成立於1291年的上海縣，在漫長的歷史長河中，經歷過繁華，也遭受過戰火的摧殘，幾經曲折。
可這片土地的神奇之處就在於它從不缺人，無論是富人還是窮人、大人物還是小市民，只有2平方公裡的老城廂最多的時候居住過將近20萬人。
如今，已經老去的老城廂正在經歷著現代化的拆遷和舊改，在切實解決居民的生活水平之外，我們更要呼籲：
請謹慎對待這片土地，它不只是一個普通的市中心，而是上海的根呀！
310102的代號裡，藏著太多人對家鄉的原始記憶。
01
人民路和中華路圍成了老城廂的地塊，北側緊靠人民廣場和南京路，東側緊靠黃浦濱江，老城廂的地段猶如鑽戒上的那顆鑽石一樣，從來都是上海的中心。
老城廂的歷史實在悠久，最早的成陸可追溯到南北朝時期。
因為靠近江邊碼頭眾多、內部水系密布，在明代中葉日趨繁榮，商店林立、民宅增多，奠定了其江南水鄉的特色。
如今很多外地人來上海必打卡之地的豫園就來自明代，是四川布政使潘允端修建的私家園林，和顧名世的露香園、陳所蘊的日涉園一起並稱三大名園。
除此之外老城廂還有也是園、半淞園、省園等名園，足見當年這裡的富庶。
人傑地靈的老城廂還出過不少名人，有對中國的數學和農業貢獻卓越的明代學士徐光啟、著名書法家陸深、畫家吳歷等等。
老城廂的這些名人軼事之多，足夠說上個三天三夜。
後來，對上海的發展至關重要的外國租界力量改變了老城廂，以前沿著兩條馬路修建有護城的城牆，政府將城牆外的地方劃給外國人作為租界去發展，互不打擾。
但老城廂的噩夢接連而來。
1853年小刀會起義失敗，文廟被毀；
1860年太平天國大軍壓境，大量建築物被毀；
好不容易有了一段時間的喘息，但1937年的「八一三」淞滬戰爭裡，日軍對老城廂狂轟亂炸，將這裡變成了一片廢墟。
可老城廂又是倔強的，幾次從頭再來，不肯輕易服輸。
租界的蓬勃發展大大刺激了老城廂，取長補短、善於學習的華人開始了自治運動，拆城牆、填浜築路、學習城市治理、發展商業和工業，使得老城廂重新熱鬧了起來。
很多人會很奇怪老城廂內部的小馬路太多，彎彎繞繞、名字也奇奇怪怪的，這些都是原來的河道被填平留下的印記，也為現在居住環境的逼仄埋下了伏筆。
高光時刻的老城廂，有著華人歷史上的多個第一：第一家自來水公司、第一家軍工企業江南機器製造總局、第一家電話局……
因為戰爭的迫害，變成廢墟的老城廂則逐漸成了難民的集中地，棚戶區如雨後春筍般大量出現，公共設施又遲遲跟不上，導致內部的居住環境極其髒亂差。
幾十戶人家共用一個水龍頭、沒有獨立衛生間、幾平米的房子內居住著4、5個人……這樣極端的居住環境對很多90後來說是無法想像的，但卻是真實存在的。
因水而生、靠小商品貿易而繁榮、卻因為政治和戰爭而衰落，但無論怎樣，老城廂都是上海的城市之根、發展之源、文化之脈。
好的和壞的歷史，都不該被遺忘。
02
時過境遷，這個承載著上海人最久回憶的城市之根，現在卻爛掉了，急需重整。
去遊覽豫園的朋友，還有時間的話不妨穿過豫園向四周稍微走一點，就能拐到一些仿佛被按了時間暫停鍵的小街小巷中，去感受上海的另一面。
逼仄的街道、破舊的房子、路過時從門縫中可以看到狹窄的屋子和一些公共廚房。
值得感慨的是，再一抬頭，就能從縫隙中看到遠處代表著高度繁華的外灘高樓、陸家嘴三件套。
寧祥裡、福佑裡、如意裡等等地方，很多已經開始了拆遷徵地，人口搬離，只剩戶口和荒蕪的街道在等待著新生。
但也有很多小街巷裡，至今還住著大量的人口，而且多以當地的老年人為主，看著老阿姨們冬天裡還要手拎馬桶上街、在雜亂的電線上曬衣服，難免感到心酸。
極端惡劣的居住環境就是現在老城廂最大的問題，改善舊房勢在必行，至少應該讓大家都能住到有獨立廚衛、能在家洗澡的房子吧。
但在如此核心地段改造，該有多難？
老城廂的改造之難很大程度上取決於這是個燙金的中心地段，雖然現在破爛不堪，但誰都知道，腳下的這片土地有多麼值錢。
而且除了居住環境太差外，老牌市中心該有的配套都有。
以豫園和城隍廟為主的旅遊景點以及小商品商貿中心佔據了東北角的一大部分面積，各類小吃、當地美食、有趣的小店比比皆是，想要成體系的商場就去河南南路上的M2香港名都。
想逛大商場也不怕，向北走一站就是南京東路，向西就是新天地，過江即是陸家嘴。
10號線、9號線、在建的14號線和豐富的公交系統保障著日常出行，本就核心的地段，去哪都方便。
因為本地的老齡化嚴重，內部建有很多老年護理中心和老年公寓，向西一公裡還有三甲醫院曙光醫院保駕護航。
