專訪中共成都市武侯區委社區發展治理委員會機關黨委書記 朱江
「業主主動要求漲物業費、物業自我舉證服務的『物有所值』，通過機制創新，居民與物業形成正向反饋和循環……」小區治理千頭萬緒、紛繁複雜，成都武侯區委社治委創新黨建引領信託物業服務模式，抓住物業矛盾糾紛高發這一突出問題，通過制度重構、機制創新，形成開放互惠的「信義關係」，增強小區內部良性循環，解決「信任缺失」的物業通病，實現業主利益最大化和社區小區公共利益最大化。這是把居民利益性公共生活納入制度化、規範化運作的有益嘗試，從源頭上、根本上消除物業矛盾糾紛的制度設計。
本期「善治成都」，記者專訪武侯區委社治委機關黨委書記朱江，他以破解小區治理難題為目標，分享社區治理中「終結」物業糾紛的「武侯經驗」。
從小區治理到「人城境業」和諧統一
記者：武侯區作為城市基層治理示範區，有著社區治理服務創新實驗的使命擔當，在推進「人城境業」和諧統一方面是如何做的？
朱江：居民小區物業矛盾糾紛高發、頻發是全國性難題，成為社會矛盾集聚點和社會治理薄弱點。要「人城境業」和諧統一首先需要破解小區治理難題，如果任其發展，將導致「弱業主」與「強物業」之間的「紛爭」愈演愈烈，形成「服務品質降低——物業繳費率降低——服務再降低」的惡性循環。物業企業出於利潤考慮，對小區共有部位、設施設備疏於維護，能拖就拖、能湊合就湊合，造成小區品質早衰貶值，資源巨大浪費。為有效破解傳統物業服務模式的治理困境，給基層和群眾提供新的物業服務模式選擇，武侯區率先探索將信託理念引入物業服務領域，在社區黨組織領導下，引導小區植入信託物業服務模式。通過一個個小區的和諧，以此取得好的社會效益，最終達到「人城境業」和諧統一。
從「包幹酬金制」到「信託制」服務
記者：以黨委部門牽頭推行信託物業服務模式，在全國來說武侯區屬於第一個。從傳統的「包幹酬金制」到「信託制」，這一創新服務可謂顛覆物業既有模式，在實現路徑方面武侯區是如何謀劃的？
朱江：通過運用信託理念，創新一套適用於小區物業管理服務的新體制、新機制。一是重構小區各方主體關係。將過去業主大會與物業公司之間的服務買賣關係，調整為信託關係，即：業主大會為委託人、物業公司為受託人、每一名業主為受益人，讓物業公司回歸「忠誠管家」角色。同時，將社區「兩委」和律師、會計師等社會專業人士設立為監察人，享有與業主同樣的權力，為將物業管理納入社會治理範疇創造條件。二是改變物業費和公共收益屬性。將物業費和公共收益全部設立為業主共有基金，屬全體業主所有，不再是物業公司財產。三是保障小區資金和物業服務的公開透明。通過信託物業管理平臺，賦予每名業主對每筆收支都有查詢和質詢權；實行物業服務年度預算和標準管理制度，確保物業服務「質價相符」。四是確立物業機構的自我舉證責任，降低業主監督成本。
目前，運行良好的豐華園風華苑小區，在出入口就有長長的公示欄。物業人員的構成、人員工資、綠化經費……大家一目了然，業主們交了多少錢，怎麼花出去的大家也很清楚。通過透明的服務體系，業主有當家做主的感覺，大家想提升小區的服務和品質自己就主動給物業漲了物管費，這在別的小區確實是不敢想的事。
「武侯經驗」優勢明顯 全市競相學習
記者：深化黨建引領城鄉社區發展治理，武侯區以共建共治共享的城市發展治理為目標，以解決物業糾紛為小切口搭建多元參與共治體系，它的優勢有哪些？接下來有哪些打算？
朱江：它的優勢一是破解多年來小區治理難題。根據首批89個小區試點結果，物業服務質量普遍提高，矛盾糾紛同比減少9成，物業繳費率普遍提高2成以上，實現物業服務水平、物業費收繳率、居民滿意度和物業矛盾糾紛「三提一降」的治理目標，居民獲得感、幸福感、安全感大幅提升。這一成果在老舊小區的治理中格外明顯。二是提升黨組織組織力。堅持以黨組織為核心，以基層黨建引領、保障、貫穿信託物業實踐，嚴密小區組織體系，強化政治功能，最大限度保障業主權益，鞏固了黨在城市基層的政治根基和群眾基礎。三是完善多元共治體系。基於信託理念，制度化擴大居民主體參與，以公開透明方式重構權責關係，推動業主、業委會和物業企業共商共治，提高公共資金的使用效益，形成小區治理可持續發展生態。四是重建社會信任基礎。信託物業模式打破了原有「暗箱」，讓小區所有收入、支出、項目、服務等都變得公開透明，讓業主、業委會、物業企業之間的信義關係變得牢固持久，夯實了小區社會信任基礎。由於制度的透明，有私心的業委會成員會自動退出，這樣讓有公心的業主更有發揮餘熱的機會和平臺。
目前，成都所轄23個區（市、縣）都在競相學習、推廣這一模式。同時，武侯區還有20餘個小區正積極推動信託物業服務模式落地。接下來，武侯區將加強物業社會主體培育，研究制定信託物業體系標準，用好500萬元專項基金，擴大試點範圍，為破解小區治理難題、提升基層治理水平貢獻更多武侯經驗。
華西社區傳媒首席記者 沈悅 武侯區委社治委供圖