涉房產執行異議之訴案件審理情況
新聞通報會
為提高人民群眾在購房或者處置共有房產時的法律意識和風險意識，增強交易安全，避免爭議發生，今天（2020年4月17日）上午，二中院在新浪官方微博以視頻直播方式召開新聞通報會，對近年來審理的涉房產執行異議之訴案件審理情況進行通報。
一、案件情況
2018年至2020年3月，二中院審結執行異議之訴案件658件。其中，執行標的為房產的案件有484件，佔比73.6%；其餘為涉車輛、銀行存款、股權等案件。這一方面反映出，房產已成為當前最主要的一種財產形態與執行標的物，另一方面也反映了圍繞房產形成的權利義務關係更趨複雜、法律爭議更趨頻繁。
二、案件特點
（一）案外人執行異議之訴遠多於申請執行人執行異議之訴
484件案件中，申請執行人執行異議之訴僅有18件，案外人執行異議之訴案件有466件，佔比96.3%。一般情況下，案外人直接通過執行異議即達到排除房產執行目的的成功率較低，在執行異議申請被駁回後，往往會提起案外人執行異議之訴。
（二）八成以上案件與房屋買賣、夫妻共有或離婚分割房產等因素密切相關
梳理發現，涉房產執行異議之訴案件多數與房屋買賣、離婚分割財產等法律關係密切相關。484件案件中，有363件與一、二手房買賣相關，部分還涉及以房抵債、借名買房因素；有43件與夫妻共同房產登記在一方名下被執行、或者夫妻離婚分割財產後未及時辦理產權變更登記等因素相關。上述兩類案件佔總體案件的83.9%，其中涉房屋買賣案件佔絕對多數。
（四）被執行人為房地產開發商的案件較多
由於房地產項目開發周期長，開發商往往通過融資舉債進行項目建設，所以，經常面臨被債權人起訴的情況。一旦開發建設中的房地產項目被債權人申請法院強制執行，必然引發商品房購房人大面積提起執行異議之訴。因此，從被執行人身份來看，欠債被執行的債務人中房地產開發商較多。
（五）多數案件由金錢債權執行引起，申請執行人多為一般債權人
從申請執行人來看，多數執行異議之訴案件是由金錢債權執行引起，房產是作為債務人名下的一般責任財產被強制執行，申請執行人多數為對房屋不享有抵押權等優先權的債權人。
（六）近四成案件法院判決停止執行
從審理結果來看，法院判決駁回案外人執行異議請求的案件有288件，判決支持案外人的訴訟請求，停止執行的案件有196件，佔比近4成。
（七）案外人不能排除執行的原因多樣
從判決來看，案外人敗訴的主要理由有：1.購房人沒有籤訂合法有效的書面房屋買賣合同，或者合同籤訂時間是在人民法院查封之後（59件）；2.沒有在人民法院查封之前合法佔有房屋（156件）；3.未能證明已經支付購房款（54件）。同一案件中可能存在多個原因導致案外人敗訴。
案外人敗訴的其他原因還有：法院認定案外人的權利不能對抗對房屋享有抵押權的債權人；夫妻涉嫌通過離婚分割財產惡意躲避債務；借名購房等隱名權利人不能證明權利真實性；購房人採取以房抵債取得房屋，或者購買經濟適用房等限售房屋，在購房時明知存在交易風險等。
三、案發原因
（一）房屋買賣引發的執行異議之訴的原因
1.合同履行周期長導致風險高
無論是一手房期房、現房交易，還是二手房交易，均存在交易流程環節多，交易周期長的特點。從買賣合同籤約到合同履行完畢購房人取得房產證的期間越長，房地產開發商或者二手房賣房人被債權人起訴、房屋被法院查封的風險和可能性也就越高。
2.賣房人財務狀況不佳，或不誠信履約
房地產開發企業過度融資建設、高負債運轉，或者二手房賣房人陷入債務糾紛，是導致房屋被法院強制執行的根本原因。部分案件中，甚至存在賣房人惡意將已經出賣的房屋設定抵押等情況。
3.購房人缺乏風險意識
購房人購買經濟適用房等明知房屋存在限制上市交易或者無法過戶風險的房屋；採取借名買房、以房抵債等行為，導致房屋登記權利人與實際權利人不符，產生爭議；或者不注意規範交易防範風險，購房時不籤訂正式書面合同，不積極主張權利要求過戶等，均是導致爭議產生或者敗訴的原因。
（二）房產共有或離婚分割導致執行異議之訴的原因
1.共有房產僅登記在一方名下
例如夫妻共有房產的房產證上登記為夫妻一方單獨所有，當登記一方將房屋出賣、抵押或者因欠債被執行時，夫妻另一方往往提起執行異議。
2.離婚分割房產但遲遲不辦理產權變更登記
