「10年了!我們申請法院保全查封15間門面房已經10年，民事訴訟打完了，執行異議之訴也勝訴了，息縣法院卻以『實際佔有情況尚未查清，暫無法處置』為由下了終本裁定，而且，這些門面房被私自賣給別人，法院多年來未予處罰。」9月上旬，63歲的信陽人張毅向東方今報·猛獁新聞反映了自己的遭遇，事情到底是怎麼回事呢?對此，記者進行了採訪。
□東方今報·猛獁新聞記者 路治歐
【起因】
建材商接下承建方對房產公司的債權
根據信陽中院的生效判決書認定，事發情況是這樣的：
2008年年初，信陽華威建築裝飾有限責任公司(以下簡稱「華威公司」)承包了「息縣新天地」項目的2號樓、13號樓、19號樓、29號樓的建設施工。施工過程中用的鋼筋等建築材料由張毅提供。「息縣新天地」的開發商是信陽市鑫泰房地產開發有限公司(以下簡稱「鑫泰房產公司」)。
合同履行中，因在工程款支付方面產生糾紛，華威公司停工退出，其將未完成的工程轉交他人續建，並得到鑫泰房產公司認可。經結算，鑫泰房產公司欠華威公司工程款290.5441萬元未支付。
鑫泰房產公司遲遲不向華威公司支付這筆工程款，華威公司也無力向張毅支付建材款，形成「三角債」關係。
2010年9月，華威公司將對鑫泰房產公司享有的全部債權轉讓給張毅，抵銷欠張毅的建材款。為此，雙方籤訂了債權轉讓協議，並通知了債務人鑫泰房產公司。
【確權】
債權人申請仲裁，15間門面房自2010年起便被查封保全
2010年11月，張毅根據鑫泰房產公司《建設工程施工合同》約定的仲裁條款，向信陽仲裁委員會申請仲裁。隨即，張毅申請仲裁委提請法院依法對被申請人價值450萬元的在建房產予以查封保全。
2012年5月，信陽仲裁委作出裁決：鑫泰房產公司在文書生效後10日內向張毅支付290.5441萬元欠款。
在仲裁裁決生效後，張毅向信陽中院申請執行。信陽中院受理後，向被執行人鑫泰房產公司送達了執行通知書，並於2012年7月作出執行裁定，查封了其開發的「息州新天地」11號樓15間門面房及所佔用土地，2號樓、19號樓4間門面房及所佔用土地。
其間，鑫泰房產公司提出執行異議。信陽中院執行局經審查認為，信陽市仲裁委沒有依法律規定的送達方式向鑫泰房產公司送達司法鑑定書，屬程序違法，遂作出民事裁定，對仲裁裁決不予執行。接著，依據這一裁定，2012年10月14日，信陽中院又作出執行裁定：解除對「息州新天地」上述房產和土地的查封。
依法律規定，仲裁裁決被法院裁定不予執行，當事人可以重新申請仲裁，也可以向法院起訴。2012年10月31日，張毅向信陽中院提起訴訟。11月7日，信陽中院依申請作出查封裁定，這次只查封了11號樓的15間門面房(上下兩層)及佔用土地。
2013年6月，信陽中院作出判決，確認張毅受讓的債權真實合法有效，要求被告鑫泰房產公司將第三人華威公司應得的工程款290.5441萬元及利息支付給原告張毅，利息從2010年11月22日起至給付之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算。
因原告被告在法定期限均未上訴，該判決自動生效。
【波折】
法院執行4年未果，鑫泰房產公司出售了被查封的房屋
2014年1月，信陽中院立案執行。11月，該院作出終本裁定。2015年，該院裁定續封「息州新天地」第11號樓的15間門面房及房屋所佔用的土地使用權，並指令被執行人鑫泰房產公司負責保管。
2017年7月、8月，為便於案件執行，信陽中院終結該案執行，將該案轉交息縣法院執行。
2018年6月，鑫泰房產公司的職員易建以案外人身份向信陽中院提出執行異議，稱：「法院執行的11號樓屬於我的財產。」8月，信陽中院裁定駁回易建的異議請求。隨後，易建提起執行異議之訴。2019年7月，息縣法院一審駁回原告易建的訴訟請求。9月，信陽中院二審駁回上訴，維持原判。
異議人易建稱，11號樓由自己等人建設完工，鑫泰房產公司2010年2月將該樓和土地以256萬元轉讓給了自己。
法院審理認為，雙方在轉讓合同中明確約定付款方式為「用股金抵」，而易建提供的是支付費用的內部收據，沒有舉證證明其已經實際支付了土地轉讓款，且沒有辦理土地轉讓登記手續，因此，不能認定易建合法取得了涉案土地的使用權。
根據2012年2月息縣南街舊城改造項目組的會議紀要，本案所涉11號樓已經和2號樓、19號樓調換用於返遷。易建僅僅是建築方，而且其提交的《商品房買賣合同》也足以證實11號樓房屋由鑫泰房產公司出售並收取購房款。因此，易建關於11號樓由其所有的理由沒有充分的事實依據。
【關注】
信陽中院回應：加大指導力度，儘快處理該案
儘管易建的執行異議之訴被駁回，但是，2019年11月，息縣法院仍作出裁定：因被執行人無財產可供執行，被查封的門面房「未在不動產登記中心辦理備案和登記，且實際佔有情況尚未查清，本院暫無法處置」，終結本次執行程序。
那麼，息縣法院是否應該作出終本裁定?法院為什麼沒有懲處非法出售查封財產的行為?
