以《民法典》的實施為契機，更好地學習和運用《民法典》，推動物業管理的法治化、規範化，是當前物業管理行業的一項重要工作。建築物區分所有權制度是物業管理的法律基礎，《民法典》物權編則是討論物業服務合同和物業管理相關侵權等問題的前提。學習《民法典》物權編，需要結合《民法典》總則編、2009年《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱「建築物區分所有權司法解釋」）和《物權法》《物業管理條例》的相關規定一起研究和討論，從而橫向全面理解《民法典》的相關規定，縱向深入掌握建築物區分所有權制度的沿革。
物、物權和物權編
按照《民法典》第一百一十四條、一百一十五條的規定，物包括不動產和動產。物業管理涉及的物是指不動產。
按照《民法典》第二百零五條、二百四十條、三百二十三條、三百八十六條的規定，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。其中所有權屬於自物權，對自己的物享有佔有、使用、收益和處分的權利。用益物權和擔保物權屬於他物權，用益物權是用益物權人對他人的物依法享有的佔有、使用和收益的權利。擔保物權是擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，法律另有規定的除外。
物權編包括《民法典》第二百零五條至四百六十二條的內容，是調整因物的歸屬和利用產生的民事關係。需要注意的是，《民法典》第一百一十六條規定了物權法定原則，即物權的種類和內容，由法律規定。這也意味著與物業管理相關的所有權包括業主的建築物區分所有權、相鄰關係和共有；與物業管理相關的用益物權包括建設用地使用權和居住權；與物業管理有關的擔保物權包括基於不動產的抵押權。除全國人大或者全國人大常委會制定的法律規定新的物權之外，不存在別的與物業管理有關的物權。
業主、業主組織與物業使用人
業主是不動產的所有權人，也是物業管理法律關係最重要的法律主體。根據《物業管理條例》第六條和建築物區分所有權司法解釋第一條規定，業主除了包括基於登記取得房屋所有權的人，還包括根據《民法典》物權編第一分編第二章第三節（原《物權法》第二章第三節）的規定，即基於生效的法律文書、拆遷決定、繼承、合法建造等取得建築物專有部分所有權的人。此外，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業主。
長期以來，夫妻共有、家庭成員共有房屋持證人的配偶或者其他家庭成員是否具有建築物區分所有權中的共同管理權即表決權存在較大爭議，也是業主組織組建和運行中的突出問題之一。解決這一問題，需要把握以下幾個方面內容：一是根據《民法典》第二百零九條的規定，不動產物權設立，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。法律另有規定包括屬於國家所有的自然資源；因生效的法律文書、拆遷決定、繼承、合法建造等取得建築物專有部分所有權；宅基地使用權等部分用益物權等不需要辦理登記。也就是說，在業主身份認定這個問題上，除了生效的法律文書、拆遷決定、繼承、合法建造等取得建築物專有部分所有權之外，進行不動產登記是取得業主身份的必經程序。二是根據《民法典》第二百一十六條、二百一十七條的規定，不動產登記簿是確定業主身份的根據，產權人手中的不動產登記證書與不動產登記機關的不動產登記簿記載的業主不一致的，以不動產登記簿為準。三是根據《民法典》第二百零八條、二百九十九條和三百零一條的規定，基於物權公示原則，不動產物權的設立，應當依照法律規定登記。《婚姻法》所稱的夫妻的共有應當適用物權編第二分編第八章中共同共有的有關規定。夫妻雙方的共同共有或者家庭成員的共同共有，是夫妻雙方或者家庭成員對建築物專有部分內部的所有權，未經不動產登記，不具有對抗第三人的法律效力。
因此，筆者認為，夫妻共有、家庭成員共有的房屋持證人的配偶或者其他家庭成員，未經不動產登記，不享有區分所有建築物的共同管理權，夫妻共有、家庭成員共有的房屋可以內部經過全體共同共有人一致同意，由房屋持證人對外行使區分所有建築物的共同管理權即投票權和被選舉權，或者委託特定共同共有人行使投票權。
業主組織是業主大會、業主委員會的統稱。部分地方，例如北京市業主組織還包括物業管理委員會。《民法典》第二百七十七條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。對《民法典》第二百七十七條的理解，筆者認為應當重點關注以下3個方面：一是設立業主大會、選舉業主委員會是全體業主的權利而非義務，全體業主享有設立或者不設立的權利，業主大會並非必然存在，而是基於全體業主的決議；二是現有的無論是主管部門出臺的還是各地政府出臺的業主大會和業主委員會指導規則，由於不屬於法律或者法規，不具有設定業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序的法律效力；三是受限於地方政府有關部門管理區劃太大，居民委員會指導、協助能力的不足，《民法典》將實踐中對業主組織組建和運行起到非常關鍵作用的街道辦事處、鄉鎮人民政府排除在外，這將影響到業主組織的組建和運行的全過程。
