前段時間，一篇名為《85個家庭質問六師附小》的文章點燃了整個上海的朋友圈。裡面描述有85個家庭購買了六師附小對口的學區房，卻上不六師附小，被統籌去了其他學校的抗訴。這些家長對學校產生了質疑的同時，也讓無數人對學區房的靠譜性產生了不確定。
雖然這篇文章已因不實被刪除了，但還是有不少人看到了，也因此產生了一個疑問：
學區房是不是真的沒保證了？
當然不是！
我們先來闢個謠：學區房是一定肯定以及確定是有保證的！
而有學區房入不了學被統籌到區域內的其他學校，原因是在於買房的早晚。換句話說，買學區房一定要趁早！
我們以六師附小為例來做個簡單的分析。
假設六師附小的畢業年級有10間教室，每個教室可以容納60張桌子，那麼最多就只能容納600名新生入學。如果有620名新生，那麼每個教室將桌子放緊湊一點，擠擠可能還能放下。但是如果有800名新生，那是如何都放不下的，只能統籌到其他學校去。
而統籌的順序就是先來後到原則，那85個家長，是2020年購房過戶到本區，2020年孩子入學，自然就按照順序排到了最末尾被統籌掉了。
01
託底的學區房
排序分類有玄機
群裡有位老師說的很好，「學區房是託底的」。自公民同招、民辦搖號開始後，學區房就再也避不過去了。
但是，只是購買學區房還不夠，購買時機很重要。
六師附小的案例告訴我們買學區房一定得趁早，原因就在於報考學校還看房產證年份。
網上有人將上海入學先後順序分成了以下幾類。
這上面有些不太準確的地方，有8個區：浦東、閔行、寶山、嘉定、金山、奉賢、青浦、松江，是戶籍對口入學，人戶合一排最前。
楊浦、靜安、黃浦、普陀、虹口5個區則是學籍對口，如果未來想在這些區上學，那麼必須要先在這些區獲得學籍。徐匯區比較特別，有的學校要求戶籍+學籍雙對口，長寧區的對口安排的也比較複雜。
但是大體上來說，按照上面的分類，還是人戶一致的情況下最為優先。而全部都在人戶一致的情況下，就要看是幾個人的戶口在上面以及房產證的年份了。
這是一種對本區的保護政策，保護本區久居的孩子不會被臨上學才來加塞的外來孩子擠佔名額的政策，也是出於一種先來後到的公平原則。
在這一方面，黃浦、長寧、楊浦、靜安四個區對區內孩子的保護力度都很強。如果想要在這幾個區買學區房，最好更早一些落戶，以免出現學校要求四年以上，自己剛好三年半的情況。
徐匯這種部分學校需要戶籍學籍雙對口的，對戶口保護力度也不弱，普陀也是一樣。在這兩個區購買學區房，也要提早準備。
其他區戶口保護就不如市中心這幾個區力度強了，尤其是崇明、奉賢、金山、寶山、嘉定、青浦這幾個區，由於比較偏遠的緣故，對戶口保護政策不高，可以多考察一下再做決定。
其他排序，基本也是按照公平原則，比如三戶口在二戶口之前，以及看小孩戶口和戶主的關係等等。（父母及子女三人戶口、孩子和戶主關係為父母子女還是祖孫）
公辦排序，最是公平。
02
別亂買
哪裡學區房價值高？
既然已知要早買學區房，那麼去哪買學區房就成為了一個問題。
假設父母可以為了孩子上學可在上海任一區買房，那麼我們來看下上海各區的學區房價值。
雖然有很多學校都不錯，但是在此，我不得不老實說一句：對於家長來說，學校的選擇並沒有那麼多。如果不選擇最好的或者最能託底的幾所，那麼孩子入讀好學校的機會就少了很多。只有最好的幾所才能提升孩子的中高考率，其他的各區之間差別不大。
首先，我們來梳理一下各區人口。
按照2019年小學生的在讀人數，黃浦、長寧、虹口三個區的人數較少，只有2萬出頭，金山的人數也比較少。
而浦東、閔行、寶山、松江的人數則是非常多。其中浦東區人多大家都知道，這裡偷偷說一下，閔行2019年的在讀小學生人數將近10W，遠超其他各區。
人口決定競爭的激烈程度，去好學校的機率自然就小了很多。因此，單單從競爭上來分析：人口較少的黃浦、長寧、虹口、金山區較為推薦。而浦東、閔行這種區內競爭太過激烈的區，不作為太好的選擇。
群裡有人戲謔：「去浦東，不怕成為三校生？」說的就是浦東人口競爭的激烈程度，這一點閔行也不可小覷。
其次，我們再來梳理下各區公辦學校的質量。
