記者| 陶婷
年末踩點上市，大唐地產等這一聲鐘響等了十二年。
金融危機爆發的2008年，大唐地產首次計劃赴港上市，時逢危機又疊加創始人餘英儀辭世，上市進程無奈擱淺。
時隔十一年，大唐地產在去年11月二赴港交所，卻因負債高企、穩定性不足等原因被拒之門外。
今年5月底招股書失效的三天後，大唐地產無縫銜接三戰港交所，終於等來了上市鐘響。
12月11日，大唐集團控股有限公司（2117.HK）（文中簡稱「大唐地產」）正式登陸港交所。上市當日，大唐地產開盤報價4.56港元，與發行價持平。但隨後股價一度大跌近20%，至3.65港元。截至午市收盤，其報價4.56港元，總市值60.8億港元。
回顧今年下半年上市的另外5家房企，破發、認購不足成常態。這些房企首日收盤，港龍中國較發行價微跌，金輝控股、上坤地產、祥生控股和領地控股與發行價基本持平。
在公開招股階段，除了金輝控股外，其餘幾家都存在香港公開發售認購不足的情況，可見資本市場對中小房企的信心還是欠缺了點。
不管怎麼樣，大唐地產也算對自己漫長的上市路有了交代。而在謀求上市的這十幾年，大唐地產發生了巨大的變化。
當年，在創始人離世和資金鍊緊張雙重動蕩之下，大唐地產被福信集團收購，福信集團董事、控股股東成為大唐地產實控人。據悉，福信集團是民生銀行、興業銀行等多家金融機構的股東。
從股權關係來看，福信集團和大唐地產屬於兄弟關係。黃晞和吳迪分別為福信集團的第一、第二大股東，吳迪也是中國民生銀行董事。
上市前，黃晞持有大唐地產77.79%股權，執行董事吳迪擁有21.21%股權。全球發售之後，黃晞的股權稀釋為58.34%，吳迪稀釋為15.91%，董事及高級管理層稀釋為0.75%，剩餘的25%股權由公眾持有。
被收購後的幾年，大唐地產開始「百億」戰略規劃，業務拓展迅速。2015年，大唐地產將業務拓展至天津，次年摘下南寧溢價率高達283.19%的雙料地王，而後幾年其又將業務拓展至長沙、福州、莆田等全國多地。
追趕之下，大唐地產在2017年實現了銷售破百億，2018年更是以340億元的銷售額位列排行榜77位，進軍全國房企百強。
但跑馬圈地帶來的是駭人的槓桿。
據大唐地產披露的數據，2017至今年上半年，其淨負債比率分別為1087.9%，408.8%、119.2%及128.5%。
對照「三道紅線」的指標，大唐地產踩中其中兩條——剔除預收帳款後的資產負債率為84.7%、淨負債率為128.5%、現金短債比為1.34。
數據上來看，短短幾年大唐地產的淨負債率呈斷崖式下降，背後離不開福信集團的助攻。上市當日敲鐘的，除了董事長吳迪，另一位則是中國民生銀行行長鄭萬春。
自2017年起，大唐地產逐步收購福信集團旗下地產板塊子公司以增加其資產總額；同時，其加速償還借款使其有息借款總額逐漸走低，從而達到降低淨負債率的效果。
2017年及2018年，民生銀行提供給福信集團及其附屬公司的貸款分別為15.06億元和23.67億元，其中部分資金流向大唐地產。
截至今年上半年，公司向民生銀行所借款項佔其借款總額的29%，本金結餘總額約23.76億元。
面對資金問題，大唐地產計劃將募集到的資金約60%用於現有項目資金需求，約30%用於償還若干現有計息銀行借款，約10%用於一般營運資金。
難的不止大唐地產一家，今年上市的幾家小房企都面臨著大大小小的資金與債務難題。
例如，金輝控股過去三年淨負債率均處於170%以上，剔除預收款後的資產負債率達到77.14%，踩了兩條紅線。其第二次遞表的數據也顯示，截至今年4月，公司帳面的現金及等價物仍不足以覆蓋短期債務。
領地控股剔除預收款後的負債率、淨負債比率及現金短債比分別為80.2%、153.1%及1.1倍，踩中兩條紅線。此外，一次性上岸的祥生控股也是三條紅線全中。
對這些中小房企而言，規模仍待開拓，大唐地產在上市前一天及上市當日還斥資17.07億元拿下南寧兩幅地塊。
但不容忽視的是，「三道紅線」下融資難度提高，中小房企空間進一步被壓縮，上市後如何與頭部企業在同一個池子生存，有待時間檢驗。