恆大七折賣房，樓市的降價潮來了？

2020-09-09 馬躍成

三道紅線，揭開房地產企業的神秘面紗

最近，好多東西都在漲價，牛奶漲價、雞蛋漲價、豬肉也漲價。但是，房價開始下降了，並且下降的幅度還真不小，堅挺的房價怎麼突然軟了呢？有報導稱，石家莊部分項目已經開始打7折賣房，房價基本上跌回了2017年初的水平，也就是石家莊的房價基本上回到了本輪房價上漲之初的水平。

另有消息說，9月6日晚十點恆大連夜召開營銷大會，並宣布要啟動全國樓盤7折促銷計劃。早在2月份疫情期間，恆大曾搞了一個網上全民賣房活動，那時最高的也就是75折賣房，並且還是部分樓盤，但是，當時搞了一個多月，房價就逐步恢復到原來的價位了，這個活動也就不了了之。

降價賣房是恆大屢試不爽的一個營銷手段，去年3月，恆大曾宣布所有在售，住宅、公寓和寫字樓全部9折優惠，商鋪8折優惠；去年8月份，恆大宣布旗下500多個樓盤全面降價促銷，新盤9折，尾盤低至8折。

但是，也有一個現象，就是恆大每次降價，顯得都挺孤單，也就是說沒有帶動其他公司跟上來，或者說，沒有帶動行業掀起一波降價潮。我們記得，早年萬科的降價，總是能在業界掀起不小的風波，萬科一句「活下去」都能成為樓市降價的理由。難道，恆大比萬科的影響小？還是說，恆大的降價幅度還不夠大？

一個可能的原因，就是，恆大的降價搞得太多了，幾乎不斷的降價活動，就讓人感到這成了一種營銷手段。自然也就不會讓其他的公司，跟著降價了。你降價之後的房價比別人還高，人家怎麼能跟你跑？

但是，這次恆大房價降到7折，好像是來真的了，比疫情期間的價格還要低，也說明，這次應該是動了心的。或許這也是樓市的一個信號、從上半年的銷售業績看，恆大僅次於碧桂，排名第二。因此恆大的這次降價，如果放在當前背景下，其實更像是房地產行業現狀的折射。

前些天，有關部門召開房地產企業座談，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，即業界俗稱的「三道紅線」。這「三條紅線」包括：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的淨負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1。「三條紅線」意味著融資緊箍咒突然收緊，這對於此前通過「高槓桿」實現快速發展的房企而言，壓力不不言而喻。

2019年的統計顯示，50家房企中，一大半的房企資產負債率超過80%，其中，融創中國、碧桂園、萬科、恆大等部分龍頭房企的資產負債率較高，值得關注。在資產負債率的排行榜中，建業地產的資產負債率攀高，截至2019年末，資產負債率達到91.25%，成為50家房企中資產負債率最高的。2019年，建業地產的銷售額首次突破千億元，銷售額同比大增近四成，但是，伴隨著規模的快速擴張，高負債成為建業地產不得不面臨的問題。

另有消息稱，2020年上半年，綠地控股營收同比增加4.17%，歸母淨利潤同比下降10.77%，此外，該公司淨負債率高達180.3%，債務壓力較大，統計數據或許有不同，排名或許無虞，但業績已然走低是不爭的實事。

另據統計，恆大的不少債務指標「超標」：現金及現金等價物/一年內到期短期有息債務比值不到0.5，即意味著恆大可自由調配的資金不到有息債務的一半。因此恆大或考慮到監管紅線的問題，降價促銷加速回款，可以一定程度降低負債率。恆大已經表示，下半年將繼續以最大決心和力度降低負債：一方面，加大銷售和銷售回款，今年內部銷售目標是8000億元；另一方面，嚴格控制土地儲備規模，力爭平均每年減少3000萬平方米，土地儲備每年負增長，可以節約一定資金。

由於一季度疫情影響，年度銷售目標難以達成，為了彌補銷售缺口、爭取更多的市場份額，以價換量成了當下大小房企的最優選項。數據顯示，2020年1-6月份，超過90%的房企沒能完成半年度銷售目標，其中包括萬科、龍湖、碧桂園、融

有業內人士分析，預計未來幾個月，房企會加緊促銷賣房回籠資金，以使企業經營面保持平穩。對中小房企或沒列入監控和試點的企業也將產生間接的威懾作用。另外，融資新規也是對融資激進型房企的警示，通過對房企有息債務規模進行精細化管控，間接引導土地市場逐步回歸。降價潮，或許就要來了，內循環，也需要房地產去庫存，不過這次是降價去庫存。【本文由「馬躍成」發布2020年9月9日】

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