帶著這些問題，記者採訪息縣法院，被告知已將案件交還給信陽中院。信陽中院執行局稱，息縣法院提起了這一申請，「我們正在研究是否提級執行」。
9月29日，根據息縣法院就該執行案的匯報，信陽中院執行局負責人李忠智和兩名副局長一起向記者回覆：涉案的15間門面房在被法院2012年查封前就已經被賣掉了，售房合同裡有清晰的時間;一旦強制執行，可能會引起多起執行異議訴訟，而且買方對這些房產可能屬於善意取得;案外人易建仍在申訴，正因如此，法院認為「實際佔有情況尚未查清」;2016年，法院已經將易建涉嫌非法處置查封財產罪一案，移交給信陽市公安局，是否已經立案偵查尚不清楚。
對於此回復，張毅方面並不認可。他表示，2010年11月，這些門面房就被法院保全了，當時樓房尚未建成，也沒有被賣掉。所謂的售房合同粗糙程度違背一般常識，有大量空白未填內容，或沒有寫明出賣方，或沒有加蓋出賣方公章，或沒有買受人籤字，均沒有明確購房款只寫「全款購買」，有造假嫌疑。案外人易建的異議之訴已經被駁回，法院怎麼能以此為由認定被查封房屋「實際佔有情況」不明?
聽取張毅的相關意見後，信陽市中院執行局副局長史訓利表示：「下一步，中院將加大對息縣法院的指導力度，儘快查清涉案標的物的權屬，客觀公正地處理該起案件。」
【追問】
被查封房屋究竟何時被變賣?
實際佔有情況真的不明嗎?
被查封門面房是被擅自變賣的嗎?擅賣被查封財產只能被追究刑事責任?查封房屋的實際佔有情況真的不明嗎?法院在回應中，既強調門面房是在查封前被賣的，又說有人涉嫌非法處置查封財產罪，到底是何時被變賣的?
通覽這些案件的12年曆程，涉案門面房自2010年11月起一直處於查封狀態，只有2012年10月14日~11月6日共計23天被解封。而鑫泰房產公司的商品房買賣合同籤訂日期為2011年、2012年、2013年，均在查封狀態中。在合同中，易建為經辦人，蓋有鑫泰房產公司的公章。
如果這些合同虛假訂立，那麼，誰將其作為證據提供給法庭，誰就應該承擔偽造證據的法律責任。
如果這些合同是真實訂立，那麼，鑫泰房產公司擅自變賣已被查封的財產，法院可以對其主要負責人或者直接責任人員予以罰款、拘留;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
法院回應稱，易建就執行異議仍在申訴，房子也被人賣了。所以，查封房屋佔有情況不明。真的是這樣嗎?
易建的執行異議和執行異議之訴相繼被息縣法院和信陽中院駁回，且沒有採納其提出的理由。申訴並不影響已生效判決。如今，法院拿自己沒有認可的理由，作為「實際佔有情況不明」的證據，屬於自相矛盾。
另外，一般來說，售賣被查封的房子不適用善意取得。法院的查封具有強制性和對世效力，所有人不得處分被查封之物。
況且，《物權法》第106條規定，當無權處分人「轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記」，受讓人才善意取得該不動產所有權。法院已經查明，這15間門面房均未進行權屬登記，因此未發生所有權的轉移。從買賣合同的籤訂看，買受人也未盡到謹慎注意義務。所以，不能滿足善意取得的法定條件。
同時，買賣合同均是在法院查封狀態下簽訂，且不是商住房而是經營用房，此後法院曾通知強制執行，購買人也並未提出異議，所以，由此看，不符合《執行異議和複議案件若干規定》中排除執行的情形。
總的來說，法院自有渠道處置案外人異議，房屋佔有也不代表有權佔有，法院已查封門面房多年，應儘快依法處置。
來源：東方今報 編輯：李春梅