民法典編纂工作是法學界的一大盛事。自2018年公布民法典六分編1034條的草案以來，所有的法律人都對此予以了極高的關注。根據該草案，六分編的順序依次是物權編、合同編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編。其中，物權編包含了建築物區分所有權專章。而合同編包含了物業服務合同專章。可以預期，現實工作中急需解決的問題，應該能夠在民法典中找到答案。
在不動產運營管理行業中，物業服務費是一個非常敏感的話題。調整物業服務費標準的法定程序難操作，導致物業服務行業已虧損多年。公眾對物業服務質量不滿，進而拒絕交費、要求降低物業服務費標準的呼聲不斷。由於房產使用的年限越來越長，需要維護的項目、實際發生的成本都在快速增長。一些物業項目由於維護不到位，已經出現危及人身財產安全的隱患。面對不斷升級、激化的矛盾，只有條分縷析，才能正本清源。筆者建議，民法典草案中，應該對物業服務費的性質予以明確。
根據《物業管理條例》，物業服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序而向業主或使用人收取的費用。根據該定義，物業服務費應該是基於當事人約定產生的合同債權。
現實中，很多地方政府都出臺了《物業服務合同》的示範文本。司法實踐中，法院設置了物業服務費合同糾紛作為單獨的一個案由。
但是，《合同法》中並沒有將物業服務合同作為有名合同予以納入。自《物權法》頒布後，公眾對物業服務合同的性質也開始產生疑惑。民法典草案初步給出了一個認定，即在合同編中將物業服務合同列為有名合同。
物業服務合同是合同，合同是債權，根據法理學「物權優於債權」的原則，物權的法律效力肯定優先於物業服務合同債權。
在現實中，這一認定的具體呈現方式很多。比如，法院因民事糾紛查封房產並進行拍賣時，不會考慮房產是否存在物業服務費之債。其導致的結果是，拍賣標的的說明中一般不會記載該房產的物業服務費是否已經結清。競拍人在拍中房產後對房產前期的物業服務費往往不予承擔。再比如，《物權法》認定「拒付物業費」是「損害他人合法權益的行為」，但通過訴訟主張合法權益的主體往往是物業服務企業。從中可以看出，將物業服務費認定為合同債權是不恰當的。但物業服務費似乎又不能認定為物權，因為這和物業服務費的定義不符。因此，重新審視物業服務費的性質尤為重要。
筆者認為，物業服務費是業主為行使對建築物共有部位的共同管理權而籌集的資金，該資金歸業主共有。故物業服務費是具有物權屬性的合同債權，其效力應當高於一般合同債權和部分物權。理由是：
第一，物業服務費是公共區域、公共設施設備運營、維護的前提和基礎。其使用的效果是保證不動產設施設備完好，實現不動產原設計功能，進而保障不動產使用人的人身財產安全，以及使用人的使用目的。因此，物業服務費不僅是不動產運營、維護的成本，更是不動產使用價值的組成部分。
第二，業主在買房子時，一定會籤署一份《管理規約》承諾書。該規約中，業主會第一次看到物業服務費的相關內容。而規約的籤署，也是業主的第一個共同決定。其含義可以理解為，為了管好大家共同的家園，業主按約定歸集費用，這就是物業服務費。之後業主還需要對選聘物業服務企業進行共同決定。其含義可以理解為，為了實現歸集的目的，業主需要挑選具體的管理人，並將歸集的費用交給管理人，用於實際管理。如此看來，物業服務費在籤署《管理規約》時就已產生，遠早於《物業服務合同》的籤署。
第三，根據《合同法》第286條規定，「建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償」。根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》，建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。由此可見，雖然工程價款是基於工程合同產生的合同債權，但其可以優先與抵押物權優先受償。這與「物權優先於債權」的原則看似違背，其實不然。建設工程是設立不動產物權的基礎，參照這一思路，物業服務費似乎與建設工程借款有近似之處：沒有物業服務，不動產不具有任何的使用功能，只是一個「房形物」而已，甚至可以導致物權的消滅。
綜合以上的分析，筆者希望民法典能夠在物權編、建築物區分所有權章中，將物業服務費的法律性質予以明確。