最近處理一個拆遷安置房買賣糾紛的一個案子,該案涉及到物權的取得方式,很多當事人對於物權的取得方式也是不甚了了,今天就和大家分享一下。
案情這樣:當事人是原成都主城區的被安置村民,很有投資意識,尤其是對於拆遷安置房的投資很有熱情。
6年前,當事人隔壁村在拆遷,很多村民安置的房屋比較多,就拿出來買。當事人就想買,經過與賣方討價還價,當事人買了一套,與賣方籤訂了買賣合同,約定籤訂合同支付一半房款,收到房子辦理產權證再支付剩餘的一半房款,當事人按照合同約定付了一半購房款。
當事人籤訂買賣合同的時候,安置房屋還沒有修,賣方只取得了拆遷的安置的指標,以及房屋的具體坐落,面積等房屋數據,也就是在籤合同的時候房屋都還不存在,拆遷安置的老百姓就開始賣房子了。
經過五六年的漫長等待,拆遷安置房也修好了,賣方也收到了房屋,賣方收到房屋後,卻絕口不提將該房屋按照協議約定交付給當事人。當事人就急了,找賣方交付房屋,賣方就開始躲著不見當事人,賣方的父母也是拒絕承認買賣房屋的事宜。
當事人實在沒辦法了,就只有通過訴訟來解決了,當事人找了很多的律師以及司法系統的親戚朋友問,都說沒辦法,成都市法院有很多這樣的判決,拆遷安置的房產買賣法院最後都是買方輸了,言下之意就是如果打官司,當事人是打不贏的。
當事人,四處打聽,通過朋友找到我們,我們看了當事人的證據以及了解相關拆遷安置的事宜,覺得當事人的這個案子還是很有希望的,當然如果通過通常的打法,當事人那是打不贏的,也就是在訴訟策略上要做出調整,變通一下才有希望。
當事人諮詢了那麼多,都是說輸,唯獨我們說贏,當事人也是很擔心。為了打消當事人的疑慮,我們承諾,如果打輸了,我們全額退還律師費,一分錢不收,當事人也才抱著試一試的心態讓我們來辦。
起訴後,法院立案庭專門的調解人員,也是抱有相同的看法,他們法院那麼多拆遷安置房買賣的案子,買方都是輸了的,要求我們撤訴,被我們拒絕了。
我們不撤訴,審判庭定了開庭時間開庭。法院現在審判的套路都是審判前先要調解,又主持雙方調解,最後雙方達成新的意向,被告---賣方答應交付房屋給原告---買方當事人,交房前,當事人付清剩餘一半房款。在政府幾年後可以辦理房屋產權的時候,賣方協助當事人辦理房屋產權證。
這個案子涉及到以下幾個問題。
1、物權的取得方式有哪些?本案賣方拆遷安置房物權取得是哪種方式?
2、本案的訴訟策略我們是如何策劃的?
先來說說第一個問題,物權的取得方式有哪些,本案賣方拆遷安置房物權取得是哪種方式。
物權的取得,按照「傳統民法理論」,以取得物權是否基於他人權利,物權取得分為原始取得和繼受取得兩種方式。
第一種取得方式,即原始取得。
原始取得,是取得權利時不根據原所有權人的意思或原來客體物上根本就不存在所有權,在特定法律事實發生時,只依法律規定即可取得所有權。
原始取得的前提是客體物之上不存在所有權;這也就意味著所有權的取得不需要與任何人相關,而僅依取得人滿足法律規定的條件的行為即可。所以一般而言,基於事實行為而取得的物權,即屬於物權的原始取得。在原始取得的物權上不存在他人的意志關係,或者說是該物權不因他人的意志關係而受影響。
原始取得方式包括:勞動和生產、先佔、發現、拾得、時效取得、善意取得、添附、加工、孳息等。
原始取得的要件通常為:特定事實+法律規定。在這裡,沒有當事人意思表示或合意。在不動產原始取得中,傳統物權法規則認為,登記只是取得物權人處分的要件,而不是取得物權生效條件。而且原始取得通常具有溯及力,儘管是在條件成就時取得物權,但一旦取得其效力溯及至佔有那一時刻。原始取得一旦完成,此前物上的一切權利負擔即告消滅,原物權人或其他人不能對該物主張任何權利。
第二種取得方式,即繼受取得。
繼受取得也稱派生取得或傳來取得,它指基於他人既存的權利而取得物權。從取得人角度是取得權利,從相對人角度則是權利的喪失,故對照原始的絕對取得繼受取得又稱相對取得。在繼受取得中,物權權利是從他人那裡移轉而來,主要是原所有權人對其所有物處分行為的結果。一般而而,基於法律行為的取得大都屬於繼受取得。依繼受的方法不同,繼受取得又分為移轉取得和設定取得。
移轉繼受取得最典型的方式是買賣、贈與和互易;其取得方式的要件為:當事人合意+交付或登記行為。
設定繼受取得的領域主要是在用益物權和抵押權兩類。
在本案中,被告拆遷安置村民----取得物權的方式是哪種類型呢?
