編者按：在統計口徑中國城市化率達60%之際，「房住不炒」引領樓市進入新時代，限價限貸下，自2015年起這一波中國樓市前所未有之大行情，至2019年底在中國各主流城市如何終結、演變和轉折？
成交見行情，政策獲空間，土地定供應，家庭收入是購買力，最後多方預測2020，以此為調查基礎，樂居總編室聯合樂居財經研究院推出2019中國40城樓市備忘錄。以城市靠譜數據真實還原2019年中國樓市。
城市綜述 武漢：2019年，中原統計武漢新建住房成交均價大漲28%；新房、二手房價格「倒掛」現象極大好轉。但市場也出現二手降價、土地流拍等轉冷的苗頭。預計2020年調控政策不排除微調可能。
2020置業武漢指數：★★★☆
2019武漢樓市一方面成交均價大漲，土地出讓金也大漲，另一方面樓盤競爭白熱化出現打折，土地流拍也頻頻。2020武漢市場趨勢難定，買房需要走著瞧！
新房：均價上漲近3成 二手房量升價跌
2019年武漢市場從供過於求逐步回歸供求平穩，全年新房供應2459.28萬㎡，同比回落6.22%，成交2277.31萬㎡，同比上漲26.22%，受限價鬆動，均價同比上漲28.88%。
從近五年成交情況來看，成交面積最高的為2016年，且2016年也是轉折年，供小於求，隨著成交及價格一路走高，次情況已得到改善，預計2020年供應量將達歷史峰值。
基於備案價的鬆動，2019年成交均價飛升，2018年成交均價9515元/平上升至12263元/平，環比28.88%，成為歷年來新房價格上漲最快的1年。
根據湖北中原數據統計，全市大部分區域備案價漲幅均超過20%，沌口受四環外項目成交影響整體均價小幅下跌，武昌多個豪宅項目入市以26246元/㎡的均價以及139%的漲幅領跑全市。
近3年來，新增供應及銷售套數雙雙新高的為2017年12月，為近三年來單月推盤/去化最高峰值，此後呈逐步下滑趨勢。
2019年武漢樓市熱點情況如下：
1）備案均價實現突破
武漢新房市場——限價逐步放鬆，價格上漲預期被修復。一季度多個項目備案均價上漲1%-10%，2019年上半年取得預售證的項目中預計有103個備案均價出現上漲，超7成項目漲幅集中在5%以內。
除黃陂、東湖高新、東西湖等多個區域「捂盤王」 價格漲幅超過10%外，洪山、東西湖、東湖高新等土地主力供應區域新房推盤積極，上半年出現連漲，漲幅明顯。
如，位於江岸區的盛景天地盛景國際，距離上一次開盤1年7個月，漲幅高達17%，東西湖的華星融城，距離上次推盤2年1個月，漲幅高達45%，東湖高新的聯投花山郡，距離上一次開盤5年3個月，漲幅73%。
2019年連續漲價樓盤有，東西湖華星融城，2019年1月29日開盤價14500元，2019年6月6日開盤均價15000元，年內漲幅50%，聯投花山郡2019年1月17日開盤均價10500元，2019年5月17日開盤均價11500，年內上漲89%。
2）改善盤逐步佔領上風
目前武漢買房客戶家中有孩的佔比近一半，從年齡局分布情況來看，未來5年中童將成為最明顯的兒童人口增長年齡段。從成交戶型面積來看，有孩家庭購房面積更大。
結合2019年1—11月裡住宅成交金額榜單的TOP10，有8個項目為改善盤，
年度榜單中鍾家村、武豐、東湖、關山大道等脫穎而出。
根據湖北中原數據統計，2019年1-11月TOP10項目，成交總金額：351億，成交均價：19364元/㎡ ，套均面積：127㎡項目類刪：80%改善，20%剛需
