「舊改之王」黃埔區，又開始加速了。
未來三年，黃埔區超過八成村社舊改項目要拆。
黃埔區計劃到2022年，黃埔區要完成66個重點舊村改造項目的籤約拆遷，實現固定資產投資2928億元，新增社區衛生設施面積約61萬平方米、教育配套面積約367萬平方米、政府產業用房約180萬平方米。
66個重點舊改項目，覆蓋了黃埔區三大重點發展區域，其中黃埔港片18個，科學城片28個，知識城片20個。
超八成村社舊改，規劃人口229萬
在三年內完成66個重點舊改籤約拆遷，是什麼概念？
黃埔區行政村（含轉制社區）共60個（如算自然村全區共134個），建設用地約38.34平方公裡。而此次三年行動計劃66個舊改項目，涉及44個行政村（含轉制社區），建設用地31.93平方公裡，佔全區舊村總建設用地的83%，其中已批已過會舊改項目29個。
而暫時未納入舊改的村社僅16個，建設用地6.41平方公裡，僅佔全區舊村總建設用地的17%。這些村社之所以不在舊改範圍，主要實施微改造、整體搬遷、鄉村振興，或不在核心區域、重點路段、重要節點範圍內。
此次66個重點舊改項目規劃人口約229萬人，較現狀新增人口約200萬人。三年行動計劃全部實施後，全區總人口規模約300萬人，基本相當於2035年的人口規模上限（服務人口300萬人）。
不過，這個規劃人口量的「餅」，畫的太大了。2019年黃埔區常住人口115.12萬人，戶籍人口56.22萬人。相比2018年，常住人口增量僅3.7萬人；戶籍人口增量3.46萬人，增幅僅6.56個百分點。
當然，常住人口存在較大的漏統，疫情期間的數據顯示黃埔常住人口約130萬人。距離2035年300萬人口，還有約170萬的差距。未來15年，每年要增長約11萬才行，顯然有較大困難。
黃埔港
重點推進舊改項目18個，現狀房屋總面積約1563萬平方米。截至目前，已竣工78萬平方米，已批覆過會項目11個：姬堂、茅崗路以西、文衝石化路以西、裕豐圍、橫沙、珠江村、雙沙、廟頭、南灣、沙步、南崗南片。
計劃到2022年底，新增完成過會批覆項目7個，拆除房屋1319萬平方米，開工1972萬平方米，竣工339萬平方米，實現固定資產投資約951億元。
科學城
重點推進舊改項目28個，現狀房屋總面積約1435萬平方米。截至目前，已竣工35萬平方米，已批覆過會項目11個：暹崗村、大塱村、蘿峰村、火村、劉村、筆村、華僑村、黃陂長安片、水西村、水西長龍片、嶺頭村。
計劃到2022年底，新增完成過會批覆項目17個，拆除房屋1134萬平方米，開工1302萬平方米，竣工349萬平方米，實現固定資產投資約582億元。
知識城
重點推進舊改項目20個，現狀房屋總面積約978萬平方米。目前已竣工5萬平方米，已批覆過會項目7個：紅衛一二社、鳳尾村、楓下村、佛塱村、何棠下村、湯村、湯村五福堂、旺村、洋田村。
計劃到2022年底，新增完成過會批覆項目13個，拆除房屋825萬平方米，開工1787萬平方米，竣工356萬平方米，實現固定資產投資約898億元。
開發周期長達10年
66個重點舊改項目，需拆除房屋合計3278萬平方米。其中，2020年底完成項目21個，拆除房屋1071萬平方米；2021年底完成項目 28個，拆除房屋1582萬平方米；2022年完成17個，拆除房屋626萬平方米。
要在三年時間，完成拆除如此天量規模的房屋，任務相當艱巨，全區上上下下一股子氣集中精力強力執行，方可完成。否則，若遇上種種變量因素，時間只會往後難以預計地延長。
房屋拆了，就要建。方案審批、籤約拆遷、開工建設要三年，而從開工建設，到建成收樓，這個周期如順利一般也要3-4年。
這樣算下來，從項目方案審批到建成收樓，順利完成需要6-7年。
也就是到2027年，全區66個舊改項目基本建成，村民回遷，舊改融資區（商品房）開賣（商品房項目往往提前入市）。再加上舊改商品房部分三到四年的開發周期，大概在2030年全區舊改基本開發完成。
當然這只是理想狀態，未來十年時間，不可控的變量因素，比如舊改政策的變化、人事的頻繁更替以及其他因素，誰都難以把控。
知識城何棠下村牛往街拆遷現場
廣州各區舊改排排坐
黃埔掀起舊改浪潮，只是近兩三年的事。在此前之前，舊改項目少，且推進乏力，不少舊改項目長期拖延，拆不動，比如茅崗舊改、橫沙舊改、筆村舊改、火村舊改等等。
