深圳炒房客眾生相：手握10套房月供40萬高槓桿爆倉，投資血虧

對於市場投資客而言，其資金沉澱期要更長。在「房住不炒」仍是樓市主旋律情況下，投資客艱難求財荊棘遍野，未來又將何去何從？

來源 | 智訊財經

作者 | 晨豫

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白露已過，秋風漸起。

魔幻的2020年已過大半，疫情下各行各業中無人能獨善其身，於樓市風雲裡，亦波濤洶湧，掀起一波波巨浪。

進入下半年，全國多地樓市調控不斷加碼升級。深圳不鳴則已，祭出715新政「大招」，清退了一大批房產投資客；隨後多城跟隨，東莞、杭州、瀋陽相繼出臺樓市新政。

「嚴控」已成為樓市發展的主旋律。

調控背後，總有人歡喜有人憂。又有多少人深信樓市調控就是撿漏買入的最好時機，渴望高槓桿炒房一夜暴富、最後卻在本輪樓市調控中爆倉出局？

如今，政策變了，市場也變了，炒房者的命運也將發生天翻地覆的變化。

手握深圳十幾套房 看似身價上億實則早已「奔潰」

今年的「金九銀十」，姚生依舊計劃把時間安排在跑盤看房上。

不過，與往年不同的是，今年的主戰場有所轉移。

受政策影響，沒有購房資格的姚生不得不被迫離開熟悉的深圳市場，轉戰臨深城市。

而在此之前，他已經在深圳擁有十幾套住宅，分布在福田南山及龍華區域，此外，在東莞惠州亦握有房產。

姚生並不是職業的房產投資人，但從2003年在深圳投資的第一套小產權房以來，城市發展的紅利已經為他帶來不少可觀的收益。

此前40萬一套拿下的房子，如今漲幅已超50%。

2006年，姚生開始大幅投資深圳商品房，主要考慮的因素也從房子地段，周邊配套（有無公園/地鐵），以及辦公人群特點等，變更到優質學位房的選擇。

經歷過2008年深圳樓市低迷期的姚生注意到，相對於其他房產，帶有優質學位的房子才是市場流通中的「硬通貨」；於是，在後來的房產配置中，學位房成為姚生投資配置的重心所在。

對於深圳715新政的落地，姚生和很多人一樣猝不及防。

誰也未曾預想到本輪調控如此之嚴、持續如此之久、決心如此之大，無數幻想買房暴擊的人夢碎於本輪調控。

新政的落地意味著他將無法繼續在深圳區域內投資房產，亦不能通過此前的政策漏洞，來換得購房名額。

另一方面，新政讓一大批人失去購房資格，市場的接盤俠有所減少，手中的房子在此時出手並不容易。

不過，姚生雖然手中有多套房，但目前並沒有特別大的負債壓力，近年來房產的升值已基本抵消所貸貸款。

目前，姚生習慣性每周抽出兩天時間到臨深的東莞、惠州去看房，也時刻留意最新的政策熱點，撤場還是觀望已經成了他要面臨的選擇。

至於談及深圳房價，他坦言，現階段有利空的因素，一方面調控在持續，所以不用擔心房價會有明顯上漲，但不是特別精通市場的投資客基本上無利可圖。

與姚生相比，阿海的境況要艱難的多。

此前，坊間流傳深圳由於斷供潮導致市面出現大量司法拍賣房。儘管難以判斷斷供潮是否來臨,但是投資客的資金壓力卻顯而易見。

阿海就是其中之一的例子，他是槓桿買房加到極致的典型，其訴苦，

「投資深圳是正確的，大漲行情下，房產又可以繼續再做抵押，從中套利。」

「如今悔不當初，之前加槓桿太猛，政策看不到放鬆的情況下，繼續持有成本太高，投資沒錢賺。在深圳擁有的十幾套房，小則三兩百萬，大則八九百萬，每個月至少要還貸四十多萬，月供不夠，就用銀行消費貸套現來補充資金。」

對這個房產投資，阿海幾乎沒有自己的認知和判定，他所有的決定與想像，都來自於市場消息面及中介的傳達。

阿海終究為自己盲目的投資付出了代價，被迫選擇棄房斷供。

有人說，「深圳不是年輕人的情場，而是年輕人的賭場。」人來人往間，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了，擔保公司、股市成了「韭菜收割機」。

曾經百萬擲長沙 被深度套牢

投資不止要看財力，還要看運氣。

長沙，這個距離深圳3.5小時高鐵車程的城市，成了深圳地產界新的眼球吸引點。

雖然長沙和深圳兩地近在咫尺，但房價卻有著天壤之別。長沙是深圳的「取經」對象，也因其巨大的發展潛力一度成為投資客們的「炒房」聖地。

來自溫州、深圳及全國各地的炒房團一波接一波，經歷過「被套與解套」的救贖過程，而「好了傷疤忘了疼」的深圳等地投資客，在深圳限購的大背景下，所到之處勁掀投資狂飆，最終欲橫掃當時還是房價「窪地」的長沙。

