常州新建樓盤陽臺「縮水」 200多業主多掏200餘萬

鐘樓區萬泰檀香灣樓盤效果圖

9月30日，是鐘樓區萬泰檀香灣樓盤交付的日子，也是準業主黃強（化名）等人滿懷期待的日子：交付、落戶、子女上學……在我市打拼多年的黃強等人終於將成為新市民中的一員，可以享受更多的市民福利。

可中秋時，開發商的一個電話，讓黃強們沒了過節的心情：待交付的房子面積增加2個多平方米，須補交約1.5萬元。雖然面積誤差絕對值在合同約定範圍內，黃強還是通過規劃局網站發現了問題：今年6月，開發商變更了規劃設計，縮小了原本屬於部分贈送的陽臺面積。更蹊蹺的是，此次變更發生在黃強等人籤訂合同的一年之後，但在一年前的合同附件裡，赫然貼著與變更後方案一致的戶型圖。

是開發商未卜先知還是黃強認為的「圈套」，本報記者對此進行了調查。

「早產」的戶型圖

9月19日，記者與黃強等人在距離售樓處不遠的一家銀行內見了面，地點是黃強特意選的，他說主要是出於安全的考慮。此前，黃強等人已經和開發商交涉了3次。黃強是鄰省人，在我市做小生意，去年5月以每平方米5000多元的價格購買了檀香灣7號樓的一套住宅，面積114.1平方米。

9月15日，黃強接到開發商工作人員電話，讓他去售樓處拿發票並儘快交清契稅。他當天趕到售樓處後，被告知房屋面積為116.59平方米，要拿發票必須補交增加的2.49平方米的差價，約15000元。他把這個消息發到業主群，結果，6、7、8號樓中間戶型的很多業主紛紛表示，面積增加了至少2平方米。3幢樓一共200戶中間戶型，為何獨獨這些戶型的面積增加了？很快，就有業主從市規劃局網站找到了答案。

記者在《龍江路西側、懷德南路北側（檀香灣花園2#3#6#7#8#樓）建設工程規劃許可證（變更）批前公示圖》中看到，變更前後的6#、7#樓北陽臺面積縮小了約一半，南陽臺略微縮小，的確與2015年黃強購房合同「附件一」中的戶型圖一致。該《批前公示圖》公示期限為今年6月7日至6月17日。黃強等人提供的資料顯示，今年7月5日，市規劃局通過審查，決定準予變更。於是，2#、3#、6#、7#、8#樓部分陽臺尺寸被微調，總計容建築面積增加560.4平方米。但黃強等準業主對此一無所知。

黃強向記者出示了他的《購房合同》，其中第十四條「規劃設計變更的約定」中註明：出賣人應當按照規划行政主管部門核發的建設工程規劃許可證規定的條件建設商品房，不得擅自變更。出賣人確需變更建設工程規劃許可證規定條件的，應當經過規划行政主管部門的批准，因規劃變更給買受人的權益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。此外，該條還註明：經建設行政主管部門批准，建築工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批准變更之日起10日內，書面通知買受人。下列設計包括該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向。「我們沒有接到任何書面或口頭的通知。」黃強等人說。

在和開發商常州豪泰置業有限公司交涉過程中，黃強提出查看變更前的6#、7#、8#樓施工圖紙，遭拒絕。「去年籤合同時房子主體已經封頂，我們懷疑開發商2013年－2015年施工期間並未按圖施工，而是先斬後奏，到今年才補辦變更手續應對即將到來的交付驗收。」黃強氣憤地表示。

