投資實體店，商鋪選「租賃」還是「購買」？商業地產角度分析！
最近聽聞網絡上對商業地產討論眾多，很多家庭不僅擁有了住房，還增添了商鋪，買商鋪的人大多面臨難租、難售的局面，本想著通過投資門面養老，到頭來卻發現是在「養」門面，就算空置在那裡，物業費依舊產生，門面變得不再一如既往的「穩妥」！
但是無論商鋪價格多高，商鋪依舊是實體店投資者的需求品，沒有商鋪做奠基就不能成為真正的實體店，同時實體店投資有著與生俱來的日常需求，不管是長期生活居住還是長途跋涉去旅遊，如此可見許多人願意去投資實體店不無道理。
投資實體店一般有兩種情況：一是通過像業主或者開發商租賃；另外一種則是通過像業主或者開發商直接購買，許多人就會覺得兩者之間其實就是資金的區別而已，認為租賃投入的資金更低，購買商鋪投入的資金更多，是否就只有這兩者之間的區別呢？筆者分別從兩個方向做對比。
租商鋪適合大眾，投入較少，資金使用率更高！
為何租門面適用範圍更廣泛？我們都知道一個普通的創業者大多通過租賃商鋪來開公司經營，源於買商鋪的價格更高，商鋪的價格在一線城市能達到幾十萬一平方米，而在三四線城市也能達到一兩萬每平方米，出於對自身資金的預算，顯然租門面更為划算。
一位朋友做餐飲店，由於自身資金較少，只好從快餐店或者燒烤店起步，兩者對比之下，雖然燒烤店操作起來比較勞累，但是燒烤店的利潤更高，俗話說：吃得苦中苦，方為人上人！於是在夜市街租了一個100平米的小店，因為夜市街環境一般，租金比較便宜，一個月僅2000元，一年時間通過自己的努力連開了2家分店，還給自己換了一臺新車。
上述例子並不是說租門面的投資就一定少，也有租門面投入上千萬費用的情況，例如租下幾千平方米用來做酒店、會所等，單單裝修就是幾百上千萬，可見選擇的項目不同投入的資金也有很大差距。
再者租門面是向業主或者開發商買斷有時間限制的使用權，在這段時間內商家享有經營權、改造權，當然改造需要滿足一定標準，不得破壞主體結構，其中的隔牆以及隔層可根據情況辦理改造手續進行改裝，向開發商租賃涉及到隔牆時，合同期結束後會被要求恢復原貌，此時的裝修存在押金部分，開發商同時會承諾合同期結束後如數退還，具體情況需要跟開發商的商談結果為準！
一般情況下租賃商鋪的使用年限在2年-20年左右，門面越小租賃期限越短，反之租賃期限越長，在於商家投入資金多少而定，實體店的資金回報周期本身較長，投入資金越多回報周期越長。例如一般的小型餐飲店會籤3-5年，本身投資較小，最快的幾個月就可以收回成本，幾萬到幾十萬的資金就可以實現開店，而像大型超市、酒店、會所等業態則需要較長的回本周期，通常在3-8年才能回本，一方面自身投入裝修資金以及租金較多，導致資金回籠速度較慢，另一方面受到經濟環境的影響，一旦人們的可消費資金降低，所開實體店收入也會受到波及。
租商鋪大多需要自己出資裝修，少部分可直接租賃帶簡裝修商鋪，比如辦公、小吃等商鋪，自己裝修的實體店可以根據自身需求進行設計，有較強的主導權，但是支出的費用更多，加上每個月租金以及人工算下來成本並不低，而且裝修的使用有一定期限，通常3-5年就需要進行裝修升級，可見租賃商鋪是一筆持續性開銷！好在租賃商鋪的投入部分大多用於實處，並且能直接帶來效益，減少了資金佔用率！提高了資金使用率！
買商鋪適用於資金雄厚者，需要對實體店有良好規劃！
買門面通常是一筆不小的開銷，特別是買下來還要用於開店的人來說難度更是不小，不僅要承擔購買商鋪所需費用，還要承擔後續經營過程中的開銷，買門面分為兩種情況：
一種是貸款買商鋪，商鋪貸款需要首付50%，剩餘的50%才能夠貸款，與住宅有所區別，同時商鋪的貸款時限最長只有10年。一個價值200萬的商鋪月供在1.1萬左右，10年內支付的利息在30萬左右。
另一種則是全款或者全款分期，這是業主與商家之間之直接存在債務關係，開發商通常會給業主1-2年的分期還款年限，這種情況下不產生利息，但是業主自身在前期壓力較大，畢竟資金都使用在了購買商鋪上面。
購買門面開實體店的投資者大多是拆遷戶或者公司，自身資金實力雄厚。雖然前期壓力較大，但是商鋪的「主人」轉換了角色，畢竟到頭來購買的商鋪成為了自己的固定資產。
一位朋友在三線城市開了8年酒樓，去年發現她所開的酒樓雖然在市中心，但是停車很不方便，客人舉辦一場婚禮的車子需要到較遠的地方才能停放，於是他打算將酒樓搬遷，面臨他有兩種選擇：一是租賃；二是購買。因為看中的物業條件不錯，開發商的預期很高，導致他接受不了開發商所報出的租金單價，左思右想之下，反正自身有閒散資金，索性將一整層買下來，這樣下來省下一筆不小的開銷，但是面對裝修的時候開始犯愁，由於自身將資金花在了購買上面，裝修便達不到豪華條件，退而求其次採用了中端裝修，打算開店過程中慢慢改良。
從她這個買商鋪經歷來看，買商鋪對資金的分配尤為重要，不可只顧「蛇頭」而忽略「蛇尾」！另外租賃商鋪往往有一定的免租期以及裝修期，這是開發商為了樓盤氛圍打造，商業地產被開發商修建出來後主要還是為了銷售，而投資者對商鋪是否能租賃出去存在質疑，這時候開發商就會通過低租金、高免租期等政策條件吸引商家入駐。
總的來說「租門面」和「買商鋪」各有優劣勢，投資實體店的是租還是買尤為重要，最後還需要一定的經營水平才能創造更多價值，投資實體店並非易事，而是一個不斷摸索創新的過程！