2020-05-25 04:19 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
【本文作者：陳小益 就職單位：安徽清流律師事務所。】
一、【何謂一房多賣】
一房多賣，也叫一房數賣，是指出賣人在籤訂房屋買賣合同後又將同一房屋出賣給他人。由於房價的變化，出賣人抵擋不住高房價的誘惑，或因其他原因，為謀取不正當利益，將同一套房子出賣給多個買受人，近幾年來此類案件的數量呈現出持續上漲的趨勢。那麼一房多賣合同的合同效力、物權歸屬及法律後果是如何規定的？
二、【一房多賣的合同效力】
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十五條規定：「出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。」
根據以上規定，在一房多賣的情況下，只要每個買賣合同都不具有合同法第五十二條規定的無效情形，則數個買賣合同均是有效的。
如司法解釋規定：「買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。」此即符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）款規定的無效情形，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，故出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。
值得一提的是，此處的「惡意串通」指惡意並患通，兩個條件必須同時存在，在僅有惡意並未串通的情況下，不能當然認定買賣合同無效。惡意，是指明知一個行為會給對方造成損害的結果，而希望這種結果的發生或者是放任這種結果的發生。
舉例：甲與乙籤訂了房屋買賣合同，約定甲將房屋A以100萬的價格賣給乙，合同成立並生效。後丙知道此事，也想購買甲的房屋，便出價120萬，甲便與丙又訂立了房屋買賣合同並實際交付登記。此時，僅認定丙存在「惡意」，但並不具有與甲串通的情節，故甲與丙的房屋買賣合同有效。因甲不能再向乙交付房屋，無法履行合同，應向乙承擔違約責任。
當然，合同有效的前提是出賣人對房屋有權處分，如果無權處分則涉及另一法律關係，需另當別論。
三、【一房多賣的物權歸屬】
法律及司法解釋並未規定不動產多重買賣的確權順位。2016年，最高人民法院發布了《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》，對不動產一房多賣作了如下規定：審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的籤訂時間以及其他證據確定。
以上規定的保護順位，通俗來說就是：登記的優先於佔有的；佔有的優先於未佔有的；都未佔有，看合同的付款情況；都未付款的，看合同的成立時間。
此外，房屋買賣合同備案登記屬於行政管理手段，不具有物權變動公示效力，不能對抗第三人，亦不能依此主張優先履行。
四、【一房多賣的法律後果】
1、【民事責任】
具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
2、【行政處罰】根據《商品房銷售管理辦法》第三十九條：（房地產開發企業）在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，並處2萬元以上3萬元以下罰款。
3、【刑事責任】
一房多賣的行為可能會構成合同詐騙罪。
《中華人民共和國刑法》第二百二十四條：【合同詐騙罪】指以非法佔有為目的，在籤訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金;數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，並處罰金;數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處罰金或者沒收財產。
原標題：《一房多賣的物權歸屬及法律後果》
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