近期，華商報刊登了「房產證遲遲拿不到，『癥結』在哪？」的報導後，引起了讀者的強烈關注。其中有已入住了7、8年的正規商品房業主，有買了正規的城改房項目的業主，也有單位集資建房的業主，因為種種原因，直到現在他們都無法拿到房產證。影響辦證的主要原因大多是辦理初始登記出現問題，為此，記者採訪了西安市住房保障和房屋管理局（以下簡稱「房管局」）產權產籍中心的相關工作人員。
三類情況導致房產證難辦理
記者從房管局產權產籍中心了解到，單位沒有初始登記，按照項目屬性劃分主要有以下三種情況：
1、商品房：項目建成後，沒有通過五方主體驗收（建設、勘察、設計、施工、監理五方單位）未取得《竣工驗收備案表》的，會影響後期辦證；
2、城改房、單位集資建房：建房時違反城市規劃、建設等相關法律，這類性質的項目部分土地建設規劃手續不全，先行開工的，大多後期辦證會出現問題；
3、小產權房：集體土地上，在無土地手續情況下，私自違法建設的。
針對上述三種情況辦證難的問題，華商報記者通過實地採訪，將類屬於不同房屋性質辦證難的「癥結」進行了歸結，希望能給廣大購房者提供幫助。
房產證難辦的「癥結」在哪裡
商品房
驗收不合格等 諸多因素影響辦證
開發商五證齊全，但房屋建好後未經竣工綜合驗收或驗收不合格的項目，也無法辦理房屋產權證書。目前西安市實行的是竣工驗收備案制度，開發商未取得竣工驗收備案表以前，是不符合辦理房屋產權初始登記條件的，也就是說無法辦理房屋產權證書。
對在建工程設立了抵押權，在辦理房產證之前該抵押權尚未解除的。此種情形是開發商在商品房建設過程中因資金缺乏，以在建工程作為抵押取得貸款，房屋建好後，開發商貸款尚未清償，因為存在權利瑕疵，所以無法辦理房產證。
開發商未繳納相關稅費，導致無法辦理房產證。開發商未按照國家規定繳納地稅、營業稅等情況下，也無法辦理房屋產權證書。此外，若開發商因涉及訴訟或其他原因，該開發項目被有關部門查封、限制交易的，也無法辦理房屋產權登記。
城改房
辦證難的癥結 主要是「土地確權」
正規的城改房項目，其規劃、建設等相關手續是按照《西安市城中村改造項目管理工作程序》申請的，建成以後，實施改造的城中村人員依照法定程序轉為城鎮居民戶口，其集體土地依照法定程序轉為國有土地後，需在後期土地轉讓時繳納相應的土地出讓金後，即可正常辦證。
如果開發商在土地性質還沒變更時就已經將房屋出售，此類房屋就存在辦證難的情況。不願透露姓名的業內人士告訴記者，城中村項目辦證難的癥結主要是「土地確權」。城改房是在集體土地上進行開發的，在開發前只有「土地預批文」，根據項目進度依次辦理其他證件。隨後再進行土地流轉，開發商通過招拍掛的形式將該地塊買來，辦理土地證。
陝西永嘉信律師事務所姬英凡律師表示，目前他們正在代理的西安市大興新區某樓盤業主集體訴商品房糾紛案就是城改房糾紛的典型案例。開發商在土地性質未轉變下就違法對外銷售。該公司甚至在土地出讓金的籌備上都發生困難，其未來取得預售許可證更是遙遙無期。該案經西安市未央區人民法院一審判決，確認購房人與開發商之間籤訂的合同無效，開發商應向業主返還購房款及利息。一審判決後開發商不服，現正在二審審理階段。
小產權房
非法銷售 根本辦不到房產證
「小產權房」，通俗講就是違法建築，是不受法律保護的。部分開發企業利用城改房名義下的安置用地以「劃撥方式供地」的性質，將村民房屋賣給集體組織以外的個人。從村民手中購買分配給他們的城改房，只能和村民籤訂房屋買賣合同，該合同無效，自然也無法取得房產證。
姬英凡律師提醒消費者，小產權房是不能購買的，而城中村改造項目只有在開發商繳納了土地出讓金後方可購買。 華商報記者 姚遠
編輯：王瑋瑋