夫妻雙方離婚時，雖然在離婚協議中約定房產歸一方所有，但是遲遲未到房屋管理部門辦理產權轉移登記，也存在上述同類風險。
3.部分夫妻涉嫌惡意通過離婚分割財產達到逃避債務目的
部分案件中，法院查封房產後夫妻一方作為案外人提起執行異議之訴的，如果法院審理發現夫妻涉嫌利用離婚分割房產以達到逃避債務目的的，法院不會支持案外人的異議請求。
四、法官建議及訴訟指引
（一）法官建議
1.提高購房風險防範意識
第一，要規範籤約。在購買商品房現房、期房時，應當儘量選擇資信情況良好、專業規範的房地產開發企業，並儘量與開發商籤訂正式、規範的商品房預售或銷售合同。在合同形式上，應當採取書面形式。在合同內容上，應當儘量約定詳細。
第二，要積極謹慎履約。合同籤訂後，應積極促進合同的履行，按合同約定及時支付房款，並督促開發商及時交付房屋、辦理過戶登記。在履約過程中，注意留存交納房款的資金往來憑證。發生爭議後，應積極通過訴訟等形式維護自身權利。如開發商或出賣人遲延履行或怠於履行的，購房人應及時進行催告。
第三，規範自身行為。在購買的房屋被查封時，法院保護購房人的要件之一是「非因買受人自身原因未辦理過戶登記」。因此，明知是限制交易的經濟適用房而購買，或者明知房屋存在無法過戶風險，又或者故意採取借名買房等高風險的行為，將可能被法院認定為屬於自身原因導致未辦理過戶登記，因而無法得到法律的優先保護。
2.確保房屋權屬登記信息準確、變更及時
在發生繼承、離婚財產分割、房屋買賣等情況下，應儘早辦理產權轉移登記；避免共有房產僅登記在一方名下、借名買房將房屋登記在他人名下等情況，確保房屋權屬登記信息真實準確、變更及時，防止「名實不符」暗藏糾紛隱患。
3.誠信訴訟
當事人應當誠信訴訟，不得濫用訴權，採取惡意虛構、倒籤房屋買賣合同，惡意離婚逃避債務等虛假訴訟手段，或者故意利用執行異議之訴拖延執行，損害債權人的利益，擾亂法院執行活動。否則，將承擔法律責任。《民事訴訟法解釋》第315條第2款規定，被執行人與案外人惡意串通，通過執行異議、執行異議之訴妨害執行的，人民法院應當依照民事訴訟法第一百一十三條規定處理。申請執行人因此受到損害的，可以提起訴訟要求被執行人、案外人賠償。
（二）訴訟指引
程序上，案外人提起執行異議之訴需要特別注意以下事項：
1.案外人應首先向執行法院提起執行異議申請，被駁回的，才可以自裁定送達之日起十五日內向執行人民法院提起執行異議之訴。
2.案外人執行異議之訴由對房產採取強制執行措施的法院管轄。
3.案外人提起執行異議之訴的，以申請執行人為被告。被執行人反對案外人異議的，被執行人為共同被告；被執行人不反對案外人異議的，可以列被執行人為第三人。
涉房產執行異議之訴典型案例
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案例一、案外人提起的停止房產執行的異議之訴得到支持
基本案情：
劉某名下現有房屋建於80年代，面積較小，現與成年女兒共居一室。為改善居住條件，2009年12月，劉某在售樓處與房地產公司籤訂了一份《內部認購書》，合同約定劉某29萬餘元認購房地產公司開發並登記在該公司名下的某小區一套商品房。合同籤訂後，劉某先後四次支付房地產公司購房款共計23萬元，有幾萬元尾款未支付。
因開發商房地產公司借了廖女士的錢沒有及時償還，廖女士起訴到了法院，法院判決開發商償還欠款，並依據廖女士的申請查封了登記在開發商名下的上述小區房屋。
劉某向執行法院書面提起執行異議申請。法院經審查認為，劉某與開發商雖然籤訂了《內部認購書》，並交了部分房款，但沒有籤訂正式的《商品房買賣合同》，而且沒有交房入住。因此，執行異議理由不成立，遂作出執行裁定書，駁回了劉某的執行異議。
劉某對執行異議裁定結果不服，以執行申請人廖女士為被告，向執行法院提起案外人執行異議之訴。
法院經審理認為，劉某與開發商籤訂的《內部認購書》是雙方真實意思的表示，符合法律的規定，而且具備商品房買賣合同的主要內容，並且劉某已經按照約定支付大部分購房款，沒有籤訂商品房買賣合同是開發商的原因，所以《內部認購書》應當認定為雙方合法、有效的商品房買賣合同。