開發商未得利

20日，常州豪泰置業有限公司銷售負責人唐先生接受了記者的採訪。他表示，黃強等人反映的面積增加在合同約定的誤差絕對值約定範圍內，並未超出3%。微調的原因是出於戶型合理性的考慮，他認為，開發商並非設套想坑業主的錢。「現在房價在漲，小區的容積率是死的，你這邊面積多了，後面面積就少了，我們並未從中得利。」唐先生說，變更嚴格按照法律法規進行，也通過了相關部門的審批。至於黃強等人反映的規劃變更「遲到」，未按圖施工等問題，唐先生建議他們走司法途徑或向相關職能部門舉報，後期，開發商會根據法院判決結果或職能部門的處理結果來執行。

唐經理告訴記者，多出來的面積中，其實還包括了地價、規費和各種市政設施費用，並不是部分業主所說的「收到的錢全部是利潤」。

對於開發商的說法，黃強並不認同。「2015年時，整個房地產市場形勢低迷，如果今年繼續走低，樓盤降價，我們就真正成了受害者。」他認為，開發商的一個小小「微調」，就導致200名業主要多掏200多萬元，作出這樣重大的變更，理應告知已購房的業主。

規劃說法

19日下午，記者從鐘樓規劃分局獲悉，常州豪泰置業有限公司提出規劃設計變更後，工作人員專門調取了該公司提供的銷售合同，發現合同附件上的戶型圖與變更後圖紙一致，且都有買房人籤名，才受理其申請。「如果申請變更內容與銷售合同不一致，我們肯定要開發商徵求所有購買人的意見。」正是因為檀香灣變更內容與銷售合同一致，規劃部門並未要求開發商徵求相關利害人的意見。在經過現場公示、網絡公示和登報公告等法律流程，開發商為變更後增加的500多平方米麵積依法繳納規費後，規劃部門通過了審查，同意了變更。

「這家公司以前沒有開發過房地產項目，有些不專業，出現這樣的問題是前期失誤了。」規劃分局負責人表示，房地產項目規劃設計是可以微調的，但嚴格意義上來說需要履行完變更手續、通過審批後方能開始微調。由於檀香灣微調的是房屋內部的一堵隔牆，常州豪泰置業有限公司到底是在哪一年進行施工的，目前已難以確認，但該做法不妥。「不違規，但時間節點的把握上出了問題。」該負責人表示，目前，檀香灣待交付樓盤正在驗收中，相關部門會嚴格依法驗收，發現問題從嚴查處。

對業主反映的欺詐問題，他建議業主通過法律途徑維權。

律師觀點

江蘇張林芳律師事務所律師曾博認為，根據《商品房銷售管理辦法》的規定，購房合同籤訂後，開發商不得擅自變更規劃、設計。如經規劃部門批准的變更規劃設計導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向發生變化，以及出現合同約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發商應當在變更確立之日起10日內書面通知購房者。而購房者則有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。如購房者在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。如開發商未在規定時限內通知購房者的，購房者有權退房且追究開發商的違約責任。報導中，雙方籤訂的合同也有類似的約定。

尤其要注意的是，《常州市規劃局城市規劃公示制度》規定，已預售、銷售，全部或已部分入住的房地產開發項目要求規劃變更的，還需要徵求受影響的已預購、購買和已入住業主的意見。公示意見是規劃變更的重要依據，受影響利害關係人「同意」或「棄權」意見超過三分之二以上的，可依法予以審批。黃強等購房者應當屬於需要徵求意見的利害關係人，因此規劃部門在核准開發商的規劃設計變更申請時，需要徵求黃強等購房者的意見。

曾博認為，報導中的規劃設計變更造成誤差比絕對值在3%以內，但是在當前房價高企的市場環境下，開發商單方面規劃設計變更導致空間尺寸的變化，反映到房款上，已經是一筆不菲的費用，對於黃強等購房者來說也是不小的負擔。建議開發商與購房者就這一增加房款的承擔進行進一步的協商。協商不成，購房者可以向規劃部門申請信息公開，查閱規劃部門作出批准開發商規劃設計變更決定依據事實材料、法律依據和程序要件，如果認為存在不合法情形的，可以請求申請撤銷或者採取其他救濟方式，來維護正當的合法權益。