限價之下，南寧房價降了嗎？南寧還有多少限價樓盤？

2020-09-25 樓盤網南寧

南寧限價房，誕生於2017年「雙限一競」的土拍新規中。

3年裡拍出了約70宗限價地塊，也誕生了近60個限價盤。

如今，這些限價盤多數已經售罄或清盤，僅有1個未上市(萬豐新新江湖，即將發售)。

即將消失的限價房，突然有點香了!

Part1

難難難的「限價時代」

仔細梳理，限價房基本上是清一色的「精裝房」。

因為限價，顧名思義就是限制房價。近幾年誕生的限價盤，毛坯限價與樓面價，僅有2000-3000元/㎡的空間，可以說限價，限制了開發的利潤。

所以，限價時代裡，房企合作開發盛行;

所以，限價房為了「省成本」，產品品質提升受抑制;

所以，限價房只能在精裝上做文章，通過精裝實現溢價;……限價時代，政府難、房企難、購房者更難……

在精裝最高標準3000元/㎡的限制下，南寧的精裝房，也是清一色的A及精裝標準。

也是從2017年起，限價時代的南寧，精裝房開始採用「毛坯、精裝分開首付，分開貸款」的支付政策。「毛坯首付20%，精裝款首付30%」是首套房的基礎首付門檻。



限價時代，毛坯成為了樓盤的銷售賣點

而精裝款貸款作為消費貸，最長貸款年限為10年，利率普遍上浮30%以上，所以「兩種首付，兩份月供」就造成了首付門檻提高，月供壓力山大的「高負荷買房」。

不僅僅如此，還有很多的買房套路：

現象一：熱銷盤/熱銷戶型，精裝要求全款，比比皆是;

現象二：溢價+捆綁銷售，首 款 門檻更高。

現象三：總價全款優先選房>精裝全款優先>綁車位優先……

現象四：全款往裡走，按揭別堵門口，公積金把小黃車挪走……


加上全國居首的房貸利率，買房的成本無形中增加了不少。

Part2維權頻現的「限價房」

高首付、高月供夾擊之下，重金購買的限價房，品質卻大打折扣，限價精裝房普遍陷入了維權風波。

正因為毛坯價格被嚴格限制，大部分樓盤只能被動做精裝，在此背景之下產生的限價精裝房，質量隱患早已埋下。

一是開發商被動做精裝，限價時代裡的精裝房，很多開發企業是沒有精裝經驗的;二是精裝是實現利潤的溢價手段，能省則省的成本原則下，精裝質量貨不對板問題時有發生。

紙皮門、電線不套管、木地板發黴、衛生間漏水、園林綠化只有小樹苗、人工湖變塑膠……精裝房滿目瘡痍。


(電線不套管)


(某盤業主交房前實探)


(貨不對板)

過去的2017-2019年，限價帶來的難題，正在逐步顯現。限價精裝房迎來交房大考，能打幾分?開發商、業主、相關行政部門的心都懸著。

Part3

限價之下，南寧房價降了嗎 五限政策以來，南寧房價降了嗎?

答案是：並沒有!

而且，還漲了。

據克而瑞數據統計：

2017年南寧商品住宅成交均價10077元/㎡，同比上漲26.38%;

2018年南寧商品住宅成交均價10971元/㎡，同比上漲8.87%;

2019年南寧商品住宅成交均價11489元/㎡，同比上漲4.72%;

2020年上半年，南寧商品住宅成交均價12222元/㎡，同比上漲5%。

2017年是毛改精的產品線變化，呈現到房價數據上，同比的漲幅很大。

2018-2020年，南寧房價整體平穩上漲。

即便是大量精改毛之後的2020年，在過去的8個月裡，南寧房價也始終在11500-13000元/㎡的區間。

特別是2019年下半年開始，隨著土地出讓不再限制房價，不少高價地塊陸續拍出，加上預售證獲取的毛坯備案價普遍上漲，不少樓盤紛紛毛改精，產品線改了，但結果是毛坯房賣精裝價。

而一些高地價項目，房企只能從產品線上去做溢價，2萬+的樓盤陣容持續擴大。

五象湖2萬+、鳳嶺2萬+、西鄉塘1.3萬+、龍崗1.6萬+、五象南1.5萬……可以說南寧各大板塊的房價塔尖都上了新的高度。

此時，即將消失的限價房，因為極大的價格優勢，似乎又炙手可熱了。

Part4南寧還有多少限價房?

2019年開始，限房價逐漸從土拍政策中退出，去年拍出的限價房地塊，僅有5宗。如今也都全部上市銷售，甚至已經清盤。

土拍不再限制房價，毛坯備案價逐步放鬆，南寧的限價時代，悄然退出。

據統計，目前南寧在售的限價房，有一部分都處在清盤的階段;有一部分還有半數房源量。

從統計可以看出，這幾年產生的限價盤，主要集中在五象新區、江南區;

青秀區的限價盤比較少，除了榮和東站城市廣場的限價房尚未推出，其他的都已銷售過半，甚至是銷售的中後期。

興寧區、西鄉塘區所剩的限價房不多。

即便是限價房佔比最大的五象新區，多數樓盤也都清盤，在售的銷售速度也比較快，甚至有不少限價房一經推出就搶完。

寫在最後

限價房，初衷很美好。

然而，現實殘酷。

如今，南寧的限價房，確實是為數不多，賣一套少一套。

隨著限價盤的不斷銷售，南寧的限價時代，將暫告一段落。

從近10年南寧房價走勢看，不管是限購時代，還是限價時代，房價的漲跌，是隨勢而動。

價值決定價格，這是根本規律。

當樓市不再限價，我們欣喜的發現，房企又有了做高品質的動力，這一年湧現了一批驚豔的樓盤，比如藍光芙蓉山悅、建發五象印月、盛邦濱江府等。

這是屬於2020年的【品質時代元年】。 如今是消費升級、居住需求升級、品質升級的新時代，

未來，將是品質至上、品牌至上的時代。

不限價的樓市，我們會有更多的期待。

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  • 限價之下，南寧房價降了嗎？南寧還有多少限價盤？
    正因為毛坯價格被嚴格限制，大部分樓盤只能被動做精裝，在此背景之下產生的限價精裝房，質量隱患早已埋下。一是開發商被動做精裝，限價時代裡的精裝房，很多開發企業是沒有精裝經驗的;二是精裝是實現利潤的溢價手段，能省則省的成本原則下，精裝質量貨不對板問題時有發生。
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    三年前，南寧土地市場的「兩限一競」，給房價設了上限。南寧購房者以為從此可以稍喘口氣，樂開了花。 但後面發現，事情沒那麼簡單。備案價低了，精裝房卻瘋長了起來，加上3000元/㎡的精裝費，單價並沒降。 雖然統計的出來樓盤有29個，但其實大部分樓盤的銷售已經接近尾聲。像龍光玖譽湖一期為限價地項目，目前沒剩幾套房源在售；還有銀河龍湖江與城目前也進入了清盤狀態，所剩貨量也僅有50套左右。 目前貨量較大的限價盤不多，像西鄉塘的萬豐新新江湖今年10月份開盤，目前首開樓棟還未去化完畢；還有青秀的榮和東站城市廣場目前還未開盤，但項目賣的是商業公寓產品。
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