劉某籤訂《內部認購書》後已支付大部分房款；而且劉某是自然人而非法人或其他組織，購買的房屋的性質為居住用房，而非寫字樓、門面房等經營性用房；劉某名下現有房屋建於80年代，面積較小，現與成年女兒共居一室，原住房已不能滿足其基本生活需求，所以購買案涉商品房是直接用於滿足其生活居住需要。因此，劉某符合剛性需求房屋消費者的相關含義。綜合，劉某的情況符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》保障房屋消費者生存權的立法目的。劉某雖然還沒有經過交房、辦理產權證，沒有取得房屋的所有權，但是具有房屋消費者對房屋的物權期待權，具有排除強制執行的物權效力。而且，案涉房屋具有為劉某及其家人提供生活保障的功能，與廖女士的金錢債權相比，劉某的請求權在法律倫理基礎上具有一定的優先性。因此，判決停止對劉某購買的登記在開發商名下的房產的執行，並解除查封措施。
案例二、申請執行人提起的執行異議之訴
基本案情：
趙某與王某於2007年9月19日登記結婚，涉案房屋系王某於2006年出資購買並登記於王某名下。雙方婚後於2010年3月29日經協商將涉案房屋過戶至趙某名下，房產證記載為趙某單獨所有。
2016年10月26日，某區人民法院作出內容為「王某、某公司於2017年1月至2018年1月期間分期償還申某1870萬元借款及相應利息，若有一期未按其承諾履行，則申某有權申請強制執行全部款項」的民事調解書。
因王某、某公司未能履行上述調解書確定的義務，法院依據申某的申請查封了王某名下四輛機動車。
2017年6月19日，趙某與王某籤署離婚協議書約定，女兒撫養權歸趙某所有，王某每月支付撫養費20000元，上學、醫療費用由王某承擔；涉案房屋歸趙某所有，所有債券、存款、家電、家俱等財產均歸趙某所有；由王某原因所導致的與申某的債務全部由王某承擔。同日，趙某與王某登記離婚。
後因申某與王某、某公司達成執行和解，且申某不要求對查封財產進行處置並同意終結該次執行程序，法院於2017年12月6日作出終結調解書執行程序的裁定。2018年4月3日，依據申某的恢復執行申請，法院對調解書恢復執行。執行過程中，法院查封了涉案房屋。因趙某作為案外人提出執行異議，法院認為涉案房屋登記在趙某一人名下，於2018年7月27日作出中止對涉案房屋執行的裁定。
後申某不服，向法院提起執行異議之訴。
法院審理認為，對申請執行人提起的執行異議之訴，審查的關鍵在於案外人對於執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益。案件中，趙某作為提出執行異議申請的案外人，其提出執行異議申請的依據在於作為執行標的的涉案房屋系登記於其一人名下，故該案的爭議焦點在於涉案房屋登記於趙某一人名下是否可以就此認定涉案房屋系趙某的個人財產以及趙某是否可以就此享有排除強制執行的民事權益。庭審中，通過申某、趙某、王某、某公司提供的證據及陳述可以看到，雖然王某與趙某結婚後將涉案房屋過戶至趙某名下，但因涉案房屋系王某婚前出資購買並登記在其名下，趙某亦當庭表示其與王某離婚時雙方唯一的共同財產即為涉案房屋，故仍應認定涉案房屋系王某與趙某夫妻存續期間的共同財產。雖然王某與趙某離婚時約定了涉案房屋歸趙某所有，但因王某與趙某的離婚時間在王某對申某所負債務經法院生效法律文書確認時間之後，並在申某就此債務申請執行的過程之中，且離婚協議書中約定財產均歸趙某所有，王某所負債務（包括向申某所負債務）均與趙某無關。由此可以確認，趙某在離婚時對於王某向申某所負債務系知情，而王某與趙某在雙方均清楚王某向申某負有到期債務且王某未能清償上述債務的情況下，協議約定將涉案房屋及全部夫妻共同財產轉至趙某一方名下，王某與趙某存在逃避債務，損害申某作為債權人的合法權益的可能，故王某與趙某籤署的離婚協議書中關於涉案房屋權屬的約定無法對抗申某向王某主張債權的權利，趙某就作為執行標的的涉案房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。現申某作為債權人要求繼續執行作為王某與趙某夫妻共同財產的涉案房屋的訴訟請求，與法不悖，理由正當，法院對此予以支持。
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封面&素材|來源網絡
配圖|來源二中院
供稿|王繼玉
編輯|蒲寶英
原標題：《【權威發布】買的房被法院執行了咋辦？》