌商戶在選址決策、數據諮詢、商業運營及金融服務等領域，給出更為數據化精準化諮詢。
官方透露，樂鋪中國已啟動三年百城計劃，將在全國領先的100座商業城市逐步落地。預計覆蓋超過1億平方米商業物業，為超過1萬個品牌商戶提供跨平臺的決策解決方案與全鏈配套服務。在張家鵬眼裡，實現品牌與店主匹配過程中，更是一場網際網路對傳統商業租賃關係的一次大洗牌。
「未來已來，只是尚未廣為流傳」
一位退休的手藝人可以開一個短時店展售自己的作品，一個新晉級的媽媽可能租下店鋪做二手生活用品交換站，一群有創業理想的畢業生可以校門口試水他們的新商業模式……這些興致勃勃而沒被滿足的需求，潛藏著巨大而值得期待能量，足以開啟商鋪共享經濟的一個新時代。
面對身邊的合作夥伴與媒體，張家鵬總是一遍又一遍不厭其煩地向對方勾勒出未來商業店鋪的新場景。
「商鋪也合租」。實現同一商鋪交叉銷售其他相關業態品牌，可以極大優化商鋪使用面積。國外的連卡佛、Armani 、NEXT等店鋪不僅賣服裝，也有配飾、生活用品、紀念品等銷售專區，多元集合店在品牌界已成為新潮。未來，更多的店鋪可以切得更碎去出租。
北京王府井和上海南京路，是中國著名的兩條「金街」，街上的很多商鋪租約期都在5個月左右，比傳統一年起租的慣例短了1/2還多。而未來，「小步快跑」的靈活短租約或將更為流行。因為金街的商鋪已演化為物權「分時」使用，地段商鋪可以用來短期內作品牌展示，同時新品牌入店試錯時間將更加縮短，帶來的集約效用是各租戶付出的總體成本不高，房東的總體收益比長租更高。
隨著市場價格數據的透明化和租賃雙方對信譽的看重，第三方租金評估標準已越來越成為交易參考，租戶不再擔心租金不可控，從而降低了對長租約需求。張家鵬作了一個類比，「就像是有了WE WORK使得創業可隨時發生一樣。作為經營工具的商鋪，未來應該像電鑽工具一樣可隨使用租退」。 店鋪在一個區域過了有新鮮度的溢價階段可即時轉入另一個區域，經營場地可及時互換對調，商品在需要的地方流動展售。
隨著店鋪周轉節奏變得輕快，店鋪「輕質裝修」是「已發生的未來」。新一代消費者已厭倦包金裹銀的土豪風，一面藝術味兒十足的牆壁塗鴉可能比花費更高的拼花木板包牆更受歡迎，風格十足的布垂簾可以取代牆壁實現對空間的趣味分割，以Wagas、Element Fresh為代表的輕簡裝修餐廳已經跑贏傳統對手。
一堵牆，一個過道為什麼不可以成為意義的商鋪？據睿意德統計，一個城市的廣場空間、商場中庭及公共場館、社區鄰裡廣場等，此類「準商鋪」規模相加至少可為一個市場擴容30%。但在中國的這些準商鋪場部分時間寂寂無人問，尚未形成平臺統一對接供需兩方，偶爾使用也是巧合式拼湊。不久的未來，這些場地，將是急待被激活的「沉默資產」。
而在未來線下商鋪連結後，基於場景的社交屬性成為另一個興奮點。在張家鵬看來，網絡社交如陌陌這種沒有任何背景、翻牌式的社交，有著很強的破冰成本。基於場景的交際就變得很踏實，如UBER基於司機與乘客， AIRbnb基於租客和房東，樂鋪的未來也將打造獨屬的線上場景社交。
區域商業是社區的會客廳，是區域居民天然的社交場所。在門口的便利店買家用，和老闆聊幾句天氣或八卦，在街角咖啡店加入鄰座幾位的股票大討論，或同是帶小孩上早教的媽媽相互結識成而為新閨蜜……這種觸點發生可能很短，但關係溫度上升很快。鄰裡關係的背書為陌生人初次見面奠定了幾乎高的信任檔級，促成社區商鋪作為高價值社交場景的事實，也成為電商搶佔「後一公裡」地帶。
睿意德有過這樣一個略顯獨特的數據測算，一個便利店平均日客流量在800人左右，約是UBER一輛車一天客運數的50倍，一年一個店鋪可接觸的人數有29.2萬之多，假如重複到達率為70%，則一年其運營的客戶也有8.76萬人。 Facebook上市，平均每一個網絡客戶存留市場估值是100美金。參照社交產品50美元/人的估值計算，一個便利店的估值可達438萬美元。而店鋪顧客與UBER乘客相比有更強的忠誠和信任度，這種相對的強關係更具商業價值，
睿意德的雲貓智管試圖讓商圈內的購物不再同業竟爭，抱團成利益共同體；樂鋪則致力於讓商鋪成為一個連接業主、品牌與消費者的聚合器。隔閡欲填平，合作更進深，睿意德商業生態圈閃爍著共享共通的網際網路氣質。如果可以想的更美，「商業地產+網際網路」正讓商業內化為一個相互依存的「你我大同」的宏大生態系統。
此時，睿意德正神情肅然堅定地站在一個巨大服務平臺的入口處。因為實在是想明白了，商業地產諮詢服務面臨的服務全部是低頻高額，獲客成本極高的場域，而網際網路卻能把這些低頻聚在一起形成了高頻，四通八達地徹底打通了價值通途。
「做生意的本質是獲客留存利潤與獲客成本之間的比例，只有無限降低獲客成本同時加大留客利潤才能做好生意。這就是商業的邏輯。」有人問張家鵬，睿意德一直倡導的「商業生態圈」終極目標是什麼？他回答：讓線上線下沒有隔閡。（來源：地產雜誌 作者：李惠聰）
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