而放眼廣州各區，舊改也是你追我趕、如火如荼，各區生怕掉了隊。如果按行政面積舊改密度，黃埔區目前提出的66個舊改項目，舊改密度並不算最高。
比如，行政面積約為黃埔區約四分之一的天河區（137.3萬平方公裡），據不完全統計目前舊改項目20個；而面積更小的荔灣區（全區面積62.4平方公裡），目前舊改項目高達19個。當然，論舊改推進執行力度，當屬黃埔最強。
值得一提的是，廣州的城市化幾乎是伴隨舊改而來的，作為全國最早做城市更新的城市之一。但國內四大一線城市當中，廣州的舊改推進力度卻是最弱的，遠遠不及首都北京、直轄市金融中心的上海、特區深圳，甚至也不如風頭正勁、準一線的杭州。
廣州舊改之難，是有原因的……（）此處省略200字等等。
多種因素下的廣州舊改，充滿了傳奇色彩。這裡不僅誕生了示範性的舊改項目，如楊箕，獵德琶洲，也有典型的「失敗」案例，如冼村。
廣州各區新一輪舊改大潮的湧進，也與這種城際競合的背景密切相關。而從城市內部來看，各行政區之間，誰在新一輪舊改中，幹得又好又快，無疑就為新一輪城市大發展、快速發展，贏得發展的先機。所以，從各區舊改布局與推進力度中，也是我們觀察區域未來發展潛力的一個面向。
天河區(20個)
天河區作為廣州的核心區域，是最早做舊改的區域。著名的楊箕，獵德項目就誕生於此。天河區目前共完成了三條村的整體改造，分別是楊箕、獵德、潭村，其中富力操刀了其中兩條村。除去黃村等幾條村之外，天河區的舊改項目都有了實質性進展，有的開始交付安置房。
不完全統計，僅供參考
海珠區(17個)
海珠作為廣州的另一個老城區，這裡不僅誕生珠江新城這樣的CBD商務區，也還誕生了琶洲這樣的成功的舊改案例。在所有區域的統計當中，海珠舊改的商業潛力不屬於天河區。
不完全統計，僅供參考
越秀區(2個)
越秀區作為廣州的行政中心，也是廣州最有特色的區域。由於早期已經完成了城市化進程，因此目前的舊改項目不多，據統計只有兩個，分別是寺右村和金貴村。
不完全統計，僅供參考
荔灣區(18個)
荔灣區有21條舊村莊 （經濟聯社），現需全面改造18條（個），其中涉及全面改造的舊村莊村域面積合計約4175.67公頃，約佔荔灣區行政管轄區面積70.7%。
值得注意的是，大坦沙將由拿過建築界「奧斯卡獎」的凱德集團親自操刀。大坦沙是繼沙面、二沙島後，廣州唯一可開發的宜居之島。從2009年啟動更新改造計劃，大坦沙舊改已歷時近10年。
不完全統計，僅供參考
花都區(24個)
經過多年的摸索和嘗試，花都的舊改也進入全新階段。隨著花都的交通越來越方便，舊改項目也將遍地開花。
花都共有24條村將進行舊改，並且其中大多數都未引入合作企業或未公開合作企業。花都舊改吸引了時代中國，富力，奧園，敏捷等房企的介入。
不完全統計，僅供參考
白雲區(29個)
白雲區是廣州舊改中比較特殊的區域，2019年大批的舊改項目被叫停之後，白雲舊改市場沉寂過一段時間。另一方面，白雲區的舊改政策也比較特俗，更趨向與「嚴厲」。不管怎麼樣，白雲的區位決定了白雲舊改項目本身的價值，白雲舊改項目仍舊是各大房企青睞的。
白雲區共有29個村列入舊改的行列，著名的陳田村，田心村，小坪村都取得了重大的進展，其中小坪村復建房正式奠基。陳田村在去年11月進行了奠基儀式，值得注意的是，陳田村也創造舊改融資之最。
增城區(39個)
目前增城已有超過十個房企介入舊改中，白江村在前幾天已招標合作意向企業；陳橋頭村第十六、十七經濟合作社，廖村陸續公示了基礎數據；時代中國以項目改造總成本約為63億元正式拿下官湖村舊改；富力再次在增城發力舊改，操刀簡村舊改；中鼎+融創中國聯合拿下金星村....
不完全統計，僅供參考
南沙區
南沙區也是目前眾多房企角逐的區域，雲集了富力，升龍，華潤，星河，卓越時代等布局。
不完全統計，僅供參考
番禺區(37個)
番禺一直是廣州的舊改大戶，從2019年透露的信息來看，番禺一共有37條村將進行全面改造計劃，在數量上，也排在廣州的前列。參與的房企有越秀集團，升龍集團，方圓，合生，星河，時代等，各家房企的布局也證明了番禺舊改的潛在價值。#小扎說事#
目前番禺重點規劃的區域有廣州南站，市橋，南村，洛浦等，發展方向為網際網路、人工智慧、生物醫藥、新能源等新型產業。
不完全統計，僅供參考
從化區(13個)
2018年廣州地鐵14號線的開通，帶動了從化更多的舊改項目。以禾倉村、聯星村、東風村先後招標作為標誌，從化開始進入廣州舊改的行列。
不完全統計，僅供參考
（黃埔觀察）