（以上數據來源湖北中原）
結合克而瑞公布的2019年商品住宅榜單TOP10，同樣6成為改善型項目。
因此，我們可以預估從兩家統計機構數據來看，住宅需求和全年成交結構結合來看， 隨著孩子數量的增多，3-4房為改善性住房需求家庭購置房產的標配，未來樓市改善型置業需求仍會進一步得到釋放。
3）第三季度，房企開始打折促銷
自第三季度開始,武漢有多個項目以折扣和送車位,首付分期的形式進行促銷,其中大多數項目在國慶黃金周依舊沿用促銷折扣,促銷力度並無升級。
4）毛坯盤強勢回歸
隨著備案價的放鬆，樓市競爭的加劇，為了加快回現多個項目以價換量選擇毛坯銷售，2019年精裝項目佔比同比下降9個百分點。從整體去化情況來看，毛坯項目開盤去化率比精裝項目高出7個百分點。
二手房交易首次突破10萬套，成交價9連跌。根據武漢房管局官方公布數據顯示，2019年,全市二手房交易面積為1072.54萬平方米，同比增長28.01％；交易套數為10.6萬套，同比增長23.90％。其中，二手住房交易面積為932.96萬平方米，同比增長27.32%；交易套數為9.9萬套，同比增長26.08％。
據湖北中原數據統計，武漢二手房掛牌量、成交量激增，結論與官方公布數據一致。
此外，在成交量突破的同時，成交價持續下跌。
根據掛牌情況顯示，從3月起，武漢二手房市場表現開始活躍，新增房源量連續上漲，5月新增房源、帶看量創近一年新高。但在新房市場供應持續放量下，二手房新增房源開始減緩，在6月有了明顯減緩，新增房源、客源量環比持續下滑。
鏈家網指出，武漢二手房成交均價已經連續9月下跌，其中11月成交均價跌破17000元/㎡。
結論：因二手房掛牌量持續增加，加上市場上新房供應放量，客戶的選擇較多，成交周期因此拉長 。
從二手房成交詳情來看，主流成交單價為15000-20000元/㎡，佔比39.41%；其次為10000-15000元/㎡價格段，佔比26.32%。
政策：穩剛需、加大房企監管
武漢政策環境相對寬鬆，新房市場限價鬆動及土地預掛牌制為年內主要變化。其次，在年底將精裝購房合同等納入監管系統，無疑不是購房者的一次狂歡。
對2020年政策預測。如果市場進一步惡化，市場進一步「冷」下去，首先影響房企拿地信心，流拍頻現。因此預計在2020年上半年，武漢本地一城一策政策將會根據市場情況出臺。
其次，針對土地市場重點地塊幾度流拍等事件，政府必定會出臺相應寬鬆的制度以求土地市場重回2016年的繁華。如：降低拍賣保證金。
降低二套房首付成數，或由「認房又認貸」政策轉發為「認房不認貸」，認房又認貸的政策下換房需求的槓桿被極大壓縮，主力需求難以釋放 ，且放開二套房首付成數並不代表放鬆剛需盤的管控，滿足剛需人群的居住需求，同時滿足有改善需求的購房人，讓市場分級：剛需仍然有政府掌控滿足大部分剛需人群，改善型需求則由市場決策。
土地市場：政府賣地、民企拿地難度雙雙加大
根據湖北中原研究部數據顯示，2019年1-12月武漢土地市場全年供應建面3391.24萬方，同比漲5.61%，成交建面3101.17萬方，同比增長7.07%，平均樓面地價5573元/㎡，同比漲25.97%。同時，全年土地出讓金1728億元，創歷史新高，同比大幅上漲34.83%。
武漢市全年流拍、延期、終止交易的地塊共38宗。
表為2019年與2018年土地成交情況對比。
表為武漢2014年-2019年土地出讓金額。
