東莞調控大猜想！東莞向長沙、深圳學習房地產工作，東莞還在漲？

2020-11-16 愛home愛住家

前兩天，東莞住建局官微發布了一條信息，說是去長沙、深圳學習房地產工作！


而且還詳細總結了八項長沙房地產調控經驗，認為長沙人民因此而連續幸福12年。


上次深圳就是去長沙學習了一下，回來就立馬頒布了715調控，有史以來最嚴。也讓深圳樓市應聲而冷。


這一次，東莞調控會升級麼？會使出什麼殺手鐧麼？



01

東莞房價到底漲了多少？



東莞樓市在漲，才能成為各方焦點。


東莞到底漲了多少？在全國比，漲幅位次如何？比起杭州、南京如何？


我們不如看看中原地產統計的東莞10月份的房價地圖：



裡面的同比數據，其實是很驚人的！松山湖片區同步去年漲了68%，絕對全國排地上號！


漲幅超過40%的，還有大嶺山、萬江、南城、東城、東坑、黃江。很多漲20%多，少的也能漲12%以上。


整體來說，東莞中部組團、臨深組團是上漲主動力（讓人遐想：東莞會不會補漲？），漲幅不亞於深圳、江浙，全國一流。


同比是個過去式，今年2、3季度造成的。已經讓東莞啟動了「全面社保化」的購房要求。


但是，未來要不要向長沙學習，調控加碼？這個就看環比了。


這倆月價格很興奮的是黃江、中堂，黃江、中堂環比漲了11%，腳步不停歇啊！石龍，東坑也環比上漲10%。其他也大部分環比上漲，環比上漲的街鎮是佔主流的。這說明東莞樓市還在漲！


如果以每個月5%的環比速度漲下去，集贊起來可是要翻倍的節奏。


東莞調控，勢在必行啊！估計年底大概率會調控升級！


02

東莞調控將可能怎樣升級？



既然是學習了長沙，那先看看長沙有什麼購房要求：


1、對入戶時間和社保有要求。

長沙是，新落戶者，需落戶滿2年，或落戶1年+1年社保。

深圳715是深戶+3年社保。

目前東莞對落戶沒社保要求，極可能參考長沙：落戶滿2年，或落戶1年+1年社保。

這個影響會很大！


2、對二套房購房有限制。

在長沙，長沙戶籍首套需產證滿2年或網籤滿6年，才能購買第二套房。

深圳雖然沒有明文類似要求，但是深圳熱點新房都在「搖號」，以積分制入圍搖號資格。這個積分裡，大多考慮到了有過房子的情況、婚姻情況。

簡單來說，深圳網紅樓盤是採取了類似長沙模式，更支持無房、從未買過房的人。

東莞極可能跟進這個政策，3.5萬以上價區的街鎮，很可能採取「購房積分」或「首套滿4年才能二套」的限制。


3、非戶籍2年社保要求。

東莞目前非東莞戶籍購買首套房要求1年社保，這個極可能升級為2年社保。那影響就很大，基本上就扼殺了一批短線炒樓客。


簡單來說，長沙就是控制了「落戶滿1-2年才能買房」、「非戶籍社保需要2年」、「首套滿4年才能買二套」，減少了落戶馬上購房、非戶社保好養的數量，拉長了二套改善的周期，是真的控制了「需求端」。


深圳在715學到的也是這個精神，落戶要滿3年社保，非深戶需5年社保，網紅盤積分入圍、傾斜無房、無購房記錄家庭。


所以，東莞接下來要學的就是「落戶滿1-2年才能買房」、「非戶籍社保需要2年」、「首套滿4年才能買二套」。



但是，為了保證樓市的健康發展，東莞會參考長沙，對人才和特殊行情縮短社保要求；對均價2.5萬以下街鎮可能放開人才購房政策，帶動北部發展。


03

假如調控升級，如何影響東莞？



東莞的松山湖，均價已經5.2萬了，二手房也已經過了6萬。


這個趨勢還漲下去，就要到8萬了。東莞8萬，會演變為一個事件、現象。


調控不外乎是在8萬之前就升級，還是8萬之後再升級？前者是覺悟，後者是補救。


東莞調控若升級，主要是遏制對熱點片區的樓市炒作。就像深圳遏制西部炒作一樣。


熱點片區打下去了，經濟弱勢街區會不會被連累？



東莞的東北角，房價1萬多，離2萬還有距離。東莞西北角，珠江靠廣州方向，房價也不是很貴，樓市也不熱。這些地方如果調控，市場可能會冰凍。


所以，要看東莞會不會像廣州一樣，分區調控。對弱勢街鎮，打開人才購房的補丁。但是，這也可能導致熱錢集中湧動過去，短期暴漲。


所以，也可能半年一年後才開補丁。


東莞的調控，在松山湖和主城區想衝7、衝8的過程中，必然會升級。因為誰都無法承受，短期內出現一個10萬+的東莞。


調控或會導致市場冷清半年一年，只要東莞經濟產業發展，房價上行的趨勢本身是不會變的。但是，成交量是肯定會下來，拿地王的房企的資金鍊就緊張了。


理解了這個調控趨勢，想在東莞買房的，還是要儘早買，否則又要多交1年社保了。多交1年社保，會讓很多人錯過明年的真松山湖新房的打新！


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圖片來源：愛住家、百度、咚咚找房等等

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