常態化調控政策不斷加碼 樓市「金九銀十」或難重現

來源：中國產經新聞報

本報記者 劉波報導

8月份以來，各地調控頻頻收緊，房企融資和資金監管新規醞釀，讓今年樓市傳統旺季「金九銀十」的銷售變得分外緊迫。進入9月，住建部進一步明確城市主體責任與省級監控指導責任；相關監管部門表態，明確提出要實施好房地產金融審慎管理制度，對債務規模進行精準約束，並推出「三條紅線」，更使得部分房企提前感受到了秋意。

多地樓市加碼調控

繼8月26日部分城市召開房地產工作會商會，強調落實城市主體責任，毫不動搖堅持「房住不炒」定位後，無錫、東莞、杭州、瀋陽等多地樓市相繼頒布重磅措施，加碼調控。

8月30日，長三角區域熱點城市無錫發布樓市調控政策，要求限制離異家庭購房套數、個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年、提高二套房首付比例至6成，防止通過「假離婚」手段獲取購房資格，進一步提高購房成本和轉讓成本，抑制投機炒作。

9月3日，東莞在前期「7.25」新政的基礎上加強細則管理，明確社保連續繳納不足半年的不能通過一次性補繳來取得購房資格，同時對7月25日以後網籤的住房要求3 年限售（含贈與）。

9月4日，杭州市住房保障和房產管理局發布了《進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認定等方面內容作了進一步明確規定。其中，要求父母投靠落戶滿3年才能買房，同時，對無房家庭優先購房要求5年限售，堵住了投靠落戶炒房和優購炒房的漏洞。

9月6日，瀋陽市房產局、瀋陽市自然資源局等聯合發布關於《關於進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，從嚴管控住宅用地出讓溢價率，並提出嚴格執行個人購買首套商品住房首付比例不低於30%規定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和「首付貸」，將個人住房轉讓增值稅免徵年限由2年調整到5年。

地產分析師王東東在接受記者採訪時表示，近兩年房地產市場發展越來越呈現出分極化的特點。自黑龍江鶴崗因數萬元一套超低價房而被冠以「流浪漢的天堂」以來，遼寧阜新、甘肅玉門老城區又接連走進大眾視野，雖然「白菜價」的噱頭成分很大，但也從側面反映人口長期淨流出的城市，其房產市場的萎靡程度。

但在一、二線城市，落戶新政帶來的購房人口基數增加，使得市場需求堅挺且有強勁購買力支撐，購房需求在疫情後被大量釋放。「千萬豪宅頃刻售罄」、「百萬喝茶費」、「學區房輪番跳漲」，今年以來，快速反彈的深圳樓市更是「一騎絕塵」。買方熱情空前高漲，賣方推波助瀾，催生各種投機亂象頻頻冒頭。

王東東認為，近期針對成交量仍處於高位運轉城市的調控升級密集頒布，可謂擲地有聲。從行政、金融、稅收等多方面精準嚴控「炒房」趨勢，力度之大，堪稱歷史之最，隨著一系列新政的雷霆落地，或將為部分過熱樓市按下暫停鍵。

但鑑於區域和城市分化開始顯露，從政策層面，不會從根本上「一刀切」，對全國範圍內的樓市做出非常嚴格的限制，會延續「一城一策」的總體思路和調控邏輯。王東東指出，將調控的主導權逐漸「下放」到地方政府手中，以壓實穩地價、穩房價、穩預期等方面的主體責任，這種機制對提高調控的精準度和及時性有很大幫助，紓困不刺激，從而確保房地產市場平穩健康發展。

「三條紅線」出臺防範金融風險

作為一個資金密集型行業，房地產企業在過往的實踐中，通過階段性的高負債來實現高增長，甚至「彎道超車」的案例始終存在。雖也有因高負債而導致資金鍊斷裂的個案，但該模式仍一直被視為行業內的金科玉律，以至於對國家金融安全構成威脅。

