四大商圈「一鋪難求」，臨街商鋪月租金每平方米達千元
核心提示在寸土寸金的瀋陽市五愛商圈，一個普通的僅僅6平方米的臨街窗口，每月租金6000元。
作為一種商業元素，門市房早已成為城市商業體系中不可缺少的一部分。「門市房能賺錢，門市房能升值，門市房就是搖錢樹，門市房就是潛力股」，這種概念一度深入人心。
今年春節過後，尤其是瀋陽市出臺房產限購令後，市內各大商圈門市房價格繼續呈上升趨勢，本報記者調查市內多條商業街的門市房發現：門市房租金價格總體上升至少10%。
【五愛商圈】
6平方米門市年租金7.2萬
經過20多年的磨礪與升華，瀋陽五愛商圈已經譽滿全國，輻射東北亞，整體商業價值早已顯現出來。記者調查發現，在五愛服裝城附近的熱鬧路和風雨壇街兩旁，大大小小的臨街商鋪生意紅火，很難找到「出租」「出兌」的牌子，可謂「一鋪難求」。
在一位賓館經理的幫助下，記者聯繫到一位唐老闆，他是專門「炒」門市房的，多年前就承包下一棟建築，然後大手筆地進行對外租賃。他手裡正有一間140平方米的臨街商鋪到期，現在開出的價格是每年租金40萬元。這個價格對比2010年正好上漲了4萬元，他預計明年還要漲。
出人意料的是，記者看見在一間不起眼的小飯店的窗口上，貼著一張不起眼的字條，上寫「出租窗口」。房主說，他的窗口不到6平方米，每個月租金6000元，適合賣烤肉串和冷飲，「保你賺錢，但房租一分不能少。」
【太原街商圈】
十平方米教室月租2400元
從太原南街的南五馬路至南七馬路，兩旁有110多間酒店、賓館、娛樂場所，以及小型超市、水果店等，商業種類齊全，一片生機勃勃。同樣，這條幾百米的長街上，沒有發現哪家商鋪出租出兌。在一處拐角，一間水果店正在裝修，工人說裝修費用就要兩三萬，房租達一年12萬。
太原街門市房真就「無懈可擊」？記者終於發現在一棟臨街樓房的3層貼著一張「出租信息」，這是一家民辦教育機構，負責人說這裡的樓房分別租給了三家單位。目前3樓還有一間10多平方米、只能容納十幾個學生的小教室，每月租金2400元。
【中街商圈】
40平方米門市年租25萬元
作為瀋陽城最古老的商業街，中街商業區在經歷幾百年洗禮後，門市房經營依然還是那樣穩紮穩打，臨街商鋪的黃金效益依然毫不褪色。
在劉老根大舞臺旁邊，一座商廈以分體出租的形式經營著，非常滋潤。物業部的負責人說，這裡各個樓層的租賃合同已籤5年或10年，而臨街門市，要根據每年市場變化的不同情況分別出租。他說，一樓臨街門市平均面積在40平方米左右，去年租金20萬元，今年上漲到22萬元左右。有人不願意做了，乾脆轉租，把租金提高到每年25萬元。這樣，坐在家裡也照收兩三萬元。
除了房租上漲了10%，今年物業費也上漲了10%，達到每年2萬元。負責人說，他這租金還不算高，有些持有產權證的門市房租金還要高出他1/3。
【北行商圈】
大型商業門市年租800萬元
從北一路跨過珠江橋後，皇姑區的商業氣氛明顯濃鬱起來。儘管馬路兩旁多數是上世紀八九十年代的老樓，但房產中介裡都找不到門市房出租出兌的登記資料。「這條街也是一房難求啊！」大眾不動產中介的老闆一邊查電腦記錄，一邊感嘆，他這小屋子是勉強租來的，連20平方米都不到，月租金都漲到2000元了。這條街之所以生意好做，一是身處城市一級馬路，是皇姑區連接鐵西區的重要交通通道；二是它形成幾十年了，早就度過了市場培育期，得到了市民的認可。所以，從珠江橋一路過來，從天山路一直到岐山路，找不到閒置門市房。