悠久的歷史造就了一些沉澱多年的好學校，始創於清光緒年間的蓬萊路二小目前是黃浦第一梯隊、曾經上海唯一一所屬於國家教育部的上海實驗小學屬於第二梯隊，復興東路三小也是不錯的二梯隊小學。
第十中學、敬業初級中學等中學資源也都在梯隊內，如果不是非常在意一梯隊學區的話，老城廂內的學校就足夠使用了。
有著繁華的基因、發展已有700餘年的老城廂，現在只差居住環境的改善了。
舊改之路，任重道遠。
03
作為現在黃浦區的重要組成部分，老城廂的改造也是政府目前的頭等大事，畢竟涉及到的百姓數量龐大，一有不慎就會出大事。
因為拆遷難度太大、棚戶區內的戶口結算太複雜，整體拆除並不現實，所以政府決定了「分塊舊改，滾動前行」的政策，並於十一五期間就開始啟動。
現在馬路上可以看見各種土地徵收的牌子，預示著這片土地正在發生著重大的改變。
舊改是好事，二級裡弄代表的生活方式已經完全和現代社會脫節，改變已經迫在眉睫。
但雪莉相信，大部分的老城廂人乃至上海人都不希望因為舊改而推翻掉很多承載歷史的建築和文物。
在前幾年的改造中，就出現過明清時代的兩棟建築被連夜破壞，造成無法挽回的現象發生。
如今護城的城牆只剩餘一截被保留下來，真正的露香園在經歷過1842年的那場爆炸後也面目全非，如今轉身一變成為了單價高達20W+的露香園別墅。
所以，什麼可以拆？什麼需要保留？留下的住宅該如何改進？百姓該如何安置？
這一個個極其複雜、糾結的問題背後，意味著未來的老城廂將走向哪裡。
保留好歷史的痕跡，又能解決好現代人的居住需求，是我們對政府真誠的建議和呼籲。
我們知道這很難，但這很有必要，所以舊改的路上，請一定對我們的「城市源頭」手下留情。
從高處看，現在的老城廂是沒落的、灰敗的，尤其在周邊高樓大廈的對比下，城市界面仿佛就是一個十八線的小縣城。
但就在今年的11月27日露香園的二期地塊正式掛牌，起拍總價高達176億元，折合樓板價93500元/平，將於明年年初正式出讓。
如此高價的樓板價也代表著這個地段的珍貴和稀缺性，除此地塊之外，後續還有豫園地鐵站上蓋地塊、546、547地塊以及福佑地塊待入市。
哪家開發商將競得這些地塊？他們會做出怎樣的產品以及怎麼保留住歷史的痕跡？
這些都將直接影響老城廂到底會變成什麼樣子。
所以，雪莉在這也真誠的希望未來開發老城廂的各位開發商大佬，不要盲目追求利益而忽略了歷史的傳承，能夠真的做出利民的好產品。
老城廂既然給了你們含金量極高的土地，你們就該回報給它最好的改變。
04
那現在的老城廂適合居住嗎？
從居住屬性來說，老城廂目前適宜居住的房子有限，價格也著實不低。
已經舊改和等待舊改的老房子佔了老城廂住宅的一大部分，相信未來無論誰接手開發出的產品價格都不可能親民，都是豪宅預定區。
如今能夠交易的小區中，連70、80年的老公房均價都要9到10萬，對老公房來說毫無性價比可言。
除非你真的就在意這個地段，可以接受小戶型的老公房，想感受在家裡就能拍到東方明珠的感覺，否則不建議購買。
而基於老城廂這樣的地段，現在以及未來的豪宅將沒有上限，僅稀缺性一點就足夠有價值。
今年出現的幾個新房銷售情況就是最好的證明。
斷供了幾乎10餘年的豫園周邊，今年出現了均價達到12.54W/平的老盤新開的復地雅園，即使東側全部是破舊的裡弄，也幾乎強勢日光。
豪宅本宅露香園的聯排均價更是達到了21W/平，160平起的大平層均價也高達14.5W/平，但依然不缺客戶。
李超人曾經強調，買房買的就是地段，土地本身不值錢、單一的商場不值錢，值錢的是無可替代的文化底蘊、歷史背景以及濱江資源。
歷史不能被輕易篡改和遺忘，所以老城廂是上海之根的地位不會動搖。
而且在2035的規劃中，老城廂所在地更是位於中央活動區的中心，重要程度可見一斑。
既有著深厚的文化底蘊，又佔據著現代發展的中心位置，這樣的老城廂單價即使突破20W、30W依舊有人買單。
當然，前提是開發商能做出符合預期的產品，所以即使暫時還買不起豪宅的雪莉，也覺得很有必要提醒以後開發老城廂的各位大佬，一定要建符合中央活動區定位、符合豪宅身份的大氣產品。
這樣地段的好產品，相信即使價格高一點，也會有人慕名而來。
總之，老城廂的未來將出現嚴重的兩極分化，新建的豪宅賣給頂級富人，改造好的舊裡弄依舊住著一些普通的平民。
新與舊，富與窮還將和現在這樣交融在一起。
或許，這就是老城廂的精神所在，包容不同的階層，繼續見證著上海的發展。
期待早日見到這個全新的老城廂。
以上為正文
編輯/環線諮詢