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壹
問：您好，深圳房地產715政策，不知道您對此有什麼看法，能否解讀一下，它將會給各類購房群體帶來什麼樣的影響？感謝～
答：您好，感謝讚賞！
深圳這一輪政策，影響最大的是3年限購。深圳購房人群中，外地人口太多，絕大多數都沒有深圳社保，政策後，深圳的購買力基本卡死。其次是限貸，暫時廢掉了5+2/3+4，深圳的購買吸引力很大程度上來自於貸款的寬鬆審批，以及7成的貸款成數，以及輕易的拉高評估。
715新政後，貸款成數暫時廢掉，由於深圳已經大漲一輪，所以評估價目前也上不去，這是當下最直接的影響，對購買力的阻攔。結婚追溯3年前的購房套數，增值稅由滿二改成滿五提高稅費成本，這幾條政策屬於長期、持續的影響，相當於變相凍結樓市3年。深圳715政策的出臺在意料之中，情理之中。
之前在星球內已經分析過：一般新一輪限購政策出臺的時候，大部分人房子已經買完了，價格也漲到頭了。而這個階段，樓市大概率將進入休息的階段，之前一輪休息恰好也在3年左右。接下來的深圳市場，暫時進入存量博弈階段。城市內部的輪動還會繼續，但整體性的大漲天花板再次拉高的概率和幅度不會大。
715政策事一發華麗的禮炮，體面而正確。
對我們投資者的影響：
一、降。老人票廢了。54大法廢了。
二、降，但影響不大。有利於郊區。
三、漲。
四、漲。短期有利於郊區。
星球內推薦的板塊，短期內還會繼續保持熱度。
貳
問：請問十三先生怎麼看待715新政，現在還能出手嗎？
答：您好，對比深圳往年的歷次調控可以發現，深圳715新政無疑是力度最狠的一次，限購，限貸，限離全面加碼，非普調整＋免增值稅2改5，每一條都是重拳。
這一套組合拳下來，年輕力壯基本面強悍的深圳基本也被打廢，橫盤一兩年是大概率事件。
如果資金沒有更好的去處，調控只能抑制需求，卻不能讓需求消失，需求總有釋放的那一天。給我們留了3年的時間淘筍，不用著急入手。
90%的漲幅來自10%的時間，可是我們無法預測這10%的時間在哪。
叄
問：老師好，想請教下。想賣掉百花雙實驗的三房學位房，加上手頭的資金換一套水榭花都的大四房，自住舒服點當然也考慮投資增值。喜歡水榭花都的小區環境，擔心價格已經很高，不知道值不值得買入，或者您的專業建議是怎麼操作
答：你好，感謝讚賞！
百花片區盛名之下其實難負，漲幅並不象大家想像的那麼大。2013年百花均價5萬，現在的價格跑輸了很多學位房的後起之秀。一是名校擴容群雄逐鹿之後，百花的價值被稀釋了。二是百花真的太老了，不是剛需真買不下手。
福田的學位可以從品質、檔次、熱度、價格、面積各方面做個分類：
1頂配豪宅：水榭花都，香蜜湖一號。
2改善必選：天然居，萬科城市花園，天健花園，幸福家園。
3普通剛需：景秀年華，特發小區，嘉隆星苑，翔名苑，天明居，馨庭苑，怡華苑，賽格景苑，景龍大廈，景西大廈。
提起水榭花都和香蜜湖一號，相信只要你在深圳，談起最貴的房子在哪裡你就絕對會提及香蜜湖，提起香蜜湖，就不得不提及這兩個香蜜湖第一代頂級豪宅，時至今日雖然深圳各大豪宅層出不窮，水榭花都和香蜜湖一號這兩個樓盤的地位也難以被撼動，仍然是深圳豪宅的標杆，深圳人對於房產終極置換目標。
可以置換。
肆