徐匯、黃浦、浦東新區的公辦學校非常強，楊浦、靜安、長寧的公辦學校較強。崇明、奉賢、寶山等區的教學資源不是很多，配套還沒跟上，更不要說公辦的質量了。
最後，兩者相結合，再參考區域內的民辦，做一個綜合的考慮。
原本每個區內的民辦也可作為一個比較區域內教學質量的一個指標，然而在搖號後，家長大多採取了觀望態度。今年第一年搖號，很多優質民辦學校甚至沒有招滿。
而且，一旦民辦搖號未錄取，選擇公辦的時候只能排在同類的後面，權重下降了不少。不過在選擇置業區域時，也可將其納入參考。
03
具體怎麼買？
看這裡！
以上分析了各區人口和公辦學校質量，那麼，我們就按照這些數值給各區劃分一個梯隊。
首先，是第一梯隊的四個區：黃浦區、徐匯區、長寧區和楊浦區。這四個區是我最為推薦購買學區房的區，無論從人口競爭還是從公辦學校質量上來綜合考慮，都是很不錯的。
【黃浦區】
黃浦區作為老牌教育氛圍濃厚的區，公辦學校優質且均衡。從幼兒園到高中，教育資源非常豐富。2019年，黃浦區的小學在校生僅為2w出頭，屬於各區中人口最少的那一檔，競爭較不激烈。並且由於黃浦對戶籍年限要求高，因此，在黃浦區上車後，只要年限久，孩子上學就會比較有保障。
區內優質小學：盧灣二中心、蓬萊路二小等。
可參考小區：思南公館、思南新苑、士林華苑等。
盧灣二中心小學
其中，對口盧灣二中心的思南新苑的掛牌最低的2室2廳為1350w；思南公館2室2廳的則更高一些在2000w左右，兩者均為改善型住房。
對口蓬萊路二小的士林華苑則要便宜許多，最低的一室一廳在880w左右，2室2廳則為1250左右，剛需和改善型均有，價格要比前兩個要便宜不少。（價格均來源於鏈家）
【徐匯區】
徐匯區作為出了名的競爭比較激烈的區域，主要是因為它的公辦和民辦都很強。尤其是民辦，算是上海最出名的一個區了。2019年，徐匯區的小學在校生人數為4w多人，人口在各區屬於中等範圍內，不算少，競爭激烈，但是以它的學校來看，足足40多所公辦小學，可以承載不少人，而且名校繁多，還是很有誘惑力的。
區內優質小學：高安路第一小學、匯師小學、建襄小學、向陽小學等。
可參考小區：公安大樓（徐匯）、天平小區、裕德路66弄、中漕小區、東方曼哈頓、中原新村、泰德苑、裕德大廈、泰德花苑、實業公寓、玉蘭花苑、芝大廈、嘉御庭、建西小區、梧桐花園等。
匯師小學
匯師小學是出了名的公辦的價格、民辦的師資，以它為例，周邊的玉蘭花苑1室1廳在鏈家上掛牌最低為585w，1992建的不到600w的剛需。改善型戶型也有2005年建造的東方曼哈頓小區，從1室2廳到4室2廳均有，其中3室從1100-1660w的都有；4室的則在2300-2480w之間。
向陽小學對口的學區房建西小區，僅有一套掛牌為580w的，這個小區為1978年建，時間久遠，僅限於剛需。相比較下，如果想要更舒適一點的改善型住房，那麼97年建成的梧桐花園是一個不錯的選擇，2室的價格圍1100w+，3室價格為1400w+。
【長寧區】
有人可能會奇怪長寧入了第一梯隊的榜單。長寧其實長期居於上海中考前三位的，教學質量並不差，並且非常注重公辦教育。而且最重要的是，如果是女孩子的話，選擇長寧區等於多了一重保障：長寧有女校！長寧區老齡化程度高，適齡兒童並不多，2019年，長寧的小學在校生人數和黃浦差不多，都是2w剛出頭。
區內優質小學：愚園路第一小學、江蘇路第五小學（昭化路校區）等。
可參考小區：延武機電大樓、佳信都市花園(公寓)、湯臣怡園、嘉裡華庭、東方劍橋、丁香大樓、東方雅苑、新海小區(長寧)、丁香公寓、政寧小區、愚園公館、南輝小區、仲信苑、長樂大廈(長寧)、南天大廈等。
江蘇路第五小學
如果想要在江蘇路第五小學的對口小區置業，那麼剛需首選就是延武機電大樓。這是1990年建造的塔樓，一室最低掛牌340w+，或者1987年建的新海小區，同樣一室掛牌價格較低，僅為370w+。長寧區的房子大多年限比較久，對口江蘇路第五小學的房子最晚建於2001年，改善型的話，可以選擇佳信都市花園，無論是兩室還是三室，價格都較為合算，約為890w—1200w+。
