父母把房子過戶給子女,贈與、繼承、買賣哪個更划算?

從80年代開始，我國便提出住房制度改革即住房商品化。1990年取消了職工三三制,住房不可以折價購買,買房的人要全款購買。1994年，針對已建的公有住房，成本價購買房屋，個人擁有所有權，建立了全面的住房公積金制度，房改房初步誕生。1998年取消了福利分房，建立了住房分配貨幣化制度。隨著房地產業的高速發展和房價過快上漲，2005年開始對房價進行宏觀調控至今。

到2020年40年的時間老百姓手中聚集了大量的房產，隨著年齡的增長，父母把房子過戶給子女便被提上了日程，而且越來越迫切。那麼，問題來了，父母把房子過戶給子女，贈與、繼承、買賣哪個更划算呢？下面我們就從辦理房產過戶各種方式的時間、繁瑣程度、經濟成本及感情接收等方面進行分析：

一、房屋贈與

指贈與人自願把自己的房屋無償贈與他人（受贈人），他人願意接受的民事法律行為。房屋贈與的雙方當事人訂立書面合同，做房產贈與公證。到房管部門辦理房屋贈與手續需要提交房屋贈與申請表、房屋產權證書、贈與公證書等資料。

需要說明的是，如果房子沒有貸款，直接按上面的要求辦理房產過戶手續即可，若房子還有貸款沒有還清，房子是不能更名的。若要更名有兩種途徑，一是提前還清貸款，然後再進行過戶；二是向銀行申請，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批准後再到房管局辦理相關過戶更名手續（繼承、買賣下同，不再重複敘述）。

1、如何辦理？

受贈房屋需提交房屋所有權證、贈與書和契證，到房管或不動產部門辦理正式的房屋所有權變更登記手續後，這種贈與行為才具有法律效力。

首先贈與人與受贈人訂立關於房屋贈與的書面合同，即贈與書。其次受贈人憑原房屋所有權證、贈與書，交納契稅，領取契證。然後辦理公證。辦理房屋所有權轉移登記手續。之後由受贈人到房地產管理部門申請變更登記，並提交下列證件：申請書（窗口提供）；原房地產產權證；相關當事人的身份證、戶口簿、贈與書及公證書；契稅收據。最後贈與人將房屋交付受贈人。這裡″交付″以辦理完房屋產權轉移登記為準。

需要注意的是：在辦理房屋贈與手續時，父母與子女應籤訂書面贈與合同，併到房管部門辦理過戶手續，但如果父母為了逃避其應履行的法定義務而將自己的房屋贈與子女時，如果利害關係人主張權利的，則該贈予行為無效。

2、費用。

主要是契稅、個人所得稅、增值稅、評估費用、公證費用、合同印花稅、登記費、權證印花稅等。

依照現行的法律規定，法定繼承人繼承房產，免增值稅和個人所得稅，依據如下：

根據財政部、稅務總局2019年6月25日聯合印發的《關於個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》，將房屋產權贈與他人這種情況視為受贈人的「偶然所得」，需要按照「偶然所得」項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。但有如下情形的，不徵收個人所得稅：

（1）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（2）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

（3）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人；

簡而言之，父母將房產贈予子女，子女不需要繳納個人所得稅和增值稅。

父母贈與給子女，契稅4%（3-5%，各地區規定不一，石家莊目前是4%），

另外還有房屋評估價0.05%的合同印花稅，80元的登記費、5元的權證印花稅。這些費用與買賣差不多，詳見 買賣部分。

不過值得一提的是，這種方式適用於父母健在的情況下，如果房產持有人想把房產再次售出，需要繳納房款價的20%個人所得稅。（受贈人取得贈與人無償贈與的不動產後，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。繼承下同，不再重複）

二、房產繼承

房產繼承是指按照《繼承法》的規定，依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權及其土地使用權轉移歸繼承人所有的法律行為。房產繼承，是所有權及使用權繼受取得方式的一種。房產繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。這種方式只有父母一方不健在或雙方不健在的情況下，子女才可以繼承房產。繼承方式目前是我國居民通行的做法，因為這樣更符合情理，符合中國人人性需要，更容易被父母和子女的感情所接受。

1、如何辦理？

辦理房產證繼承過戶手續要到被繼承人戶籍所在地的派出所註銷戶籍，辦理死亡證明；辦理房產證繼承過戶手續要到區或市公證處辦理繼承權公證，

提交材料包括：被繼承人死亡證明；辦理房產證過戶手續需要該套房屋的產權證明或其他憑證；戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關係的證明文件；辦理房產證過戶手續需要繼承人的身份證件；有遺囑的繼承權公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由於無法認定其真實性，因此暫不予採納）。

2、費用。

主要是契稅、個人所得稅、增值稅、評估費用、公證費用、合同印花稅、登記費、權證印花稅等。這裡只討論契稅、個人所得稅、增值稅。

評估費用、公證費用、合同印花稅、登記費、權證印花稅等三種方式基本差不多（詳見買賣部分）。

我國還沒有開徵遺產稅，依照現行的法律規定，法定繼承人繼承房產，免契稅、增值稅和個人所得稅，對非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅1.5%。

繼承人只需繳納一定的公證費用和評估費用。

繼承權公證費按照繼承人所繼承的房地產的評估價的2%來收取，最低不低於200 元，公證費用如果只公證籤名的，僅需要數百元；若繼承人有放棄繼承權的，還需要繳納放棄繼承權公證費用；關於評估費用，申報的房屋價值符合市場價的，一般可以免掉評估費用，。