問：星球第一次提問，老師好，正在賣了福田八卦嶺和新洲兩套房子，預計手頭1000萬左右，打算在前海的前海時代廣場，翻身的新錦安雅苑，紅樹灣的世紀村，鼎泰風華4期中選擇，未來上班在華潤前海中心，娃不到2歲，這幾個樓盤各有利弊，老師能給些建議不？
答：1.翻身夾在了寶安老中心新安片區和新中心寶安中心片區的中間，整體面貌像個三線小縣城，以老舊商品房和農民房為主。看待翻身更多的需要從學位角度做一個區分 翻身以甲岸路為界，甲岸路以北為海濱中學的學位，甲岸路以南為寶安區排名第二的寶安實驗的學位。學位之差也是漲幅之差，帶寶安實驗的這幾個小區，漲幅不輸寶中，以標杆小區新錦安雅園三期為例，72的兩房，去年8月份500萬左右，目前掛盤價720萬，漲幅45％。
帶海濱中學的標杆小區泰華俊庭，62平的兩房去年8月份385萬左右，目前掛盤價500萬，漲幅30％，因為海濱中學片區的老舊樓梯商品房比較多，這些小區的漲幅會少一些，翻身帶海濱中學的整體漲幅在20~30％。目前在寶城39區規劃了一所九年制的學校，由於新學校的東面隔了107國道，根據學區劃分的大路原則，這所新學校更多的會影響翻身和寶中的教育格局。對翻身帶寶安實驗這幾個小區的學位穩定性產生較大影響，對片區是利空。
所以，翻身本來值得投資買入的帶寶安實驗的學區房因為新學校變得撲朔迷離，需要靜待觀察學區劃分結果，近期不適合買入。而翻身甲岸路以北帶海濱中學學區的老舊小區自住還行，由於距離寶中和前海都很近，可以跑平或者略微跑贏大市，但是投資，完全有更好的選擇。
2.世紀村 紅樹灣園林社區，分四期，除了少量50平、90平一房、兩房，其他全部是120+三房以上戶型。這個社區，綠化率高、車位充足、四通八達，非常宜居，單說比較尷尬的地方：
1、大戶型居多，投資屬性弱，流動性不可避免比較差；
2、整個紅樹灣片區沒有好的學位，中介多以私立南山文理學校為賣點，其實就跟在北大邊買套房不能上北大一個道理；
3、外立面比較難看，15年左右的樓齡，真石漆受雨水侵蝕，外牆已經變色；
4、位置比較尷尬，1、2號線都在900米左右，屬於紅樹灣靠北區域，附近短期沒有利好，未來看白石洲舊改，但項目東北的地塊屬於三期拆遷範圍了，3年內不會動；5、戶型格局一般，除二期、四期有贈送，其他利用率均一般。
這幾個樓盤中優先鼎泰風華，其次是前海時代廣場。
伍
問：星主好，我是深圳首套，首付不太多，只能湊200萬，但年度收入還不錯，每年稅後100萬+，且比較穩定，我近五年不考慮入住，想要五年後資產最大化，能幫忙規劃一下嗎，我主要有三個思路：1 去光明 沙井打新，買600萬左右的房子，鎖定中海寰宇時代，電建，和沙井海岸城，這些盤是不是不用考慮誰更好，搶到就行。2 去碧海 寶中 南山去淘二手房。3 去福田，南山去打新，但是需要首付融資，不知道有沒可行性。麻煩幫忙規劃一下，好焦慮(▽)
答：你好，要問最近深圳那個片區樓市最熱？非光明新區莫屬。華潤城四期和海岸城還沒動靜， 而光明的幾個熱門新盤卻依次緊密開盤。先是本月中已經開盤的金融街， 緊接著正大城、中海寰宇時代和電建洺悅府都會在近期入市。那麼這四個樓盤該怎麼選呢？這次我們就來對這4個新盤做一個橫向對比， 分別從區位、環境、交通、教育、配套、潛力六個方面進行打分， 為大家買房做一個參考。
1.區位
金融街 評分：★★★★★ 項目位於光明中心區域， 該區域也是光明科學城概念的核心位置， 雖然目前周邊空地較多，但有利於片區後期統籌。有萬達和龍光廣場加持，未來必然是光明最好的地段之一。
