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在剛剛過去的2020年，在不平常的2020年，整個武漢樓市及武漢經濟取得了較好的成績，老吳說，這是意料之中，又意料之外。對於預測數據的準確再用「果然」總結，果然新增供應2100萬方，果然成交1500萬方，果然存量破1800萬方。對於武漢，老吳表示，他依然飽含希望，同時也覺得「新一線」或許過譽了。未來會怎樣，高庫存下難免任重，如何致遠，何時走出調整期，周期中的我們該如何讀懂城市正確決策，這是將持續研究下去的課題。
成績單：意料之中又意料之外
武漢克而瑞2020年年終市場分享會發布了武漢樓市2020年成績單：2020年武漢房地產市場新建商品住宅成交1595萬方，同比下降23.5%，供應2176萬方，同比下降13.3%，年末庫存達1829萬方，創歷史新高，存量去化周期達10.8個月，含精裝均價15637元/㎡，增長3.8%。
克而瑞武漢總經理吳洋在年終市場分享會上表示，這個數據是意料之內又是之外的。1595與2176，如果沒有疫情，數據可能會與此差不多，但又會不一樣：根據2019年對樓市的預判，在正常的軌道下，成交量下2000萬方是大趨勢，2020年成交1800萬方左右為合理預期，由於疫情因素，市場不可避免地下滑，剔除疫情影響，1500萬方左右的成交量相對合理，但又超出預期，這個超出的部分，或許，和年末的三條紅線相關，也和經濟的超預期恢復速度相關，總之，是了不起的成績。而這成績背後，又是這一年的不容易。
吳洋指出，武漢市場自2019年7月開始市場進入調整周期，並將在相當一段時間內持續調整期，時間或至2022年，成交量下滑，由2000萬方下降至1500-1700萬方，從這個意義上來看1595是正常的處於調整期的數字，意外的是2176，比預期的低，有疫情的因素，施工與有效供應放緩等因素，如無這些因素供應將達2500萬方左右，從這個角度看，當前的存量數據或許並不高。
去化周期持續上漲，由2019年的7.2個月上升至2020年末的10.8個月，預計去化周期升至12個月將在今年一季度實現，市場壓力攀升的情況下，價格竟然上漲了3.8%。
關於這份成績單，該如何去評判，數字背後的好與壞，跨過年關後的前路該如何走？
成績單背後：冬之將至抑或一朵小紅花
首先，存量是調整期最需要關注的問題。自2019年7月開始存量一路攀升，至2020年12月破1800萬方，同時，我們也要看到，從年度均值、半年均值、三個月均值不同銷量角度來看，存量的數據是在下降的，即在市場容量擴大情況下，一切並不那麼悲觀。關注存量，也要關注存量去化周期在未來的變化，這在很大程度上取決於銷售。
再看市場銷量，2020年，武漢市在售項目量達431個，從2018年的不到240、2019年不到380再到2020年430+，如若加上2020年末已出讓的土地，預計至今年底在售項目量將達500個左右，市場競爭激烈。同時需求還在下滑，監測數據顯示，2020年項目案場周度來訪量均值由2019年的單盤131次下降至105次，成交/來訪轉化率由1：10下降至1：26，或許還將持續走低。開盤去化率下降至近5年來最低，由2019年7月的平均7成左右的去化率下降至 4成 。老吳表示，開盤去化率不高或將成為新常態， 40%左右的去化率水平是我們需要去適應的。
如此情形下價格為何會上漲——這源於限價的放鬆：2020年，武漢新增預售證備案均價16811元/㎡，同比上漲10.2%；41個板塊突破區域限價。
以價換量是調整期的常規動作，也是最有效的動作。克而瑞統計數據，2020年武漢716次推盤中有372次存在折扣與促銷 ，這與此前的頂著備案價銷售大有不同。這其中9-95折較多，最低折扣可至7折，折扣之外，送車位、送家電、送裝修、抽獎等促銷活動佔比也大幅提升。這一年，武漢整體銷售折扣率由2019年的99%下降至93.5%。
而具體到區域上則是板塊分化，面對市場各板塊呈現不同結果。以價換量的市場下，近一半板塊維持銷售水平企穩（相較於去年下降20%左右），同時也出現一些區域降價依然賣不動，另一些漲價依然能取得較好成交的現象。開盤去化率降低、以價換量、營銷渠道多樣，在種種因素共同影響下，項目持銷能力上漲，單盤周度成交量由2019年的5套提升至7套。
