大家好，我是小餘，今天跟大家聊聊房屋的權屬問題，不同權屬性質的住房的定義及如何辦理上市交易。希望對大家有幫助哦。
目錄
一.房屋權屬
二.房屋交易
三.有限產權房屋上市交易
四.特殊地段住房上市交易
五.權利限制住房上市交易
1.存量商品房從房屋性質角度如何進行分類？
目前市場上存量商品房從房屋性質角度可分為兩大類：住宅類用房和非住宅類用房。
2.住宅類用房與非住宅類用房的定義與界定分別是什麼？
【住宅類用房】是指專供居住的房屋。一般住宅類用房地產證「房屋狀況-類型」一欄為：公寓、新工房 1、新工房 2、 聯列住宅、花園住宅、新式裡弄、舊式裡弄等
【非住宅類用房】是指除了住宅類以外的用房。一般非住宅類用房地產證「房屋狀況-類型」一欄為：辦公樓、商場、 店鋪、會所、廠房、旅館、酒店、其他等
註：下文中的「住宅類用房」統稱為「住房」。
3.什麼是普通商品房？如何通過產證分辨？如何辦理上市交易？
【普通商品房】：是指在市場經濟條件下，按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類房 屋，包括新建商品房及存量商品房
註：新建商品房及存量商品房包括住宅、商業用房以及其他建築物；自建、參建、委託建造，同時自用的住宅或其他建築物 不屬於商品房範圍。
辨識方法：土地用途為普通商品房且產證附記頁沒有其他特殊房源信息或產調備註信息中無其他特殊房源信息
註：特殊房源如交易過一次的動遷安置房其交易性質也是普通商品房；新建商品房預售合同上有「普通商品房」字樣。
上市交易的條件:
通常情況下產權人依法取得產證後即可上市交易
4.什麼是新建商品房？
【新建商品房】：是指由開發商或其他具有房屋開發資質的機構通過土地出讓/轉讓等方式取得房屋用地後，新建並取得產證 /預售/銷售許可證的商品房。
5.什麼是存量商品房？
【存量商品房】：是指已取得小產證的新建商品房、動遷安置房、房改房（售後公房/已購公房）、經濟適用房等進入流通市 場的房源，俗稱二手房。
特殊商品房的定義及上市交易時的條件或注意事項
1.什麼是房改房？如何通過產證分辨？其上市交易的注意事項是什麼？
【房改房】：指按照國家房改有關售房政策，單位職工按成本價、標準價或優惠價購入的原產權屬於單位的公有住房； 職工根據國家政策，按成本價或標準價購入的由單位建設的安居工程和集資合作建設的住房（又稱售後公房/已購公房）
辨識方法：產證的附記頁或產證的備註信息中有「房改售房」或「公房出售，完全產權」字樣
上市交易的注意事項： 房改房可以直接上市交易，但需徵得參加房改購房時的同住成年人同意。上市交易時，該規定體現在現行統一制式網上備案版本《上海市房地產買賣合同》附件五中
註：同住成年人可通過《本戶人員情況表》進行判定。
2.什麼是動遷安置房？如何通過產證分辨？其上市交易的條件是什麼？
【動遷安置房】：是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住、使用的房屋
辨識方法：動遷協議或產證的土地用途上有「動遷安置房」/「配套商品房」字樣，產證附記頁有「動遷」/「配套」字 樣
上市交易的條件：
動遷安置房需滿 3 年後才能上市交易，判斷年限的標準為：小產證自登記之日起滿 3 年或者大產證自登記之日起及動遷協議 自籤署之日起共同滿 3 年
註：大產證是開發商以小區或樓棟為單位辦理的產證，小產證是指業主取得具體某一套房屋產權時辦理的產證。開發商取得 大產證以後業主才可以取得小產證。
3.什麼是經濟適用房？其上市交易的條件是什麼？
【經濟適用房】：通常情況下為個人和國家按份共有，故又稱為共有產權房，是具有回遷性質或康居安居性質的住房
上市交易的條件： 產證登記日期滿 5 年，並需要住房所在地的住房保障辦公室開具可上市交易的憑證，持該憑證到交易中心繳納契稅並換取新 的產證後方可上市交易
4.什麼是舊式裡弄？什麼是新式裡弄？兩者上市交易時的注意事項是什麼？