成交總金額再次破記錄，這主要得益於2019年土地供應量的大增，另外一個重要原因則是多宗優質地塊的集中供應。
據統計，在所有的出讓地塊中，涉宅地塊含有131宗，佔比高達81.37%，其中東湖高新區以成交24宗涉宅地塊居首，東西湖區22宗和蔡甸區16宗分別位居第二第三位，除此之外，除江漢區成交較為遜色之外，其他區域基本平分秋色，其中就包括武昌、漢陽、洪山等主城區。
從2016年起，武漢成為外來房企重點布局城市，但是2019年外來房企首進武漢的方式9成為招拍掛，有別於以往以收購方式進入。
2019年進入武漢的房企包括：雅士林、民發、信達、美的、新希望、時代中國、上坤等。
從上表可以看出，目前在武漢土地市場仍然是本地企業和國企佔據更大份額，國企、央企能用更低的價格拿到更多的土地，以融創為代表的民企只能以錢「砸」向市場。
因此也出現了民企抱國企、本地企業大腿的現象。
在武漢，有一種拿地方式叫「融創」
其中值得一提的是，融創年內在武漢公開市場投入223.29億，約佔2019武漢土地總金額的八分之一。
2019年拿地榜來看，武漢土地市場的大餅已經有「大魚」分散至「小魚」了，TOP10門檻僅為22.51億。
結合土地成交情況來看，2020年銷售壓力最大的為吳家山新城，未出售大庫存約有50萬方。
武漢房價收入比：10.59
2018年武漢人均可支配收入為42133元，以「6個荷包」方式計算，家庭可支配收入為17萬。
以11月武漢成交均價15000元／平計算，疊加3000元精裝修，購買一套一百平總價180萬。
房價收入比：10.59。
2019熱銷區域：東湖高新去化最佳
2019年上半年，白沙洲剛需客戶帶動洪山成為全市成交熱點區域，共成交126.05萬㎡，而新洲供應117.4 萬㎡最為充足；從供求關係來看，主城區中青山、武昌供不應求較為嚴重，遠城區江夏、漢南供需矛盾仍然存在。
樓市區域分化愈演愈烈，成交冷熱不均成常態。總體來看東湖高新仍然是綜合去化情況最佳區域。
根據湖北中原數據顯示，目前武漢主城區江岸、江漢、礄口、武昌庫存充足，去化周期大於20個月。
樂居編輯以全年口徑計算，2019全年新房熱度最高板塊為光谷中心城區域，推盤及去化一直保持較優秀成績。已拿地取得預售證尚未銷售，紗帽及吳家山壓力最大，均有超過2萬套庫存。
（2019年武漢重點板塊新增供應及庫存量）
註：數據來源克而瑞。該表格庫存僅統計已申請預售待出售房源
前川板塊當前已拿地，未申請預售約為53萬方，當前去化周期約為19個月，目前板塊周邊樓盤售價約為毛坯9500元/平（毛坯8350元/平+捆綁15萬/個車位），或精裝修11184元/平，區委較差的前川中梁首府在售精裝9800元/平，成交土地樓板價2752元/平。板塊內近2年成交樓板價約為2752元—5167元/平。
盤龍城當前已拿地未出售庫存約合235萬方，當前去化周期約33個月，目前板塊內庫存壓力最大樓盤為帝大御景城，未出售庫存約61萬方，去化周期63個月；山海觀，當前未售庫存27萬方，目前售價精裝高層13000元/平，目前推出活動買房送車位，折後成交價格約為12000元/平。
光谷中心城板塊，已拿地未出售約合155萬方，去化周期14個月，板塊內存量最大樓盤為在售樓盤中建星光城，仍有47.12萬方，需24個月去化。其次為碧桂園十裡春風，有20.85萬方庫存，需21個月去化。
對於2019年的樓市及2020年的市場走向，他們這樣看：