走上長江街，十幾、上百平方米的臨街門市房沒有空閒。一批拔地而起的高層建築，打破了原有的商業門市租賃格局。幾十處從300平方米到上千平方米的多層門市，正大張旗鼓對外租賃，價格從每年130萬元到800多萬元不等。它似乎暗示著北行商圈新的生機已經開始。
【深入調查】
商圈外門市房租金也在上漲
發生在五愛、中街、太原街、北行等商圈的門市房租金上漲現象在瀋陽城區帶有共性。
連日來，記者對全市多個地區的一百家門市房商鋪進行了調查，八成受訪租戶認為：門市房租金漲得太猛；其中五成人認為，租金上漲對遠離大商圈的小門臉影響較大，使店鋪經營利潤變薄，甚至無利可賺。
3月15日，在瀋河區大南地區的一家便利店，店主貼出了「出兌」啟事。他說，他和哥哥在這裡幹了將近十年，結識了許多老主顧。「可這個店你也看到了，只有40多平方米，剛過完年，年租金卻從1.8萬漲到了2萬，便利店本身是微利呀！」
同樣在大南地區，一家洗衣店把出兌的消息掛到了網上。女主人皺著眉頭說，她眼看著房租從去年3月份的每月1200元漲到了今年的1800元，而考慮到老主顧的情緒，洗衣價格卻遲遲沒有上調，她實在撐不下去了。
與洗衣店相鄰的還有一家服裝精品店，今年1月重籤租房合同，房租突然上漲了20%，由兩年前的每年3萬元猛漲到3. 6萬元。女老闆稱，要不是考慮壓貨過多，早就另謀出路了。現在，她正在通過中介聯繫轉租。
一年多來，瀋陽市門市房租金增長的幅度究竟有多大？瀋陽市房地產研究會副會長、東北大學教授齊錫晶說，瀋陽市門市房租金一年來漲幅最少達到10%。
本報調查了一百家商戶和20家房屋中介機構，其中82%的商戶和98%的中介機構表示，與去年比門市房租金在上漲，僅不到兩成的商戶表示租金與去年持平；漲幅達20%以上的約佔一成，平均漲幅約10%。
面對不斷上漲的房租，選擇退出是一條出路，而許多生意是無法全身而退的。在皇姑區崑山路上，一家普通的大眾浴池如今被一分為三。承租人林紅說，浴池有硬性裝修和固定設備，想甩手很難。她只好把一樓門臉轉租出去，現在一樓在賣水果；另一家開複印社；加上她的浴池，整體不倫不類的，但畢竟分擔了房租上漲的壓力。
【專家分析】
漲價的三大因素
那麼，門市房的房主們為何不停地提高租金？齊錫晶教授分析認為，買門市房的人，大多數都有一勞永逸的思想，所謂「一房富三代」，可現在投資門市房變數太多，讓人始料未及。
這裡所說的變數，主要體現在三個方面：
第一、近期，門市房的水費、電費等都在漲。記者從瀋陽市供電公司服務部門了解到，從2009年11月20日起，瀋陽市商業門市房用電價格調整為每度0.858元；瀋陽市自來水價格從2009年9月1日起進行調整，居民用水合計每立方米2.4元，而門市房用於經營服務的水費合計價格3.6元、特業（大眾浴池）合計7.6元、特業（洗車）合計11.2元。瀋陽市水務集團建大收費站工作人員說，水費由誰承擔要由房主和承租人協商，他們沒有具體規定，而絕大多數門市房用電都是由租戶負擔的。