【舊式裡弄】：舊式裡弄總體布置上採用歐洲聯排式格局，單體平面及結構脫胎於江南傳統民居三合院、四合院的住宅 形式，大多為磚木結構的 2 層樓房。通常將石庫門裡弄住宅、廣式裡弄住宅以及被納入裡弄構成的老宅基住宅和聯列式 平房，統稱為舊式裡弄
【新式裡弄】：新式裡弄住宅一般為行列式布局，總弄寬度 6 米左右，支弄在寬度 3.5 米以上，改變了石庫門住宅的前 天井布局，代之為 2～5 平方米水泥地坪的小庭院。新式裡弄住宅多數為 3 層，少數為 2 層，住房內配置了衛生間，備 有盥洗、沐浴等設備
兩者上市交易時的注意事項：
舊式裡弄和新式裡弄上市交易可能存在需要補繳土地出讓金的情況，這一類住房出售之前應向住房所在地的規劃和土地管理 局（簡稱「規土局」）確認是否需要補繳土地出讓金
5.什麼是使用權房？如何通過產證分辨？其上市條件和交易條件是什麼？
【使用權房】：指上海市不可售、非獨立的成套公房，這類住房只可以進行承租權（即使用權）的轉讓和交換，故不受 限購政策限制。
辨識方法：上海市公有租賃房屋證明只有使用權，證明上有「租賃用戶」等字樣 上市條件：可以直接上市交易（此處的交易是指承租權的轉讓）
交易條件：
1) 交易雙方必須都是滬籍；
2) 業主方戶口必須全部遷出；
3) 客戶方只能一次性付款；
4) 全部交易的房價款必須進行資金監管。
註：轉讓使用權房前一年內有購入住房的，可以不進行資金監管；所涉及權利人為宗教、學校、軍隊的使用權房，轉讓前需 取得相應管理部門同意出售的證明。
6.非住宅類用房上市交易時有哪些注意事項？
非住宅類用房上市交易申報稅費之前，通常需要出具符合房屋所在地稅務要求的房屋課稅價格《評估報告書》，稅費依照非 住宅類用房稅費標準徵收。
7.公司產權住房上市交易需要什麼條件？
依據上海市 2016 年 3 月 25 日發布的政策，購房日期（依據網籤日期為準）在 2016 年 3 月 25 日（含）至 2018 年 7 月 2 日（含）之間的公司產權住房，需產證登記日期滿 3 年後才能再次上市交易
依據上海市 2018 年 7 月 2 日發布的政策，購房日期（依據網籤日期為準）在 2018 年 7 月 3 日（含）之後的公司產權 住房，需產證登記日期滿 5 年後才能再次上市交易
8.有限產權房屋上市交易
有限產權房屋包含哪些類型？它與完全產權房屋接軌的概念是什麼？
有限產權房屋包括聯建公助房、單位補貼出售的商品房、拆遷補償的調換住房
有限產權房屋與完全產權房屋接軌是指產權人遵循自願原則，採取一次性補繳維修基金的辦法實現接軌。該類房屋上市 交易之前必須辦理完畢接軌事宜
有限產權房屋與完全產權房屋接軌的程序如何辦理？
產權人經原出售單位同意，憑產證或原住房買賣合同向住房所在區房改辦提出申請
經區房改辦審核同意，開具有限住房接軌許可書
產權人和所在單位至建設銀行繳付維修基金，產權人所在單位按規定繳付手續費（若產權人所在單位已不存在，則上述 手續費由產權人自行承擔）
有限產權房屋與完全產權房屋接軌維修基金補繳標準是如何規定的？
多層住宅的產權人首期應按 50 元/平方米（建築面積，下同）繳付房屋維修基金
高層住宅的產權人首期應按 90 元/平方米繳付房屋維修基金
高層住宅電梯和水泵共用設備大修和更新費用，由全幢住房所有人按建築面積合理分攤
拆遷補償的調換產權房由產權人按 20 元/平方米繳付街坊公共設施管理、維修、養護基金（除拆遷補償的調換產權房以 外，其他有限產權房的產權人所在單位按 20 元/平方米繳付街坊公共設施管理、維修、養護基金）
特殊地段住房上市交易
1.須國家安全局審批的住房所處地段大致範圍是如何劃分的？
位於興國路以東，復興西路以南，華山路以南，武康路以西，湖南路以北的住房，境外個人、港澳臺居民購入須審批
位於天平路以東，淮海中路以南，高安路以西，廣元路、建國西路以北的住房，不論客戶方是境內還是境外，均須審批