樂居編輯a：2019年武漢樓市透支了太多利好，利好出盡便是利空，所以2020年武漢樓市應該繼續企穩上升，不會出現明顯的大漲。2019年武漢發的1000多張預售證，備案價也有所放鬆，但日光碟項目佔比並不大，大多項目在開盤之後處於平銷期，對於購房者來說，買房選擇會還是比較多，有需求的可以抓緊時間看。
另外武漢樓市部分區域漲價明顯，神盤依舊需要搶購的態勢會一直延續，加上百萬大學生留漢計劃的提前完成，買方市場依舊很大，所以不排除經歷一段時間的觀望，剛需開始陸續出手，2020年武漢樓市的處於橫盤階段的項目會逐漸回歸市場。二手房方面，從目前的的庫存數量看，房價應該會繼續遇冷微跌。
樂居編輯b：房價方面應該是穩中有漲吧，小部分自身綜合配套不全的樓盤會增加空調地暖等附加配套來增值樓盤價格；成交量方面應該會有輕微下降，現在市場上很多樓盤都存在著品牌溢價，已經提前透支了片區價值，購房者也日趨理智，更願意多看看多比較比較。
開發商1：工程部，現在房子過剩、開發商和領導賺的缽滿盆溢，泡沫終會破滅，堅決不買房，房子終究會砍半。
開發商2：行政，房產仍然是目前最保值的產品之一，雖然2019很艱難，但是相比其他行業，仍然是前景一片美好。
市民小劉：2020年樓市應該不會瘋狂，看最近中央定調經濟發展的會議講話，感覺2020年房地產走勢平穩的可能性較大，因為相比於前幾年中央經濟會議對於房地產的表述，這次更加強調了穩定的重要性——促進房地產市場平穩健康發展。由此可以看出，未來房價的穩定依然是重中之重。
市民小曹：2020年房子估計比較好買，最近經常接到銷售的推銷電話，走在路上和地鐵口都是樓盤促銷廣告…稍微預感一下—2020年樓市平穩，價格基本穩定，沒有大幅波動。
市民小楊：我覺得2020年房地產房價不會大幅上漲，但也並不意味著買房更容易了，購房門檻會提高，因為現在市場上很多樓盤都是大戶型房源，總價變高了，首付也提高了，這樣來看，購房者買房壓力還是比較大，希望開發商不要一味的設計大戶型。
市民小程：2022年樓市不出意外應該會降價，感覺現在很多房子都賣不出去，很多新盤開盤售賣情況不佳，全民營銷越來越普遍了，照這樣的情況下去，只能降價賣了。
2020走勢：開發商競爭白熱化 城市走向都市圈
展望2020年，武漢成交價格將進一步拉開差距，部分區域銷售會進入白熱化打折大戰，如吳家山新城、盤龍城、光谷東。
值得入手的區域：蔡甸。
2020年，一城一策擇機出臺，最終使得剛需房源（2萬以下）由政府掌控，2萬以上房源交由市場決定。
武漢TOP10房企門檻將進一步提升，本地房企將逐步分兩步，民企逐漸下沉至縣市發展，或退出地產，國企、央企將與全國品牌房企合作做大市場走出武漢。
武漢吹響大都市圈號角。根據2015年國務院正式批覆《長江中遊城市群發展規劃》，2020年將是武漢重要的一年，2020年為第一個發展節點，目標定位為：以武漢為核心，並連同周邊腹地城市形成武漢都市圈，帶動整個長江中遊地區發展。
基於這個目標，武漢必須從原有的多中心轉變為「攤大餅」，弱化某一個區域的亮點性，強化武漢的一體化「高光時刻」。
根據規劃武漢城市圈環線高速大部分路段已建成通車，2020年將實現閉環運行，城市圈「1小時交通圈」將更加完善，相鄰城市可實現半小時內通達。
2020年，武漢將從從中心城市轉變為大武漢都市圈，武漢「擴容」將是第一步，最終實現三省（湖北、湖南、江西）聯動。
本次調查採編人：崔璇 潘宇凌
2020年1月17日