此外，業主委員會的性質也是長期以來各方討論的熱點問題。筆者認為，對業主委員會是否享有實體法意義上的民事主體資格和是否享有程序法意義上的訴訟主體資格應當區別對待、分別討論。從實體法上看，《民法典》總則編將民事主體分為自然人、法人和非法人組織。其中法人分為營利法人、非營利法人和特別法人。非營利法人包括事業單位、社會團體、基金會和社會服務機構。特別法人包括機關法人、農村集體經濟組織法人、城鎮農村合作經濟組織法人和基層群眾自治組織法人。非法人組織分為個人獨資企業、合夥企業和不具有法人資格的專業服務機構等。除了非法人組織中的「等」字可能包含業主委員會之外，業主委員會無法歸入上述其他民事主體之中。因此，《民法典》並未明確賦予業主委員會實體法意義上的民事主體地位。從程序法上看，結合《民事訴訟法》第四十八條和民訴法司法解釋第五十二條的規定，業主委員會享有民事訴訟主體資格雖然沒有明確規定，但是可以模糊地歸類為其他符合民訴法司法解釋的組織。但是，業主委員會訴訟主體地位是有限的，業主委員會基於建築物區分所有權司法解釋和物業服務合同糾紛司法解釋的規定，享有訴訟主體地位，可以作為原告，也可以部分作為被告。除了民事訴訟，業主委員會還可以根據《行政複議法》第十條、《行政訴訟法》第二十五條和行政訴訟法司法解釋第十八條的規定，享有行政複議、行政訴訟主體資格，代表全體業主對街道辦事處、政府有關部門提起行政複議和行政訴訟。
物業使用人是物業管理活動的重要參與者之一，根據《物業管理條例》第四十七條和建築物區分所有權司法解釋第十六條的規定，物業使用人主要是指建築物專有部分的承租人、借用人。物業使用人根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定以及其餘業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反法律、法規和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。按照《民法典》物權編新增的居住權作為一種用益物權，居住權人作為基於合同或者遺囑對他人的住宅享有佔有、使用權利的人，也屬於物業使用人。
業主的建築物區分所有權
按份共有與建築物區分所有權中的共有權。按照《民法典》第二百七十一條、二百七十二條和二百七十三條的規定，業主享有的建築物區分所有權包括對專有部分的所有權、對共有部分享有的共有權和共同管理權。其中容易引發誤解和爭議的是對共有部分的共有權。實踐中，有人將業主對共有部分享有的共有權與物權編第二分編第八章中按份共有混為一談。筆者認為，業主對專有部分以外的共有部分享有共有權，是在區分所有建築物的業主對專有部分享有所有權的基礎上延伸出來的對區分所有建築物共有部分的共有權；而按份共有是對共有的不動產即區分所有建築物專有部分按照其份額享有的所有權，也就是說按份共有是針對的有多個共有人的區分所有建築物專有部分本身，按份共有的法律規則不能直接適用於區分所有建築物業主對共有部分享有的共有權。
專有部分的認定。區分專有部分與共有部分，主要是基於建築物區分所有權司法解釋第二條的規定，認定專有部分，應當符合3個條件：一是具有構造上的獨立性，能夠明確區分；二是具有利用上的獨立性，可以排他使用；三是能夠登記成為特定業主所有權的客體。但是實踐中往往涉及具體問題，還是會有很多困惑。例如業主家的外牆玻璃、空調外掛機的機位、車庫車位等的權屬認定，供暖管道、上下水管道的權屬劃分等依然沒有得以明確的確權。需要注意的是，按照建築物區分所有權司法解釋第十八條的規定，人民法院在審理建築物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。這也就意味著地方性法規、部門規章和地方政府規章無法作為確權的法律依據。在當下物權確權的規則尚不完善的情況下，專有部分的確權和權屬爭端的解決還有賴於未來法律和行政法規的不斷完善。
業主共同決定事項和表決規則。《民法典》第二百七十八條規定的業主共同決定事項和表決規則，相對於原《物權法》第七十六條，做出了較大的調整。其中，從表決規則上，將參與表決的人數和面積，最低門檻從雙過半，提高到了雙三分之二，通過規則從全體業主的雙三分之二和雙過半，修改為參與表決人數和面積的雙四分之三和雙過半。修訂表決規則的立法初衷是降低表決通過的難度，但是立法者忽略了實踐中可能存在的對「參與表決」不同理解的問題。如果將參與表決認定為收到選票或者接到共同決定通知，那麼意味著實際通過表決的難度更大，從原來的雙三分之二提高到了雙四分之三，原來的雙過半維持不變，違背了立法的初衷；如果將參與表決認定為收到選票並投票，客觀上提高了業主大會的召開難度，容易導致業主大會不符合召開的法定比例，更不必說通過決議。相比較而言，筆者更傾向於將參與表決認定為收到選票並投票。從表決事項看，本次將使用維修資金作為一般表決事項，降低了維修資金的使用難度；將改變共有部分用途或者利用共有部分經營作為特別表決事項，提高了表決通過的門檻，增加了對業主共同權利的保護。
公共收益分配。《民法典》第二百八十二條規定了共有部分的收入分配，建設單位、物業服務企業等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本後，屬於業主共有。結合建築物區分所有權司法解釋第十三條、十四條的規定，建設單位或者物業服務企業在民事訴訟中應當對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。業主有權向人民法院請求物業服務企業公布、查閱包括共有部分的使用和收益情況在內的應當向業主公開的情況和資料。如何認識這一問題，筆者認為，需要從兩個方面考慮：一是物業服務企業在《民法典》實施後，將公共收益據為己有的可能性越來越小；二是第二百八十二條表面上保護了業主的對公共收益的所有權，如果嚴格執行，物業服務企業將喪失開展相關經營的積極性，導致共有部分資源的閒置和浪費，最終損害的是業主的權益。如何解決這一問題，筆者認為應當按照《民法典》第五百一十條，對原物業服務合同中沒有約定或者約定不明的事項採取補救措施，由業主和物業服務企業平等協商，就公共收益的分配，通過訂立補充協議的方式予以解決，實現共贏。
（作者系北京瀛和律師事務所高級顧問、物業管理法律事務部主任，中國物業管理協會法律政策工作委員會副主任）