中海寰宇時代 評分：★★★★★ 與金融街相隔不遠， 區位概念基本一致。
電建洺悅府 評分：★★★★★ 與金融街相隔不遠， 區位概念基本一致。
勤誠達正大城：
評分：★★★☆
項目位於光明鳳凰城概念區位， 周邊有光明高新技術園區， 但是離光明中心區有一定的距離， 故區位上不如上述三個新盤那麼亮眼。
2.居住環境
金融街
評分：★★★
周邊有不少公園，步行約10分鐘左右；不過目前周圍沒什麼生活配套， 而且由於地鐵和高速與項目緊緊相鄰，居住環境欠佳，噪音會是項目最大的硬傷。
中海寰宇時代
評分：★★★★★ 緊鄰觀光大道，並無太多的噪音問題， 且周邊有不少的住宅， 其中深房傳麒山為光明第一豪宅， 和光明大第為片區二手房價格的標杆， 有著良好的居住氛圍。
電建洺悅府
評分：★★★★ 項目緊鄰市政公園、深圳實驗學校光明分校， 噪音相對金融街小很多， 不過小區由於體量較小， 小區配套和自帶的花園可能無法滿足住戶的日常需求。
勤誠達正大城
評分：★★★★ 小區自帶10000㎡花園，且建有500㎡遊泳池， 周邊還有城市公園，居住環境十分優秀；不過周邊有不少的農民房，觀感上不是很好。
3.交通
金融街 評分：★★★★★ 項目距地鐵站僅150米左右，（鳳凰城站為6、13號線交匯站） 還有光明大道、南光、龍大雙高速， 自駕出行也是相當便捷。
中海寰宇時代
評分：★★★☆ 交通總體上與金融街基本相同， 距離鐵距1.3千米遠左右。
電建洺悅府
評分：★★★★ 交通總體上與金融街基本相同， 距離鐵距700米遠左右。
勤誠達正大城
評分：★★★ 距離地鐵6號線長圳站約1.8千米， 擁有南光、龍大雙高速， 未來13、18、29號線正在規劃中。
4.教育
金融街
評分：★★★★☆ 可申報小學：東周小學、光明小學、深圳實驗光明學校。可申報初中：鳳凰學校、光明中學、深圳實驗光明學校。項目對接的學位可謂是光明最頂尖的學位， 不過根據光明區的規定，深圳實驗光明學校全光明社區都可申報，未必就能穩上。
中海寰宇時代
評分：★★★★☆ 總體情況與金融街相同， 不過距離深圳實驗光明學校距離稍遠。
電建洺悅府
評分：★★★★☆ 總體情況與金融街相同， 與深圳實驗光明學校僅一路之隔，上學十分便利。
勤誠達正大城
評分：★★★★☆ 可申報華中師範大學附屬光明勤誠達學校， 學校緊鄰小區，孩子上學十分便利， 而且學位的競爭也不會那麼激烈，入學比較有保障。
5.配套
金融街 評分：★★★★★ 項目周邊有超60萬平高端商業， 文化藝術中心、科學館、會展中心、寶利來酒店、萬達廣場、龍光商業mall，各式配套設施應有盡有。
中海寰宇時代 評分：★★★★ 與金融街相同， 共享配套。
電建洺悅府
評分：★★★★☆ 與金融街相同， 共享配套。
勤誠達正大城
評分：★★★☆ 項目自建商圈，目前已有沃爾瑪、萬達IMAX影院等大牌入駐， 不過比起金融街和中海，周邊的配套設施還是稍有欠缺。
6.潛力
金融街
評分：★★★★☆ 項目優越的地段就表明的它未來的價值， 對面有「地王」玖龍臺，已有一筆7.5萬/平的成交記錄， 項目未來肯定有著不少的上漲空間。不過項目有著居住硬傷，對項目將來價格上漲或許會帶來一些影響。
中海寰宇時代