2020年8月20日，住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議為房地產融資劃定 「剔除預收款的資產負債率不得大於70%」、「淨負債率不得大於100%」和「現金短債比不得大於1倍」的「三條紅線」。

監管層根據觸及「三條紅線」的情況不同，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔。具體以2019年6月底的有息負債規模為基礎，三項指標全部踩線的企業歸入「紅檔」，此類房企有息負債不得增加；踩中兩項的企業歸入「橙檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；只有一項踩線房企歸入「黃檔」，有息負債規模年增速為10%；全部指標符合要求的「綠檔」，有息負債規模年增速可放寬至15%。

根據國家統計局的數據，房地產企業的到位資金中，有近一半來自於銷售(定金及預收款、個人按揭貸款)，其餘來自融資。以行業快速擴張的2017年為例，Wind資訊統計，截至2017年6月30日，136家上市房企的整體負債率為78.9%。在排名前50的房企中，有超過半數的房企資產負債率在80%以上。儘管這一指標是未剔除預收款的，但結果仍然偏高。

今年以來，房企的資產負債率普遍下降，但突破「紅線」的情況仍然不少。有市場機構對50家銷售額較高的房企財務數據進行梳理，只有12家房企符合三條標準要求；踩線一條的房企有14家；同時越過兩條紅線的房企有10家；同時踩到三條紅線的房企有14家。

「過去很長一段時間裡，地產都與財富聯繫在一起。無論是購房者，還是開發商，都不乏因房地產而實現財富劇增的案例。」北京某房企相關負責人向記者表示，市場預期好，房子就不愁賣，房企自然也不愁融資。但近兩年，「房住不炒」的觀念在市場中逐漸形成共識，房地產的邏輯發生了顯著變化，靠一個項目的定金、預收款和融資，支撐一個或多個項目的滾動開發的時代早就過去了。

翎鴻金融研究員陳風同樣認為，此舉首次通過量化的形式，既保證合理融資需求，又控制資金進入樓市的規模，防範樓市成為金融風險「灰犀牛」，且從各方面來看，對超負債的管理政策保持收緊力度，將是今後的常態化手段。此外，儘管「三條紅線」的具體實施日期尚未明確，但隨著房地產迅速向居住屬性回歸，資金難以像過去那般大量湧入房地產市場，留給房企的時間已然不多。

在融資管理「三條紅線」規則下，後續房企難以通過舉借債務擴大經營規模，並且部分債務的償還也需要依靠銷售回款。市場普遍預計，融資新規將加速房地產銷售，一些達標壓力較大的企業可能降價促銷。

房地產融資政策的重磅收緊看似是在近期突然間雷霆落地，事實上早在2016年年底的中央經濟工作會議就首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」。此後，監管部門陸續出臺了多輪政策，地方政府也紛紛發文調控。及至2019年，房地產長效機制逐漸落地試點，意味著這一輪樓市調控進入常態化階段。

陳風表示，各級監管部門在延續了以往的限購、限貸等措施外，還首次推出「限售」措施，並通過對房屋持有年限，提高購房資格的門檻，綜合運用金融、稅收等綜合手段，遏制短期內進行低買高賣的炒房行為，著力從需求端調整控溫。而「三條紅線」對放棄債務規模進行精準約束，則代表樓市去槓桿的重心開始從「C端」轉移到「B端」。

在「三條紅線」劃定後兩周，9月6日，恆大集團突然宣布要實現「金九銀十」每個月1000億元的銷售目標，還推出全國樓盤全線7折等一系列促銷。有業內人士認為，房地產龍頭企業率先降價促銷，目的是在融資收緊的背景下，加緊擴大市場份額，降低負債率。

密集的調控政策對衝房企打折促銷，對於今年「金九銀十」是否還能重現往年的銷售熱潮，王東東分析認為，以目前情況來看，中央多次強調「房住不炒」的政策導向，LPR利率持續保持不變，調控政策精準加碼等，似乎都不具備讓房地產市場快速升溫的外在條件。