陳曉 張書揚 四川在線記者 任鴻
「我房子都沒住，也沒享受什麼服務，憑什麼要交物業費？我可想不通！」你是否遇到過相似的情況呢？
近日，天府新區法院（四川自貿區法院）審理了這樣的一起物業糾紛。來看法院怎麼判。
房子一直空置，業主未繳物業費被起訴
2017年初，某趙姓業主在成都市天府新區某小區購買了一套商品住宅並辦理了收房手續，同時與物業公司籤訂了物業服務協議。但趙某購買此房是為了給子女大學畢業後居住，所以收房後房屋一直是空置狀態，也沒有開通供水、供電和供氣服務。直至2020年11月，期間物業公司多次書面發函要求趙某交納欠付物業費，但趙某以未真正居住使用房屋為由，拒不交納。於是，物業公司將趙某起訴至天府新區法院，要求趙某支付物業費，並承擔逾千元違約金。
審理過程中趙某提出，房屋在交付後近3年多時間一直處於空置狀態，既沒有對房屋進行裝修，也沒有開通水、電、燃氣，房屋實際上並未居住使用，根本沒有享受任何物業服務，所以不應支付物業費和違約金。
而物業公司則堅稱，雖然趙某的房屋處於空置狀態，但在此期間物業公司依照合同約定提供了公共設施維護、公共部分綠化保潔、全小區安保管理等物業服務，故趙某作為小區業主，應交納欠付物業費，並承擔違約金。
法官：物業服務具有公共性，促使整個居住環境品質改善
房屋空置情況下是否應交物業費呢？先來看法條如何規定。
《中華人民共和國合同法》第六十條第一款：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
法官表示，從法律規定看本案就比較明確了。物業管理費的構成一般包括共用部分設備設施（如電梯、消防、小區健身器材）日常運行維護費用、物業管理區域清潔衛生費用、綠化養護費用以及管理服務人員報酬等。雖然並非專門針對某個業主提供服務，但因物業服務具有公眾性，它的價值表現為提供公共性服務促使整個居住環境品質改善，最終體現在對業主個體的服務價值。因此，雖然房屋空置，但物業公司依照物業服務合同約定履行了服務義務，因此法院判決趙某理應交納物業費，並依法承擔違約金。
這裡還需劃個重點！即將在2021年1月1日施行的《民法典》第九百四十四條第一款也明確規定：「業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供物業服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。」
空置房屋物業費可否打折，各地規定不一
「房屋空置物業費該交，但怎麼交，交多少，能不能打個折？」這也是廣大業主關心的問題。
針對該問題，法官表示，國務院《物業管理條例》中並沒有對空置房物業費減免收取作出明確規定，不同地區出臺政策差異較大。例如江蘇省、四川省等地區，已取消或沒有作出空置房屋物業費減免的規定。陝西省、青海省、武漢市等省市根據地方情況出臺了相應規範，對空置房屋物業費按比例減免收取。
例如，《山東省物業服務收費管理辦法》第十七條就規定：普通住宅交付後空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。其他物業交付後空置六個月以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。可以向物業申請減收物業費。
如何認定「空置房屋」呢？法官提醒，從繳納物業費角度，「空置房屋」一般以沒有產生水、電、燃氣費用為認定標準。