評分：★★★★★ 潛力上基本與金融街相同， 周邊有著深房傳麒山、光明大第等優質住宅項目， 沒有金融街的噪音困擾，而且央企開發品質可以， 未來潛力相當不錯， 不過有消息稱中海均價或將6萬/平， 是否值得就需要大家自行抉擇了。
電建洺悅府
評分：★★★★ 總體潛力與上述項目差別不大， 洺悅府有著離實驗學校更近的優勢， 不過項目本身體量較小，自身配套或許會有欠缺。
勤誠達正大城
評分：★★★☆ 項目未來的潛力主要看對面高新園區的發展和後期自身的配套， 不過據銷售介紹稱對標南山高新園，從長遠來看，隨著光明科學城概念的發展，未來該高新園區還是值得期待；但就目前就現有的交通配套和周邊現存大量農民房的情況來看，未來幾年的升值將受到不小的影響。
你的思路基本沒有什麼問題，打新和淘筍同時進行。融資也比較簡單。
陸
問：星主您好！這幾天認真拜讀了您的很多文章，非常有收穫。我現有學林雅苑三房一套自住，南二外學府學區，學區屬於第二梯隊。還有陽光裡雅居一套小兩房，前年年底購入。兩套房子都出掉加手頭上的現金有1600w，能接受按揭在1萬5左右，有兩小孩，主要活動範圍在南山，置業也主要考慮在南山，請問是兩套置換一套優質的學位房還是用一套小房（陽光裡）置換？兩套置換操作難度有點大。我本人更傾向於用陽光裡的小兩房置換。如果用陽光裡這套置換能加手頭上的現金有500萬，考慮第二套首付在7成，只能換總價在600多萬的房子。我的問題是在陽光裡換一套大一點面積的還是置換一套學位房呢？有什麼樓盤推薦呢？樓齡和學位，更側重哪一塊呢？創世紀濱海的兩房怎麼樣？南山區二類學位房後續的漲勢怎麼樣？期待您的解答，謝謝！
答：你好，思路沒問題，可以出手陽光裡雅居，置換南山更優質的學位。創世紀濱海花園帶南二外學府一小學位，臨近軟體產業基地，價格和周圍小區比起來略低，後續有一定上攻空間。深圳可以通過星球內推薦的方式操作成首付3成，你的選擇範圍可以拓寬一些。主要推薦以下學區：
1、南外高新，名校 + 宜居，傳統路線
2、深圳灣學校，偏國際化路線，學校我在之前的回覆裡有評價，地段和圈層就不用說了
3、南外科華，同南外高新
4、南二外，同南外高新 前兩個略好，第一有高中，取消直升後的點招必然對本校學生有偏重，相當於中考有更多機會
柒
問：十三老師：400萬以內，南山的金鐘大廈、百分百公寓、友鄰公寓的單間，和寶安天源花園67平樓梯兩房、雅仕閣53平小兩房，買哪個好？
答：你好，南山這幾個盤，有踏空的風險。成績並不突出，學票不值這個錢。這一波都漲了，友鄰還是明星盤，但是短期上漲肯定不會有之前的大，如果單純考慮學位，還是有價值，金鐘還是差一些，考慮價值可以有其他選擇，可能更加安全。新手建議買市區，租售比高，流動性好，漲幅也更穩。
20平米的開間不建議買，佔房票，溢價多，利潤太小。開間是置換鏈條的底層。隨著房價的逐步提高，買房不再是個人消費，而是是家庭行為，沒有人成家立業，父母出錢，給你買一居的，這就意味著未來沒有人給你接盤。最關鍵的，是溢價。在深圳這類城市，開間和一居的價格往往高出小區平均價。可能100平兩居單價5萬，50平一居就要單價6萬。
為什麼會貴？因為「能買到」也是一件商品。你去買喜茶排不上隊，於是只能給黃牛100，雖然奶茶20；買到，也是要付錢的。
福田和南山建倉，未來回報率最大的板塊，見知識星球內部分享。
捌
