靴子落地！剛剛，成都發布15條樓市調控新政

編輯|大熊

成都新政一如大視野的預判，似如約而至，並不突然。

9月8日，我們的文章突發調控！杭州、瀋陽出手！下一個成都？就認為成都調控已經在路上。

9月14日，成都市人民政府辦公廳發布《成都市人民政府辦公廳關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》。

內容如下：

各區（市）縣政府（管委會），市政府各部門，各有關單位：

為認真貫徹黨中央、國務院決策部署，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，實現穩地價、穩房價、穩預期目標，繼續保持我市房地產市場平穩健康發展，現就相關事項通知如下。

一、加強土地市場調控

（一）增加住宅用地供應，優化供應結構，住宅用地佔經營性用地的比重不低於60%，供需緊張區域不低於70%，優先確保保障性住房用地供應。

（二）建立房價地價聯動機制，有效調控土地價格，引導市場主體理性拿地。

（三）全面清理已供未開發的土地情況並向社會公布，加大已供未開發土地的促建力度，嚴格落實閒置土地處置規定，堅決打擊捂地、捂盤行為。

二、落實金融審慎管理

（四）繼續執行好差別化信貸政策，嚴格審查購房首付資金來源，嚴防消費貸款、個人經營性貸款等違規挪用於購房。

三、支持合理自住需求

（五）大力實施租賃補貼擴面提標，將公交、環衛、教育、衛生等公共服務行業人員納入保障範圍，保障住有所居，實現應保盡保。

（六）進一步培育和規範住房租賃市場發展，通過新建、改建、盤活存量等方式切實增加租賃住房供應，租購併舉解決新市民居住問題。

（七）加快推進城市有機更新，加大老舊小區改造力度，提升居住品質。

四、完善住房調控政策

（八）嚴格執行住房限購政策，加強購房資格審核，嚴厲打擊弄虛作假行為。

（九）提高公證搖號中棚改、無房居民家庭優先的比例，棚改優先最低比例由10%提高到20%，無房居民家庭優先最低比例由棚改優先後剩餘房源的50%提高到60%。

（十）加強熱點樓盤銷售方案審核，合理確定房源和認購人數比例，優先保障無房居民家庭購房需求。

（十一）發揮稅收調節作用，個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。

五、加強市場監管監測

（十二）持續開展房地產市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、捏造和散布不實言論、哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場等違法違規行為的房地產開發企業、中介機構及從業人員、各類貸款主體等，依法依規嚴肅處理。

（十三）完善房地產市場監測評價體系，強化部門信息共享和業務協同，進一步提高監測評價的科學性和準確性。

六、強化輿論宣傳引導

（十四）建立常態化信息發布機制，準確解讀市場走勢和政策，及時回應社會關切，穩定市場預期。

（十五）加強對房地產開發企業、中介機構等市場主體發布信息的約束管控，規範房地產領域自媒體，嚴厲打擊各種炒作行為。

本通知自印發之日起執行。

成都市人民政府辦公廳

2020年9月12日

隨即，成都市住房和城鄉建設局便發布官方解讀：

Q：政策出臺的背景是什麼？

A：我市始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，認真貫徹落實黨中央、國務院房地產調控精神，持續強化因城施策能力，房地產市場總體保持平穩。

但隨著成都城市綜合競爭力、吸引力不斷增強，新增服務人口明顯增多，居民購房需求日益增加，今年以來，部分區域出現供需緊張狀態。

為堅決貫徹落實黨中央、國務院有關房地產工作部署要求，進一步落實城市主體責任，有效防範房地產市場風險，努力確保完成「穩地價、穩房價、穩預期」調控目標，繼續保持我市房地產市場平穩健康發展，經市委市政府研究，出臺了《成都市人民政府辦公廳關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。

Q:《通知》主要內容有哪些？

A：《通知》堅定不移地推進落實好房地產長效管理調控機制，借鑑其他城市經驗，結合我市當前實際，綜合運用土地、金融、稅收和必要的行政手段，圍繞加強土地市場調控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調控政策、加強市場監管監測、強化輿論宣傳引導等六方面提出了針對性措施。

Q:《通知》在加強土地市場調控有哪些具體措施？

A：一是適當增加全市商品住宅類用地供應，切實保障各類住房建設用地需求。年度商品住宅類用地供應原則上不低於年度經營性建設用地供應計劃總量的60%，供需緊張區域不低於70%，優先確保保障性住房用地供應。

二是進一步深化房價地價聯動長效機制，結合市場運行情況，科學合理確定商品住宅類用地供應價格，適時採取靈活的拍賣競價措施，引導開發企業理性競價。

三是結合全市存量商品住宅用地情況，切實採取有效措施，盤活存量，加大已供未開發商品住宅用地促建力度，以項目促建增加市場商品住宅有效增量。對涉及土地閒置的，堅決依法查處。

Q:《通知》在落實金融審慎管理有哪些具體要求？

A：一是繼續執行好差別化信貸政策，支持合理住房需求，遏制投機炒房行為，保持金融政策的穩定性連續性。

二是金融部門嚴格審查購房首付資金來源，嚴防消費貸款、個人經營性貸款等違規挪用於購房，對各種資金違規進入樓市的行為堅決予以查處，切實防範金融風險。

Q:《通知》在支持合理自住需求方面有哪些舉措？

A：一是大力實施租賃補貼擴面提標，根據保障對象需求實際，進一步擴大保障覆蓋面，放寬環衛、公交、教育、衛生等公共服務行業從業人員準入條件，同時，繼續實施租賃補貼計發標準隨市場租金水平動態調整機制，全面提高補貼發放標準，積極引導保障對象通過市場租房申領補貼解決居住困難，滿足保障對象多樣化居住需求。