另外按房屋評估價0.05%的合同印花稅，80元的登記費、5元的權證印花稅。

不過值得一提的是，繼承房產後，若子女想把房產再次售出，需要繳納房款價的20%個人所得稅。

3、特點：繼承時間只能是父母一方不健在或雙方都不健在時辦理，手續繁瑣，涉及到複雜的流程和法律問題。

前不久人民網報導了深圳一位老人房產繼承的案例，一位老人由於沒有子女，年老之後投奔侄女，侄女送終，老人有一套回遷房，侄女申請擁有該房子所有產權，最終法院根據《繼承法》判定侄女擁有30%產權，其他70%歸國有。

前面我們說過，房產繼承過戶是被繼承人死後由法定繼承人或者遺囑繼承人繼承房產的過程，如果有多個繼承人還要進行析產。但需要注意的是：被繼承人的房屋必須有合法的產權才能被合法繼承。析產的繁雜程度我們以獨生女小麗來舉例：

上圖只是舉例，有所遺漏在所難免。

繼承第一順序是配偶、子女和父母，第二順序是祖父母、外祖父母、孫子女和外孫子女。遺囑繼承具有排他性，但需要生前公證。若沒有遺囑，需要其他法定繼承人放棄繼承權益，放棄繼承權利也是需要公證的，把在五湖四海工作的人叫到一起，做一個公證，難度可想而知。尤其是親屬關係證明，開起來特別麻煩。

三、房屋買賣

房屋買賣是指將自己名下的房產進行出售買賣、出賣房產必須具備房屋產權所有證。買賣過戶就是正常的二手房交易。

1、如何辦理？

二手房買賣流程是指房屋所有權人通過買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權證》的房屋轉移給他人的過程。二手房買賣又稱存量房買賣，是買方通過交付房款，賣方將房屋交付給買家，並辦理過戶登記的過程。流程比較簡單，先是進行購房資格核驗（住宅類），然後網籤合同，第三是稅務部門核定契稅，最後是房屋發證大廳辦理房屋所有權證。過程比較簡單，按照房管部門的流程走就行，這裡不再贅述。

2、費用

主要是契稅、個人所得稅、評估費用、公證費用、合同印花稅、登記費、權證印花稅等。

（1）增值稅：（稅率5.3% 賣方繳納）根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵（即所謂滿五，詳見下表）。

（2）個人所得稅：稅率為交易總額1%，或者兩次交易差的20% ，由賣方繳納。徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房所得稅，若是家庭唯一住房出售，免交個人所得稅（詳見下表）。

（3）印花稅：（稅率0.1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免徵收。

（4）契稅：基準稅率3%， 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納。 徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅不超過144平米，則繳納交易總額的1.5%（根據面積和家庭房屋套數不同，詳見下表）。

註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

（5）測繪費：1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 。2008年4月後新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元. 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有房管局的測繪章也是需要測繪的。

（6）交易手續費：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米*實際測繪面積。

（7）登記費：工本費為80元 共有權證為20元，合計100元（沒有共有人則是80元）。

四、三種方式的優缺點

1、過戶時間和情感接受程度不同。房屋繼承前提條件，一是房產繼承只能在父母至少一方過世的情況下才能實現，二是需要父母生前立下遺囑，否則就得按法定繼承辦理。繼承從感情上容易被人接收，而且大部分人採用這種方式。房產贈與和房產買賣生前進行，與繼承相比，感情上不容易被人所接受。

2、手續繁雜程度不同。房屋買賣過戶流程清晰，手續最簡便，申報材料容易取得，最能節省時間；至於房產繼承，如果父母生前沒有留下遺囑，就要由法律界定，如果繼承人很多，又想過戶到其中一個人的名下，那麼其他擁有繼承權的人必須申明放棄遺產才行，手續最麻煩；贈與方式比房屋買賣方式要麻煩，相對於繼承要簡便一些。

3、繼承過戶是最省錢的，只需要繼承公證等一些基礎費用就行了，個稅、增值稅和契稅都不用交。贈與過戶則需要繳納3%-5%的契稅，繼承過戶和贈與過戶一樣，繼承和贈與以後出售必須繳納20%個人所得稅，如果以後不賣那麼就不會產生差額個稅20%。二手房交易的稅種主要有個稅、契稅、增值稅，很多人認為買賣過戶肯定會比繼承和贈與稅費更多，其實不是這樣。想必大部分父母的房產在轉讓時都滿了兩年，只要滿兩年就可以免增值稅；如果滿了五年又是家庭的唯一住房，那麼可以免增值稅和個稅，就只需要交契稅了。

繼承和贈與節省的個人所得稅只是小錢，將來變現時的個人所得稅才是大頭。如果父母還健在，想把房子給子女，考慮將來的變現成本，其實，通過買賣才是最最划算的。綜合來看，在買賣、贈與、繼承三種過戶方法之中，繼承是最經濟快捷的途徑。

五、划算程度

綜上所述，如果房屋不需要再次出售，那麼三種方式中，依法繼承，所花費用最少，贈予次之，最後是買賣。但是如果考慮二次賣出，無論是繼承還是贈予，都需要額外繳納20%的個人所得稅，從這個角度來看，買賣房屋其實更加划算。

雖然如此，買賣過戶是根據房子的大小、購買年限和性質用途等不同而不同的，因此過戶採用房產繼承、房產贈與和房屋買賣哪一個更划算？是需要根據具體情況來決定的。選擇哪種方式過戶要看房屋的情況和辦理時間，父母在辦理過戶時可以諮詢一下房產管理部門，選擇適合自己的方式將房屋過戶給子女。

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