位於烏魯木齊南路以東，寶慶路、復興中路以南，襄陽南路以西，建國西路以北的住房，境外個人、港澳臺居民購入須 審批
位於陝西南路以東，紹興路以南，瑞金二路以西，建國西路以北的住房，境外個人、港澳臺居民購入須審批
註： 1) 全幢新式裡弄、花園洋房，境外個人、港澳臺居民購入須審批；
2) 上述各類情形涉及到的具體細則要求以各區域交易中心登記系統備案為準。
2.客戶方辦理審批時應該去哪個機關？
若為境外個人、港澳臺居民，購入上述住房的審批機關是上海市國家安全局建設項目涉及國家安全事項審批辦公室
若為境內人士，購入上述住房的受理機關是交易中心，交易中心受理後轉交上海市住房保障和房屋管理局（俗稱「房地 局」，以下用「房地局」統稱），房地局轉交街道辦事處，街道辦事處轉交警署，審批後再逐級返回至交易中心
3.辦理審批的審核期限是多久？
通常情況下是 15-45 個工作日。
權利限制住房上市交易
1.如何查詢該房屋是否存在抵押？
產權人可持有效身份證件向交易中心申請出具《上海市不動產登記簿》，依據登記簿中是否記載抵押狀況來識別。
註：若產權人未到場，非產權人可憑身份證原件及複印件、產權人的有效委託及產權人的身份證件憑證申請查詢。
2 .房屋在抵押狀態下是否可以再次抵押？
可以，須出具抵押房屋的市場價值評估報告，再次抵押的金額與原有抵押金額總和不得高於評估值。
3.房屋在抵押狀態下是否可以辦理夫妻更名？
可以，但須抵押權人出具同意變更函。
4.房屋在抵押狀態下是否可以辦理產權人信息變更、物業地址變更？
5.註銷抵押登記手續需要提供哪些備件？
《上海市房地產登記申請書》（抵押註銷）原件
銀行《營業執照》複印件（加蓋公章）
銀行法人代表身份證複印件（加蓋公章）
《他項權利終止證明》原件
銀行《委託書》原件
抵押權證原件或不動產登記證明原件
6.辦理解除抵押需要哪方到場？
抵押權人或抵押權人授權的代理人到場。
註：若抵押權人為個人，在授權代理人時，需公證委託。
7.若房屋仍有貸款未結清，辦理產權過戶需滿足什麼條件？流程及時效如何？
條件：必須先結清貸款才能辦理產權過戶
流程：結清貸款後，銀行歸還抵押權證或不動產登記證明，再到交易中心辦理註銷抵押手續
時效：抵押註銷時效為 1 個工作日，但在實際辦理時，通常情況下當天辦理完畢即可以正常辦理交易過戶手續
8.如何查詢該房屋是否存在權利限制交易信息？有哪些體現形式？
產權人可持有效身份證件向交易中心申請出具《上海市不動產登記簿》，依據登記簿中是否記載權利限制交易信息來識 別
目前房屋權利限制交易有 2 種體現形式：司法查封限制交易和行政限制交易
9.什麼是司法查封限制交易？ 司法查封限制交易如何辦理解封？解除時效是如何規定的？
司法查封限制交易是指司法機關採用的限制房屋上市交易的一種手段，通常情況下是產權人或者利害關係人存在糾紛、 違法行為等情況，司法機關主動或根據相對人的訴求採用的司法保全措施
司法查封解除需要做出限制的司法機關出具相應解除查封的司法文件，並送至交易中心辦理解封登記 交易中心受理司法解封登記後，5 個工作日解除查封信息，方可正常辦理籤約、交易流程
例：產權人存在債務糾紛，訴訟相對人向法院申請了財產保全，法院至交易中心辦理了房屋查封登記。
10.什麼是行政限制交易？ 行政限制交易如何辦理撤銷？解除時效是如何規定的？
行政限制交易是指行政管理機關採用的限制房屋上市交易的一種手段，通常情況下是產權人或者利害關係人存在違規行 為（如：違章搭建行為等），行政管理機關做出限制房屋上市交易的文件登記
行政限制撤銷需要產權人或者利害關係人改正違規行為、恢復原狀，並將改正情況報告給行政管理機關，行政管理機關 出具解除限制交易登記的文件，送至交易中心辦理解除登記
交易中心受理行政限制解除登記後，5 個工作日限制信息解除，方可正常辦理產權交易過戶手續
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