拆遷安置房,被拆遷安置的村民取得房屋,其房屋上是不存在所有權的,是因為被拆遷安置房是將原來村民自有房屋拆除,新建取得的房屋,建設方將房屋新建後交付給被拆遷的村民佔有使用,類似於自建房屋。
按照原始取得的定義,「取得權利時不根據原所有權人的意思或原來客體物上根本就不存在所有權,在特定法律事實發生時,只依法律規定即可取得所有權。」原始取得是一種事實行為,一般只須有佔為已有的意思或滿足法律規定的條件即能取得所有權。
在本案中,村民原有的房屋被拆,新建後房屋交付給村民佔有使用,新建房屋上不存在所有權,建設方交付村民佔有,村民就取得了該房屋的所有權,賣方取得房屋所有權的方式就是原始取得。
第二個問題,本案的訴訟策略我們是如何策劃的。
在本案中,很多同行不敢接這個案子的原因就是對於被告取得物權的方式認識有誤。很多同行以及老百姓基於房產所有權的取得都是以取得房產證為標誌,如果沒有房產證,在老百姓的認識中就認為沒有所有權,這一認識其實是混淆了物權取得中的原始取得和繼受取得的概念。
基於這一錯誤的認識,大家固有的就認為,被告是被拆遷者,在房子還沒有修好的時候,賣房子賣拆遷指標,買賣的標的物都是不存在的,其合同當然是不成立或無效的。房屋最後雖然修好了,但是還沒取得產權證,其沒有取得所有權,合同還是無效的。基於這一固有的傳統認識以及法院的很多這類判決,就認為合同無效,打官司當然是要輸的。
在本案中,既然被拆遷村民被告取得房屋的所有權取得方式是原始取得,那麼其房屋的所有權的取得標誌就不是以其取得房產證登記為準,而是以其房屋修好,交付給其佔有為其取得房屋所有權的標誌。
既然原始取得以佔有為其取得所有權的標誌,那麼其與他人之間的買賣行為當然就是有效的了。當然,對於當事人來說,要想得到法院的支持,訴訟中就要有一定的技巧來操作了,那就是先要明白一點,那就是要尊重事實。在本案中被告雖然已經取得了房屋所有權,但是被告要取得產權證,按照拆遷房屋的產權辦理時限來看,一般還需要三四年的時間。這就要原告起訴時對於訴訟請求要有一個拿捏了,先要按照能做到的來列。最簡單,也是能得到法院支持的那就是按照合同約定,那就是要求交付房屋。第二個請求才是辦理產權證的事,只能是在能辦理產權證時為原告辦理產權證,而不是立即要求辦理。
很多同行以及當事人買賣拆遷安置房發生糾紛,一般都是將辦理產權證放在了第一項,按照通常的房屋買賣糾紛的做法,要求辦理產權證。被告都還沒有取得產權證,當然無法為原告辦理了,這就造成原告的請求等不到法院支持了。
在本案中,我們就是調整了一下房屋買賣糾紛的一般的訴訟策略,雖然是調解結案了,當事人的訴訟請求都得到了滿足:被告交付房屋給當事人;在能辦理產權證的時候為原告辦理產權證。雖然是調解,這也說明當事人的請求是能夠得到法院支持的。