吳洋同時指出，不管採用何種手段，從迅速調整後的結果較好，全年9個月的有效銷售周期下，供求量價節奏並未打亂，市場從4月份開始供應迅速回升，供應持續高位，9月份直逼400萬方，大量的供應下成交企穩，均價穩中略升，11月、12月在較大的市場壓力下供應有所放緩，同比呈現下滑。
再看二手房市場，整體量升價穩。全年800萬方成交量，佔比新房成交量一半比例，這與一線城市基本持平，成交價上保持平穩略有上升。
從另一個角度來看武漢樓市的成績單或許能反映更為真實的銷售情況，下半年更好的成績單——單從下半年來看，2020年下半年供應1614萬方、成交1176萬方、庫存增加438萬方、成交均價15879元/㎡，同比量價均升存量及供求比均下降，部分指標甚至優於2018年同期。
老吳說，從這個角度來看，或許該給武漢樓市一朵小紅花。那武漢的成績放在全國又是怎樣？
放眼全國：
一線量價齊升 二線量跌價漲市場分化 三四線量價穩定
南熱北冷、東升西平
武漢：新一線或許過譽了
吳洋曾指出，2017-2019年全國樓市將保持高位增長，2020企穩，全年穩定在17億平方米的銷售量。從數據來看，全國100個樣本城市新房銷售在4月迅速恢復，5月同比上升，之後半年同比均有上升，恢復速度超預期，一如經濟層面的進出口在前三季度創新高，給原本以為的進出口或許會在疫情下受重創的預期帶來驚喜。至於未來將如何，這次或許仍將是個未知。
城市分等級來看，4個一線城市成交量整體上升22%，價格經歷回升後在9月份後略有下滑，這或許與「三條紅線」的出臺有關。二線城市整體成交量整體小幅下滑，同時城市分化嚴重，不同城市群成交量增減幅度不一；價格來看普遍增長，價格增長的原因大多與武漢相同——處於市場調整周期，限價放鬆；同時還應看到的是，在調整周期如此量跌價漲的情況，意味著調整周期還會加長，市場深度調整才剛剛開始，直至出現量價同跌，市場有望走出調整期。三四線城市在這一年量價穩定，同比基本持平略有增長，這或許是未意料到的，但這與部分三四線第二輪棚戶區改造有關。
從城市群的角度來看，全國市場呈現「南熱北冷」、「東升西平」的態勢，整體來看大灣區、長三角城市群成交進入繁榮期，京津冀、東北各城市整體成交下滑，長江中遊城市群、成渝城市群的各城市進入調整期後成交呈現不同特點、整體庫存呈上升趨勢。這是新形勢下一城一策提出的大背景。從房企投資的角度來看，中短期關注的重點將是長三角、大灣區等市場相對健康、良性發展的城市群內城市，或者房價、地價更低的西安、合肥等城市。
因此，從全國市場看武漢，結果並不令人欣喜。
中長期來看，目前市場處於始於2016年宏觀調控的第四輪調整周期中，從房地產的銷量量價來看走勢來看，即使不經歷疫情，長周期房地產銷售回落是大趨勢。開發投資恢復正增長，但增長放緩仍是大趨勢，2020年的土地市場受到新形勢的影響，土地成交平均樓板價整體呈下行趨勢，年末供應放量的情況下成交回升，但受三道紅線影響，成交均價回落，房企拿地更趨謹慎。房企資金流向市場前景更看好的城市與區域。
如此形勢下，武漢又處於怎樣的地位？
從城市基本面來看，十二五的發展勢頭在十三五期間並未保持。武漢經濟在經歷十二五的倍數增長後，十三五提出1.9萬億的目標，從市場的數據預估來看預計將達1.62萬億，即使不經歷疫情也難以達到預期。十三五GDP年名義複合增長率10.4%，較十二五期間14.6%下降顯著無論是從增長速度還是量來看，發展均下降。（註：2萬億為一般意義上一線城市認定目標線）
經濟的增長靠人 ，而從人口規劃來看，十三五目標亦未達成。相較於十二五末，十三五期間人口增長僅1萬人，增長率下降明顯。
從GDP總量來看武漢經濟規模排名較前，但落實到人均，與其他同類城市相較仍有較大差距，同時在同等GDP城市中我們對人口的吸引力偏低 。從這個角度來看，新一線或許過譽。
再看樓市，人口增長有限導致需求量降低，武漢樓市成交量連下兩級臺階，從 年度3000萬方成交量到2000萬方，再到1800萬方以下，今後兩年維持1500-1800萬方成交量將是大勢， 除非基本面發生大變化——如限購取消、人口暴增等，即使發生也將是2023年以後了。房價層面，平穩是主基調，2017年後維持了年均複合增長率4.6%的水平。存量方面，城市可售量充足，9489 萬方廣義庫存，去化周期4.9年。
如此情形或許是在為不遵循市場規律買單。十二五期間大量土地出讓，以平均2000元/㎡的樓面地價，五年內出讓了近十年的土地量，導致廣義庫存迅速增長至約7300萬方，導致大量區域出現銷售困局，比較典型的就是吳家山板塊。