問：星主，你好，看了你的解答回復覺得很專業，特向你請教，我的情況是：手頭預算1000萬，付五成，總價2000萬左右的房子，主要是投資。目前看了前海，蛇口，後海深圳灣，明星樓盤大概都走了一趟，主要的樓盤有：前海時代、諾德國際、鼎太風華，半島城邦、雙璽、太古城，南二外的漾日灣畔。還有蛇口的一個新盤，臨海攬山……6年內不會自主，主要是投資。之前重點看了前海時代，自貿區裡唯一在售的二手房，猶豫的是，現在單價已經15，6萬，周邊還很荒涼，破舊，業主絕大多數投資客。麻煩星主幫我從5年內的投資價值方面分析下，謝謝！
答：你好，感謝讚賞！
去年到今年，前海不管大小戶型都上演了一番上漲的精彩大戲，而前海時代收益率甚至不如許多剛需盤。前海時代漲幅不弱，但輸給了同時期的深圳灣，也輸給了前海剛需盤和寶中碧海。自貿區內的高端盤為啥跑輸，說到底房子是用來住的，尤其是大面積高總價的房子。前海自貿區還在建設，前海時代還是孤盤，沒有居住氛圍，缺乏配套。看前海時代二期的掛盤，會發現都是毛坯在售，說明這個盤大部分是投資客。小戶型學位房的樓盤，投資客多不是問題，如果是大面積高總價，投資客多就很是問題了。深圳灣20萬為什麼仍有人前赴後繼接盤，因為要自住啊，砸兩三千萬空置坐等升值的土豪沒有那麼多。
至於前海新建的九年制港灣學校，硬體確實不錯，但出了成績才叫名校，現在連學生都招不滿，誰會承認它是名校。1998還沒有賣掉，再提高200萬，是準備掩護其他投資客出貨嗎? 那未來呢？前海自貿區裡的樓盤零散，稀少，沒有生活配套等於不食人間煙火，啥樓盤可以不食人間煙火，深圳灣一號，萬金只為買個圈。前海樂觀估計5-8年才能大規模入駐，以地鐵集團那品質，能否五年後獨領風騷做一張城市名片，一個高端盤？我看難。
玖
問：老師您好！目前自住天鵝堡二期，持有蓮花三村169平、掬月半山183平出租，兩套按揭。年齡48，家庭年收入120萬左右，福田羅湖上班。想請教下，一，如果置換， 這三套房哪套更適合出手（未來10年後才有學位房需求），賣掉一套買潤璽是否更合適？二，傳蓮花一二三村片區棚改，是否加購一套以投資？謝謝！
答：你好，感謝讚賞！
天鵝堡，目前適合自住，未來可能受益於白石洲舊改。過去漲幅你看得到，未來短期內將延續這個趨勢，除非有大的改變。短線爆發力有限。中長線還是值得投資的。因為：整個深圳水位在明顯提升。蓮花三村除非有明確的拆遷信息，不然買了也是套牢很多年，蓮花中學的成績在福田不算亮眼，談不上有學區價值的。掬月半山定位大戶型豪宅，外立面設計比較新潮。但配套太差，總價過高，導致流動性比較差。因為同價位可選擇性太強了。
這幾個選籌中，未來潛力對比：掬月半山>天鵝堡>蓮花三村
應該出手的是蓮花三村，等待的機會成本太大。
拾
問：老師你好，慕名來問，兩月後到手400左右，年入50左右，上班自由可以不考慮通勤，想在南山買套800左右的三居室，3個小孩要用學位，有什麼好推薦？前段時間有看現代華庭還有京光海景花園，華師大附中和南油小學組合勉強夠用，個人有點擔心這種老破大以後沒什麼升值空間，也不好出手。矩建大廈有87的 三房，能上學府中學，總價600左右，這種還值得入手不？
答：你好，有很多核心地段的住宅，因為辦公很多，導致漲幅跑輸同片區樓盤，如南山中心區的海王大廈，現代城華庭。帶福外學位的青海大廈價格遠低於旁邊的景尚雅苑。