在愚園路第一小學的對口小區中，剛需可以選擇老公房南輝小區，這個小區於1994年建成，1室價格掛牌約340w+；或是1993年建成的南天大廈，2室掛牌價約500w+。改善型的則是2006年建成的愚園公館，它的2室掛牌價格約為1300w。
【楊浦區】
楊浦區的文化氛圍很濃，重大高校在這裡，讓孩子從小就受到了名校的薰陶以及便於樹立起上名校的目標。無論是公辦和民辦都有比較優質的資源。而且我查了下，2019年，楊浦區的小學在校生人口在16區中也算是中等，並沒有超過4w，競爭程度中等。
區內優質小學：打虎山路第一小學、第二師範學校附屬小學等。
可參考小區：同濟綠園、控江路2026弄、撫順路363弄、和平花苑、公交新村、鞍山一村、鞍山三村、鞍山五村、鞍山六村、鳳凰大樓、鞍山七村、國中公寓、密雲小區、大連西路40弄等。
打虎山路第一小學
打虎山路第一小學對口的幾個小區價格都不高，老公房年代比較久，如控江路2026弄、撫順路363弄、公交新村、鞍山一村等等，一室不到300w。第二師範附小對口的密雲小區、大連西路40弄，同樣都是老公房，1室最低400w+。這兩所小學對口的暫時沒有特別新的改善項目。
其次是第二梯隊的五個區：靜安區、虹口區、浦東新區、普陀區和閔行區。
這五個區屬於筆者的次選推薦，並不是說這幾個區不如前面的好，只是基於各方面的綜合考慮。
【靜安區】
老牌王者靜安區，公辦確實很強，幾所名校都很不錯，但是就規模來說，老靜安+閘北總共的名校數量不多。2019年在校小學生人口約3.6w，屬於中等偏少人數的。最為關鍵的一點是，靜安區的學區房房價相當高，如果預算充分的話可以考慮。順便，老閘北的市北中學是非常優秀的中學，長遠考慮的話，可以選擇。
區內優質小學：閘北實驗小學大寧校區/龍盛校區、閘北實驗小學明德校區/洛東校區、靜安區第一師範學校附屬小學、靜安區教育學院附屬學校、靜安區第一中心小學等。
可參考小區：雲和花園、靜安豪景苑、靜安楓景苑、又一村(靜安)、三義坊、海防村、靜安晶華園、東海園、四和花園、萬春小區、瀚林世家、君悅靜安、滬中新苑、三和花園、大寧龍盛雅苑、寧和小區、綠色麗園、大寧路660弄、東方明珠大寧公寓、八方小區、延長中路451弄、盛源家豪城、錦佳苑、柳營路1025弄等。
上海市靜安區閘北實驗小學
如果想在閘北實驗小學大寧校區/龍勝校區附近購買對口學區房，那麼大寧龍盛雅苑是一個不錯的選擇，這小區1室最低470w起，而且還是2012年建成的，算是比較新的一個住房。更便宜的1室還有寧和小區、大寧路660弄和八方小區，但這三個小區建造時間比較久遠。
靜安區同樣有著房源老舊的問題，對口閘北實驗小學明德校區/洛東校區的僅有盛源家豪城算是比較新一些的項目，建造於2008年，1室戶型約為650w+，此外還有23室戶型可以選擇。如果要更便宜一些，1986年建成的延長中路451弄1室約265w+，柳營路1025弄和錦佳苑約為350w+。
【虹口區】
虹口區整體來說，並沒有之前的區那麼出彩。但是虹口雖然小，人口也少，2019年小學在校生也是2w出頭，對本區域內的年限要求也不低。並且這個區是有上外附小這種全市出名名校的，教學資源比較均衡，總的來說，也是個比較中等偏上的選擇。
區內優質小學：虹口區第四中心小學等。
可參考小區：北宸佳苑、雙東小區、東四小區、銀聯花園、郵電二村、東五小區(虹口)等。
虹口區第四中心小學
虹口區第四中心小學對口的房子，最新的為2008年建造的北宸佳苑，目前掛牌的2房約為900w+，4房1100w+，改善學區房首選。
一些年代遠一些的小區，如雙東小區、東四小區等，1房價格約為400w左右，適合剛需。
【浦東新區】
浦東新區放在這裡其實有些為難，畢竟我前面也說了，浦東人確實多，但是作為佔據了上海約1/3面積的浦東來說，人多是必然的、。所幸的是，浦東的教學資源非常豐富，無論是學校數量還是質量，都非常高，名校成排。當然了，因為孩子人數多的原因，競爭很激烈。這一點的話要看浦東的具體板塊，每一個板塊的學校和資源不同，相差很大，一定要注意。
區內優質小學：第六師範附屬小學羽山校區、福山外國語小學、浦東新區明珠小學等。
