這是成都房神，全國唯一能帶領你落地實操的房產專家。至今，成功帶領上千人真金白銀的通過房產獲利百萬的第二年。
房神不像其他自媒體房產專家什麼的，含著骨頭露著肉的讓你摸不清頭腦！房神屬於實戰派，只告訴對你最有用的方法和自己親自實戰後的經驗。
以下精選問答內容選自粉絲提問
提問：房神你好，手裡有一套環路邊的單位老房子，四室交通方便可自主有40萬貸款，還有北二環邊萬達一套50平米公寓，正常出租有15萬貸款以租養貸還有一點收益，想在青城山準備買給父母作為養老同時投資的房，不知道有沒有升值潛力？目前手裡還有子彈120，想再投資一個房產，現在非常糾結，能否給個建議!#房產知識分享#
回答：你好，從資產配置角度來說，你的資產不是很優質，甚至很多方向不對，簡單來說，就是老房子+公寓+全款景區房，這幾種類型的標的，投資我一直是不太看好的。
說說新手買房易踩的幾大坑：
1、再次強調不要買旅遊地產，公寓、商鋪、產業辦公等非住宅類產品。這些存在巨大的不確定性，加上稅費的影響，保值功能和住宅沒辦法比。買了就是個大坑，上百萬的房子就這樣砸在自己手上了。
2、除非你有很高的自住需求，不要買別墅，別墅的特殊性決定它就是消費品。別墅本身回報率很低，買別墅只會佔用自己的資金，加大風險。
3、不要只求「量」不求「質」。同樣的首付款，是買2套郊區房還是買1套中心地段房呢？郊區的房沒那麼好租，沒那麼好漲，也沒那麼好賣，看著房產數量是多，但價值卻很難上得去。
4、不要濫用自己的首貸資格。每人一輩子就一次三成首付的機會，一定要好好珍惜從銀行拿7成貸款的機會。不要隨隨便便的房子就把自己的首貸資格用了，在能力範圍內，從銀行借出儘量多的籌碼，買總價值儘量高的房子。
5、不要被房子的「外貌「迷惑。影響買房的宏觀因素先後順序是：地段>學區>小區品質>地鐵，單套房的微觀因素包括：戶型、朝向、樓層、客廳是否出陽臺、裝修風格等。先看宏觀因素是否滿足，然後再根據微觀因素去篩選單套房源。
所以我建議可以優化一下資產配置，太老的房子和公寓可以考慮出手置換成核心地段新一點的純住宅長持，景區房除非養老自住，投資很難有接盤俠。另外子彈120投資，可以考慮成華龍潭寺，大豐，書房。
提問：房神你好！普通資格，想買個改善兼投資，單價、總價均比較接近的麓湖長灘190，中海天府裡178，招商時代公園，德商熙華天璽，陸肖tod，這幾個盤該怎麼選?
回答：你好首先普通資格買到麓湖和招商的機率不大,可以排除。
中海主要賣點是地段核心程度和景觀優勢，位於CBD核心，樓下就是城市級的TOD三線換乘站天府商務區站，附近還有1、18號線，非常方便，內為178的戶型直面CBD的景觀中軸望山廊,再遠一點就是幾千畝的鹿溪河生態溼地,整個視野效果會非常好。所以如果你喜歡住在熱鬧的地方，或者喜歡這種無敵視野的居住體驗，就可以選天府裡。
但天府裡的缺點是容積率比較高,市中心的位置可能會比較嘈雜，如果你喜歡安靜低密的居住環境,它就不適合你。你就可以看看熙華天璽,因為熙華天璽的優點一個是麓湖公園區板塊的宜居性,它是一個生態環境很好的居住地塊，很多為高品質的低密度小區，整個片區的居住舒適度就會提高,再加上德商擅長營造高端的品質和居住氛圍，所以住起來會比較安靜、舒適，同時也是一個調性更高級的高端改善盤，檔次要高一些。但德商雖是走高端路線自然價格也是偏貴的，未來兩年都是站崗。
陸肖TOD的特點是資源性特別好，因為它是成都市的親兒子軌道集團和高新區的親兒子高投集團聯合開發的全成都的首個TOD示範項目，被寄予了很高的期望,也賦予了很多優勢資源,比如地鐵站直接修通道到小區、在小區附近規劃公園、配套學校已經基本建好預計也有可能引入比軟好的教肓負源、華西醫院社區門診等等。
同時，因為是示範項目所以品質做得也很高,本身土地條件就好，然後做了純南北板式高層的設計(比高低配好)，小區的居住舒牆度也會很高,陸肖TOD未來會成為高新南區錦江以東片區的核心商圈，所以它未來的發展潛力也很大。這3個買中海和陸肖都沒問題,主要就看個人喜好了，你可以都去看看。
提問：房神你好！高新南區戶口天府新區社保都滿兩年預算只有300萬，普通購房資格，現在成都很多盤都不能搖號購買，是不是應該儘早上車購買能夠順售的新盤，還是應該買高新區的二手盤呢?如果是新盤的話天府前灣區和新川板塊,哪個板塊更有潛力呢?德商花漾碧雲天驕和金隅金成府買哪個比較好?有更好的樓盤推薦嗎?