第二、瀋陽市已經開始收取出租房屋稅。據瀋陽市房產局介紹，房產經營使用形式不同，徵收稅率也有不同。目前瀋陽核定出一個綜合稅率：個人按照市場價出租的居民住房用於居住，與月租金掛鈎按4%、5%和6.5%徵收，比如月租收入5000元則須繳稅250元。對於出租生產經營性房屋，則須繳營業稅、個人所得稅等。針對眼下有的房主對真實情況進行隱瞞的現象，管理部門將上門一個個普查。
第三、許多門市房的房主事實上是貸款買房，他們面臨還貸壓力。遼寧省某商業銀行個貸中心經理張昕介紹，大約有50%到60%的門市房，是戶主通過貸款購買的。但是，貸款購買門市房的壓力不容小視。瀋陽市門市房平均售價在每平方米1萬元到2萬元，面積也是從六七十平方米到兩三千平方米不等。僅以每平方米1萬元的100平方米門市房為例，總價100萬元，首付50%，需向銀行貸款50萬元。銀行一般以商用房評估價格和根據借款人收入情況的50%原則對借款授信，利率上浮10%以上。若最終貸款金額為50萬元，按目前五年以上貸款6.6%貸款利率水平，上浮10%為7.26%，採用等額本息還款法，10年共需支付204717.48元的利息。
由此可見，150萬元左右的門市房每年若租金七八萬的話，20年差不多收回成本。可實際上，在二、三級馬路上，有的門市房每年租金也就三四萬，若是再有三兩個月租不出去，也許要三四十年才能收回成本。難怪有人說，「門市房一旦看走眼，有生之年也許根本看不見回頭錢。」
【行業預測】
大商業門市將擠壓小本經營
瀋陽市門市房租金不停上漲，顯然，這個「球」踢出的第一腳就落到了一心想做生意、手裡又沒有多少流動資金的小商戶手裡。那麼，未來幾年瀋陽門市房的發展走勢又會是怎樣的呢？
齊錫晶教授在考察了北行商業街、鐵西區北二馬路、和平區勝利大街等新樓盤建築後表示，正在崛起的城市高層建築，商業門市正朝著多層大面積化方向發展。
記者調查發現，在鐵西區北二路，有的商業門市出售價格接近每平方米2萬元；而在勝利大街的某商業門市，每平方米售價達到3萬元。過去那種幾十平方米的僅一層的門市房，多數集中在居民住宅小區周圍，大型商業區和主要幹道將少有出現。
瀋陽市某房地產開發公司總經理楊村說，動輒幾百平方米、上千平方米的商業門市之所以發展很快，主要是大型商業門市的功效更具發展潛力。以北行地區為例，數百平方米的大型商業門市，主要是為了吸引大批專賣店、連鎖店、銀行、證券機構等，它們的湧入能促進各種商業產業做足、做深、做透。
但是，這種大型商業門市模式，也把更多的資金不足、經驗不足的小本生意人從大商圈裡擠壓出局，從而轉戰三、四級馬路。
楊村分析說，不斷湧現的大面積商業門市房，對有一定實力又不願意承擔風險的商家最有益處。他們不用自己掏錢買地蓋樓，想使用多大的賣場就租用多大的賣場，就像打仗一樣，打贏了就打，打不贏可以跑。而在居民住宅建築周圍多建一些小戶型的商鋪，小則幾十平方米，大則100多平方米，普通人能夠買得起，做小本生意的能租得起，它的社會效益就凸顯出來了。
前不久，鐵西區國資局出售一批馬壯小區網點，其中德工街網點一層起價每平方米1.4萬元，獎工街網點起價每平方米1萬元，南八中路網點起價每平方米1萬元，附近商戶普遍認為這個價格還可以接受。
【創業指南】
開門市切忌經營雷同