對於真正的剛需住宅市場，房子的宜居性是非常重要的。辦公屬性的房子的宜居屬性會大打折扣，沒有居住氛圍，電梯等待時間長，流動人員多且雜，私密性差等。反映到價格上就是對比正常居家為主的住宅會有相應的折價。這也是為什麼它價格便宜的原因。這種名為住宅實為辦公的物業類型，不能說是被低估，而是市場用腳投票的正常價格。所以，對於此類型物業需要謹慎，總體不推薦。
如果單純考慮學位，可以入手。首付400萬，可以適當增加點預算，關注900萬以內的小3居，比如知識星球內推薦的樓盤，都是更好的選擇。
拾壹
問：您好！十三房先生。我們家目前基本情況：手上資金600萬左右，主要活動半徑在龍華，但距離不是大問題，年收入50萬，小孩2023年3月升初一報名。目前唯一住房剛賣，租房住，夫妻都有房貸記錄，五成首付。二、主要訴求：現在猶豫是價值投資還是關注學位房為主，目標方案有：1.龍華卓越皇后道（居家兼龍華實驗學位）680萬+光明打新限價房500萬；2.玖悅臺一手3-4房860-1100萬，持有5年賣掉轉戰南山前後海；3.直接去前後海區域買1000萬左右學位房，跟跑，麻煩推薦幾個盤；4.去前後海買老破小或者600萬左右（例如世紀假日廣場）+光明限價房500萬。有人看好光明，有人心存謹慎。何時何種情況介入光明為好？另外現在上車南山還晚嗎？南山的平均漲幅是否超過龍華紅山上塘片區？請不吝賜教順便推薦一些南山的潛力樓盤
答：你好，感謝大額讚賞！
我們應該知道什麼階段買什麼房，買得起中產房就不要去住上車房，夠得著市區就不要去遠郊——因為有更好實力的我們遲早會嫌棄，所以已經有過房子的你，就不要瞎湊熱鬧去跟風打光明沙井，住在大工地的滋味並不會好受。
我認為南山寶安紅山優質盤短期還會繼續衝高，因為這一波以後，嘗到賺錢效應甜頭的剛需群體會加槓槓置換大戶型或者標杆盤。
所以這些選項裡，優先南山。南山範圍內，關注知識星球內推薦的樓盤。
拾貳
問：老師你好，我們是首房，三成，主要看600-700萬之間的房子。主要考慮升值，兼顧自住，學位不是最重要的。若在寶安，現在有以下幾個考慮，1. 流塘附近的中糧錦雲，流塘陽光， 還有寶安實驗學位的德鄰雅築，2. 翻身地鐵口附近的 ，還看了羅湖深中學位的新盤德弘天下。有以下問題：
1，流塘地鐵站附近的房子漲幅會很快嗎？12.15號線的交匯處。2，這幾個樓盤位置值得投資嗎？原因是什麼？優選選擇哪呢？3，如果這幾個不值得投資的話，有其它推薦嗎？
答：你好，中糧的品質不錯，在流塘這一帶算是品質很好的房子，自住可以的，屬於板塊第一梯隊。12號線開通肯定會有漲幅，後續如果有更多的規劃和利好的話也可以考慮買入。
流塘陽光地處老城，片區老舊，樓齡新，地鐵在修，暫時上班不方便，長遠看，不會太差。
茂業德弘天下，10年老盤，以前就跟賣滷水一樣，雙拼到五拼不等。現在，多本證拆成一本證，戶型相對奇葩。樣板房在高樓層，視野非常棒，算是羅湖少有的大花園社區。賣深中學位。如果只買個學位，感覺性價比還可以，如果投資，受羅湖大環境影響，後期增值潛力還是堪憂。
純投資，可以關注中糧錦雲，流塘陽光，這2個盤還不錯，剩下的2個盤純投資不推薦。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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