吳洋同時表示，看好以吳家山為中心的東西湖區域，看好臨空港。過去五年看光谷，未來5-10年看東西湖。光谷以民企自然生長+政府有效管理為主，而東西湖（臨空港），以國家為主導的高起點產業為主，有國家主導的網安基地，有臨空產業，發展勢能更強。當前的困境是暫時的，需要時間把存量土地消化後才能迎來價值的兌現。
對於武漢的房企，吳洋指出，無論是廣義還是狹義來看，存貨壓力均較合理，過半數TOP20企業仍存在存貨不足需補貨的需求。從武漢年均 2800億市場成交量，top20 市佔率來看， 儲備貨值補倉也勢在必行。同時，從企業新增貨值排行榜來看，部分企業已經在行動。而與之矛盾的是，中期供地在減少，如何適時以合理的價格選擇合適的板塊進駐是需要思考的問題。
判斷與期望
商品住宅新增供應量：預計2021年2300-2500萬方，主要集中在東西湖，武昌南及盤龍城區域
成交量：1600-1800萬方，
庫存：2400-2600 萬方，庫存去化周期預計15-18個月
價格：短期平穩（2022年前維持15000-16000水平），長期上升，至2025年城市均價有望接近25000元/㎡。
2021年仍將處於調整期；遵循市場規律，準確判斷形勢是我們的期望；加快存量去化，控制土地出讓節奏為破局之道。
對武漢仍滿懷希望 ：新城市格局形成
從2020年前三季度武漢GDP恢復的情況來看，一如預期又好於預期，前三季度GDP增長率回升至-10.4%，武漢重回前十陣營，預計四季度經濟總量將與去年持平，經濟重回正常軌道，十四五經濟前景可期，預計2023年達到2萬億、一線城市水平將不是奢望。
向一線看齊，循著先進的發展足跡，武漢向上、向前方向不變。從城市格局來看，武漢成為長江中遊城市群核心城市、大武漢都市區形成是必然。2018年後，武漢作為長江中遊城市群核心城市，引領區域發展的使命為其帶來新的增長動力。而從同類的京津冀城市群、粵港澳大灣區、長三角城市群的發展來看，核心城市在經濟上發展上的驅動力強勁，核心城市經濟規模在整體城市群中佔比均在40%以上，武漢作為長江中遊城市群的核心城市對經濟的驅動力不到20%，明顯不足，即使加上長沙、南昌也不到40%。
在此背景下146大都市區是城市格局發展的必然。即1個核心城市——武漢，四條發展廊道——漢孝、武仙、武鹹、武鄂，連接六個城市——孝感、仙桃、鹹寧、鄂州、黃岡、黃石，共同形成大都市區。相較於此前的1+8城市圈，這或許是新時代下經濟、城市發展落地性更強、前行動力更足的發展模型。6+1的都市圈聯繫更緊密，經濟發展規模可觀，達2.6萬億，總人口近三千萬，城市經濟規模佔整個長江中遊城市群28%，如此的經濟體作為核心都市區驅動力是足夠的。
在城市發展向一線看齊的基礎上，城市人居模式也向著更新的方向發展。從房地產發展的階段來看，純粹剛性需求佔比在下降，隨之而來的改善性居住需求佔比增大，功能空間和精神需求得到極大滿足的居住和生活方式成為人們新的追求。從成交數據來看，武漢的住宅成交面積結構開始發生變化，吳洋指出，一線城市走過的路在二線城市也會同樣上演。目前來看，受較高房價影響，一線城市90平以下小戶型成交上升，同時改善需求堅挺，而武漢目前改善成交佔比開始增大，至價格上漲至一定高度小戶型成交回升還有一段路。在這個時期，住房品質需求增加。在城市格局帶來的新的居住理念引領下，居住模式向著多元化需求發展：健康，極致空間，資源享有，改善居住，產業導入是新時代居住的主要種類。
當前新的城市格局主要有七類：即城市重點功能區、中心舊城改造區、中心城居住組團、新興新城居住組團、遠城傳統居住區、產業聚集核心區、產業聚集覆蓋區等。從十三五期間各功能區市場數據來看，成交量價漲幅、土地市場熱度、居住組團客戶厚度等數據均與功能區定位密切相關。
在此功能格局下，形成四大居住模式：第一類為以二環內城市核心居住的為主的環核居住帶，第三產業與高端居住相結合為典型特徵；第二類為以四大產業、產城融合居住為主的居住圈，目前主要分布在大光谷、大車都等產業集聚區，未來大臨空、大臨港也將以這類需求為主；第三類為新城居住圈，即在產業發展軸上，解決房價日溢上漲導致的外溢人群而形成的居住模式，以中低收入為主；第四類為環都市區居住圈，周邊鹹寧、鄂州、黃石、黃岡等環繞武漢形成居住圈，類似於前期的崑山之於上海、固安之於北京、惠州之於深圳等。
城市的格局與樓市的發展緊密相連，新的時代，新的格局，期待十四五開局美好，2021年中分享再約。
老吳此前關於2020樓市的一些預測：
關於市場存量的預測
關於供求量的預測
果然