瀋陽租房網有個網頁叫「瀋陽商鋪門市供求信息」，工作人員盧女士介紹，他們提供門市房出租、出兌、出售信息發布服務。全市每年共有多少門市房出租出兌？她說這個無法統計，但是，僅在今年春節過後，僅2月15日半天時間，就有220多人在網上發布門市房出租出兌信息。如果一年365天以每天100間保守計算，瀋陽市門市房出租出兌至少在3.5萬間。此外，全市還有3000多家中介公司，他們也在做這項工作，所以，瀋陽市門市房的租賃是個難以把握的龐大數據。
遼寧經濟管理幹部學院的孫輝副教授長期從事商業網點調查。孫輝認為，數以萬計的門市房頻繁易主，在向人們昭示一條潛在的商業規律：部分門市房的黃金時期逐步開始褪色。門市房的租賃必須重新審視，炒作也應該降一降溫度。
孫輝說，瀋陽市門市房價格不斷攀升，不利於民營經濟發展。其原因在於，從事門市房經營的多是規模較小、外形相似、內容雷同的小店鋪，都處於低收益行業，而勞動力成本不停提高，普通營業員底薪都在1500元以上，如果房租再攀升，將成為限制瀋陽市門市房經濟發展的「死穴」。
如何有效發展門市房經濟？孫輝的觀點是：經營者應儘量避免各種雷同的小飯店、花店、化妝品店等，它們一家挨著一家，不僅給人視覺疲勞，胃覺和觸覺也厭煩。經商不論大小，都要有獵犬一樣的嗅覺。這個嗅覺，是一種在茫茫商海中捕捉到適合自己和周圍環境的本領和感覺。
孫輝提醒：手裡有10萬或20萬元的生意人要捂緊自己的錢袋子，別被形形色色的門市房現象迷惑。一個看似不起眼的門市房，可能一兩年之間就掏空你所有的積蓄。
瀋陽市房屋租賃管理中心負責對全市出租房屋的規範管理工作。辦公室朱主任說，兩年來，他們通過歸納整理全市房屋出租統計數據，通過對全市主要商業街區採樣調查，正在製作一個縱貫全市的「房租參考價格」表，組建一個租金價格查詢網絡體系，將瀋陽城區分成60餘個區域，然後運用統一的科學公式，計算出區域內的房租參考價。這個房屋租賃價格體系將在適當的時候推出，以便更好地為市民服務。
【選鋪建議】
商鋪擇址的四大忠告
開商鋪創業是一條好路子，可怎樣才能選擇到好的店面商鋪？本報記者採訪了長興置業的工作人員趙明先生，他給出了四點建議：
第一、牢記「金角，銀邊，草肚皮」，這是流行多年的選擇商鋪的制勝法寶。就是說在一條商業街上選商鋪位置，儘量選擇十字路口，這叫「金角」。十字路口，四通八達、人流洶湧，最能引起人們的關注。「銀邊」是指一條街兩端的鋪位，處於人流進入的埠，容易引起剛進入商街的客流的興趣。「草肚皮」是指中間部分，那裡往往容易被顧客忽略，尤其是人們逛街疲勞後，購物興趣容易下降。
第二、一二層樓是首選。在一座擁有規模的大型商場內，租賃一間商鋪或檔口時，一定要選擇一樓或者二樓等較低的樓層。儘管這樣的位置租金可能較高，可它帶來的收益也會不凡，因為人們的購物心理是就近、就快、省時、省力，一般不會捨近求遠。
第三、店鋪與城市商圈越接近越好。正常情況下，人們購物還有一種休閒娛樂心理，「逛街」、「逛商場」就是這個意思。如果商鋪離城市商圈很遠，很孤單，生意難免冷清，顧客很少問津。
最後，投資社區商鋪要選準經營品種。眼下社區商鋪是最常見的鋪面形式，也是老百姓最容易接受的經營場所。可是，為什麼普通的社區店面裡，失敗的案例又最多呢？多數是因為選項不對路造成的。例如，許多女孩都選擇在社區商鋪開「精品店」、賣服裝之類。要知道，如今人們更喜歡去商場買服裝，那裡選擇餘地更多。所以，「精品店」夭折很多，而便利店繁榮，因為便利店就是讓人感到方便，多數人不會為了打醬油老遠跑去大超市。（北國網-時代商報）