回答：目前來看，新川板塊肯定比萬安南板塊要好一些，一是相對更成熟一些，二是地價高不少，所以如果要二選一，我覺得可以考慮新川。300萬預算顯然買金隅府是合適的，省教科院k12的學區房，雖然有一點賭博的成分，但據說這個學校會比較不錯。此外，如果類似預算，那就肯定是買天府新區cbd的房子了，類似中海天府裡，招商時代公園等，單價2.5左右我覺得都可以考慮，這些樓盤就買一個地段，買一個成都未來的cbd。普通資格，確實沒辦法去奢望熱點樓盤了，但我說的這三個，很可能不會是熱點盤，所以還是有機會的。
提問：房神，您好，因在成都限購區無購房資格，今年六月份在成都以親戚（成都本地戶口）名義購買了一套限購區住房，合同已籤，12月份開始還貸，請問如何合理規避風險，籤代持合同可以嗎？代持合同受法律保護嗎？代持合同有樣本嗎？籤了代持合同還需要公證嗎？怎樣才能最大限度的保護我自己的權益？問題有點多，還望房神不煩賜教，謝謝。
回答：籤代持協議有沒有用？當然有用，關鍵是怎麼籤？
代持，是一套手續，而不僅僅是一張代持協議。房產的產權權屬怎麼確認？房產的產值為什麼能歸你？房產的處置權利怎麼控制？
怎麼保證你是第一順位債權人？怎麼附加保險？怎麼避免代持人的反悔？把這些點考慮進去，再去思考代持這件事，你才能設計對應的手續。
全套手續包括但不限於：見證協議＋抵押轉帳記錄＋全權委託（或者分開委託）＋長期租約＋買賣＋抵押證＋代持工資（房租）。
代持人有家屬的，還要先排除家屬的幹涉。意外可能性較大的，遺囑要先安排好。手續不是一勞永逸的，隨時保持創新。
代持的邏輯
代持的本質是一項委託，一筆合作，因此代持的核心，是雙方的信任。代持的邏輯，是用抵押物債權來獲得實際上的房子的產權，所以要讓代持人籤抵押證，疊加各種債務，無法從房產上獲得差價。
代持協議，各種委託，長期租賃協議，是為了讓你擁有對這套房產的經營使用權利和處置權利。好的代持人，是只要講清楚，什麼手續都配合你的，不會疑神疑鬼。房屋的產權，決策權，處置權都在你名下的時候，才算完成代持。
提問：房神你好！請教一下，目前主城區有2套房，限購了，手上可支配現金100W，想投資三圈層，請教三圈您看好哪個區域?新津如何?
回答：坦白說,如果是我自己的話,我可能會優先考慮東部新區，東部新區現在是按三圈層來限購的,但是它的對標是天府新區，雖然這個過程比較長,但你本來也打算持有10年以上，我個人覺得現在1萬以內可以掃貨，個人預期在3萬左右，當然其他三圈層中，新津是最好的，你如果看不起東部新區，也可以考慮新津吧，但一定要有地鐵，價格最好1萬出點頭即可，貴了就不要追高了。另外，拿去投資理財,按兵不動也是一種選擇,因為我覺得未來三年遠郊都難有漲幅,甚至還可能陰跌,所以啥都不幹，也許也是正確的。
在三圈層中，新津是最好的，買郊區一定要有地鐵，價格最好1萬出點頭即可，貴了就不要追高了。還有個考慮東部新區，東部新區現在是按三圈層來限購的,但是它的對標是天府新區，雖然這個過程比較長,我個人覺得1萬以內可以買。
提問：你好，房神！有一個問題要問你，我住在高新西中海國際，附近的有個樓盤就要開盤了43-62平的公寓。
有兩種購買方式：一種是單價低，不裝修，由開發商與一家酒店品牌籤訂10年包租協議，年收入5個點；一種是精裝修，直接交給業主自己經營。請問房神：
1.沒有資格又沒好的投資公寓能買嗎？2.哪種購買方式更好，包租還是自己租？謝謝！
回答：您好，謝謝您讚賞！您是如何理解返租的？公寓和商鋪返租實際上都是一種理財產品的包裝。正是因為項目本身沒有盈利，開發商才要貼上利息來吸引您跳入坑。本質是它給你利息賺你本金。
開發商每年給你5%，連續10年給你，10年後你可以收回它，或者你可以繼續，是不是很心動？
因為市場上5%的理財產品已經到了頂峰，但天不會掉餡餅，為什麼會有一種包租銷售模式呢？
很簡單，因為公寓不容易賣，那麼每年5%的高租金回報率是從哪裡來的呢？在定價的時候，這種公寓呢已經把銷售成本包括在銷售價格裡面了。
俗話說，羊毛出羊身，有可能過不到5年，租金就會中斷，當你去收租的時候，卻發現你籤的租約是一家第三方公司，而且已經破產了。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分人前面。
如果你在買房投資中有問題請大家關注我或者私信我留言！