可參考小區：廣洋華景苑、崮山小區二街坊、中星怡景花園、金羽名庭、崮山小區一街坊、崮山小區四街坊、崮山小區三街坊、羽山路1000弄、羅山怡景苑、明珠苑(浦東)、涇東小區、張楊花苑、梅園六街坊、梅園五街坊、梅園三街坊、梅園四街坊、梅園二街坊、松林小區、市政大樓、梅園七街坊、福山小區、朱家灘小區、泉東小區、東欣小區、開發浦東、繁榮昌盛等。
第六師範附屬小學羽山校區
浦東上車第六師範附小羽山校區門檻房是1987年建造的涇東小區，1房僅需320w+，剛需可看。其餘崮山小區幾個街坊都是97-99年之間建造的，1房大約500w+。預算高一些，則可以選擇中星怡景花園和廣洋華景苑，這兩個小區三房約為1300w+。
福山外國語小學對口的幾個小區都比較老，其中梅園幾個街坊的一房約為550w+。
【普陀區】
普陀區比較尷尬，2019年小學在校生大概4w出頭，人口中等，學區內的小學大約47所（24所公辦+23所一貫制），教學資源不夠，無奈於學校整體質量一般。雖說距離靜安很近，但是和靜安相比，教育資源差了一截。
區內優質小學：華東師範大學附屬小學等。
可參考小區：華府樟園、大華清水灣、曹家巷小區等。
華東師範大學附屬小學
想要去華東師範大學附小上學，那麼最低上車的則是曹家巷小區，1房上車僅需330w+。而如果想要住房條件好一些的話，可以選擇大華清水灣，它的二房約850w起，三房1100w起。華府樟園則要更高檔一些，2房就要1000w+。
【閔行區】
閔行區人口僅次於浦東新區了，小學在校生都將近10w了，競爭非常激烈。但是閔行的學校，又相當不錯。並且在高中上，現在七寶也上來了。不過有小道消息說以後四校會根據各區人數來錄取，如果是真的，閔行壓力會小一點。
區內優質小學：七寶明強小學東校、閔行區實驗小學莘松校區等。
可參考小區：莘松三村、莘松五村、莘松九村、東方花園三期、東方花園二期、茂盛城市花園、皇都花園(公寓)、三佳花苑、金泰公寓、蓮浦府邸(公寓)、寶儀花苑、蒲匯新村、秀楓翠谷、明泉公寓等。
七寶明強小學東校區
閔行區實驗小學莘松校區對口的幾個莘松X村，房齡老，剛需上車僅需300w起。七寶明強小學東校對口剛需可以選擇三佳花苑，300w+即可購買到1房。品質高一些，則可以選擇蓮浦府邸(公寓)、皇都花園(公寓)等，這些項目2房大約800w+，3房1000w+，環境不錯。
最後是第三梯隊：嘉定區、金山區、青浦區、松江區、寶山區、奉賢區和崇明區。
這一梯隊其實就是比較偏遠的區域，當然，筆者不僅僅是因為偏遠才把它們劃分於此的。
【嘉定區】
嘉定區在這裡可能會比較不服氣，雖然是偏了一點，但是這個區的民辦學校很強。不過民辦需要搖號，即使今年參與搖號的人少了點，明年可能又會增加上來，不確定度太高了。
【金山區】
金山區的教學資源普遍還沒有跟上，不過比較集中，主要集中在金山新城這一塊。公辦民辦都有，可以考慮。
【青浦區】
青浦區有著青浦世外等很強的民辦學校，但是這些學校還對外招生，如果只拼民辦搖號的話倒是可以考慮，公辦一般。
【松江區】
松江2019年小學在校生人數超過了6w，是一個人口比較多的區，區內競爭還算是比較激烈的，並且公辦學校都比較一般。
【寶山區】
其實寶山區雖然人多，在校小學生數量沒有浦東和閔行多，6w出頭，無奈寶山的教育資源還沒跟上，不過新出的幾個樓盤附近都有幾個在建和規劃中的，希望未來會跟上吧。
【奉賢區】
其實這幾個偏遠區的問題都差不多，就是人口上來後，教育資源跟不上，所以也沒什麼出彩的學校。
【崇明區】
崇明就不用說了，本身人口少，大部分人也不會選擇這裡，學校倒是可以滿足區域內的人口，只不過好學校基本沒有。
所以如果考慮學區房的話，第一梯隊的房子最為推薦，性價比也比較高。第二梯隊是次選推薦，其中，如果預算夠的話，靜安區可以同等視作第一梯隊。
這十六個區的排位僅根據在校小學生人口數量（來源於各區統計局2019年報）、公辦學校數量及質量、參考民辦學校來進行綜合排名並推薦，可根據自身實際需求作為參考。
關於學區房，各位讀者朋友還有什麼想要了解的，或者是好的建議，還請多多留言，讓我們共同探討，一起做功課，少走彎路買對房！