投資客李洋就是其中一位。

2016年初，李洋跟隨看房團，從深圳到長沙，當天就買下了兩套房子。當時長沙的房價正值上漲期，購房幾乎沒有什麼門檻，不限購讓大量資金湧進長沙樓市。

2016年8月開始，長沙房價開始迎來一輪暴漲，李洋入手樓盤所在區域短短幾個月就漲了接近2000元/平。

開始嘗到房價上漲紅利甜頭的李洋，在接下來的一個月裡又再一次到長沙毫不猶豫買下兩套房，投資近百萬。

不過，轉折點正在到來。

從2016年底，長沙樓市就開始調控加碼，從「長沙房7條」到限購限貸，再到2018年的「6·25新政」，長沙嚴控樓市，炒房投資客一時間難以解套。

根據最新政策，購房者拿到產權證滿4年後方可出售，加上新房從出售到拿到產權證一般需要兩年，長達6年的持有，對李洋這樣的投資客來說時間長已過於漫長。

直至現在，李洋雖然人在深圳，但依舊持有房產在長沙，嚴格的樓市調控讓長沙房價在這幾年跑輸大市，李洋的資產也因此在近年來縮水不少，四年不漲反虧七十多萬。

對於房產投資，李洋認為過去十年是一個黃金期，選對城市是第一步，不過最重要的還是要靠運氣。

「在當年在深圳投資炒房的朋友，現在每一個至少都有五六套房，資產上千萬。」

不過現在的李洋除在深圳有一套自住外，他幾乎不做房產投資了，他認為「房住不炒」再不是雷聲大雨點小，國家對於炒房行為態度很堅決，自己已經過了可以冒險的年紀。

多地樓市調控升級 投資客何去何從？

據中國房價信息網數據，眼下深圳是全國房價最高的城市，平均單價高達75249元/平方米。

然而，長沙是全國樓市調控的急先鋒，房價常年維持穩定，炒房客「有去無回」。

坊間多數認為，「前段時間深圳樓市715調控新政就是取經長沙，來打壓投資客。」

事實上，深圳715新政過後，市場端確實發生極大的變化。

深房中協認為，由於「7.15」新政發布已過去1個多月，市場此前全面看漲的局面，已發生根本扭轉，分化與角力已在買賣雙方間上演。買賣雙方正處觀望、試探的拉鋸階段，將持續角力，市場也逐漸進入深度博弈時期。

值得注意的是，近日深圳針對「假離婚」再下發通知，宣布將授予商業銀行查詢借款人婚姻登記信息的權限，再堵假離婚買房漏洞。

來自住建局的數據顯示，限購調控政策出臺以前，結婚與離婚比例大致保持在5:1；近年，結婚與離婚比例大致保持在3:1，這其中的變化不排除房地產調控的影響。

「政策在未來一段時間內仍將繼續趨向收緊的氣息。」一位業內人士表示。

不出所料，全國各地樓市調控頻繁升級加碼。

9月14日，成都出臺「房產新政15條」，支持合理自住需求，大力打擊炒房投機行為。

其中對投資客打擊最大的一條是：

個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。

從「滿2」到「滿5」，加長的是炒房客的投資時間線，可以很大程度上杜絕炒房客們「快進快出」的套現方式。

調整增值稅已成為一個城市樓市調控的重要手段。目前來看，深圳、無錫、瀋陽，包括此次的出臺新政的成都，都採取了該種方式。

有資深業內人士對智訊財經指出，未來熱點城市的樓市政策將會繼續收緊，對於投資客來說具有一定風險，因為新政一旦發布一般是當天執行，不會留給投資客資產處理的時間；且政策收緊之下的大趨勢背景之下，未來房產的投資時間線也會越來越長，也意味著難以解套。

自1998年進入商品房時代以來，各大城市都經歷過了數輪調控，但房價似乎從沒有「剎住車」，一路上揚的路徑明顯。

利潤可觀的投資回報催生了一大批房產投資客，並被市場冠以「炒房客」的頭銜，他們一定程度上帶動了一個片區的房產開發，但同時亦留下了「隱患」，對健康的房地產市場帶來動蕩和不安。

時下，轟轟烈烈的全國樓市「組合拳」加碼調控，在房地產領域炒短線套利的可能性已經微乎其微。對於市場投資客而言，其資金沉澱期要更長。在「房住不炒」仍是樓市主旋律情況下，投資客艱難求財荊棘遍野，未來又將何去何從？

（應採訪對象要求，文中部分受訪人為化名）