二是我市作為中央財政支持住房租賃市場發展的試點城市，將進一步培育和規範住房租賃市場發展，通過新建、改建、盤活存量等方式切實增加租賃住房供應，保障各方當事人的合法權益，租購併舉解決新市民居住問題。

三是我市將堅持以建設踐行新發展理念的公園城市為導向，加快推進城市有機更新，加大老舊小區改造力度，進一步完善老舊小區的配套設施，美化居住環境，提升居住品質。

Q:《通知》在稅收方面有什麼調整？

A：為貫徹落實「房住不炒」要求，進一步發揮稅收調節作用，我市借鑑其他城市經驗，將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。

個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

5年的起算時點以個人購買住房取得的不產權證或契稅完稅證明上註明的時間按「孰先」原則確定。

個人住房轉讓合同網籤時間在《通知》印發之日前（含《通知》印發之日，下同）的，增值稅徵免年限按原政策執行；個人住房轉讓合同網籤時間在《通知》印發之日後的，按新政策執行。

Q：《通知》印發之日前已發生實際交易行為，但未及時完成合同網籤的情況下怎麼辦？

A：《通知》印發之日前已發生實際交易行為，但未及時完成合同網籤，符合以下情形的，視為已在《通知》印發之日前完成合同網籤，其增值稅繳納仍按之前政策執行：

通知印發之日前已籤訂房地產買賣合同並已為購房支付相關費用，具備合同網籤條件，但因客觀原因尚未完成合同網籤的，能提供支付購房定金、部分或全部房款（不含現金支付）的銀行轉帳有效憑證（POS機購房籤購單、購房轉帳單等）；

對於人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人住房轉讓的，法律文書的生效日期在《通知》印發之日前的。

Q:《通知》對無房居民家庭購房有哪些傾斜？

A：為切實解決無房居民家庭的居住問題，《通知》進一步提高了公證搖號中向無房居民家庭提供房源比例，無房居民家庭優先最低比例由棚改優先後剩餘房源的50%提高到60%。

此外，在熱點樓盤銷售中，優先保障無房居民家庭購房需求。

無房居民家庭的認定標準為：

第一，購買的商品住房位於我市住房限購區域的，登記購房人須符合我市住房限購政策。

第二，登記購房人及其家庭成員在本市行政區域內名下均無自有產權住房且自2016年10月1日以來無住房轉讓記錄。

第三，居民家庭包括：夫妻雙方；夫妻雙方及其未成年子女；離異（喪偶）父（母）和其未成年子女；達到法定婚齡未婚居民；購房登記時離異已滿兩年的單身居民；喪偶單身居民等。

Q:為什麼要加強對熱點樓盤銷售的管理？

A：當前，我市個別樓盤社會關注度高、預計購房人數較多，容易出現搶購現象，不利於我市房價和市場預期的穩定。為此，《通知》提出加強熱點樓盤銷售方案審核，合理確定房源和認購人數比例，嚴控認購人數，優先保障無房居民家庭購房需求。

Q:近期如何開展市場秩序整頓工作？

A：市級有關部門將持續開展房地產市場秩序整頓工作，集中整治涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、捏造和散布不實言論、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場等各種市場亂象，對相關責任主體依法依規予以嚴肅處理。

新政向無房家庭傾斜，從城市外拓轉向城內更新

今天出臺的新政，更多的是學習其他城市的經驗為主。

《通知》對無房居民家庭購房進一步進行了傾斜，《通知》所指的「無房家庭」，與此前政策所指的「剛需家庭」保持一致。

新政規定：棚改優先最低比例由10%提高到20%，無房居民家庭優先最低比例由棚改優先後剩餘房源的50%提高到60%；熱點樓盤優先保障無房居民家庭購房需求。

這一點很明顯是向杭州「紅盤80%向無房戶傾斜」取了經。

新政提出：加快推進城市有機更新，加大老舊小區改造力度。

此前，成都的城市發展採取的吞併其它區縣向外拓展面積的方式。以三環內為中心城區來計算，現在六環的成都已經擴展了19倍。

城市更新推進政策的出臺，很可能是成都暫停外拓的風向標。此後，成都的城市建設將從外拓轉回城內。

此外，還有一些點表現了成都的誠心：

1.增值稅徵免年限由2年調整到5年，與深圳一般。

2.增加住宅類用地供應，至總量的60%—70%。深圳房價高企的很大原因就是土地供應向工業用地傾斜。

3.對開發商涉及土地閒置的，堅決依法查處。這一點可以盤活存量，避免開發商囤地。

成都兩次被點名，調控降溫勢在必行

為了貫徹房住不炒，近期政治局、住建部今年召集了兩次城市會議。

7月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會。北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙等10個城市參會。

8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產工作會商會。瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市參會。

以上城市，均多次上榜全國新房、二手房房價環比漲幅排行前十。而兩次會議中，成都均榜上有名。

故而，成都的調控是勢在必行的。

2020年，成都已經出現了8個「萬人搖號」的新房項目。而今年所有高熱度的城市都以陸續出了新政降溫。

所以我們一直認為，成都調控是必然的，更值得關注的是調控的力度如何。

資深房地產評論員郭凱文認為：

1）中央堅持要房住不炒，徹底拋棄了「房地產」，一城一策的措施要堅決執行，包括深圳、東莞、杭州這些熱門城市，都出臺了調控措施，讓樓市熱度降低，落實中央政策。

2）目前成都樓市二手房成交量快速攀升，房價快速上漲，成為西部區域樓市最火爆的重點城市。

3）此次調控政策出臺，也是理所當然，樓市出現過熱現象要壓一壓，把熱度降低下來，回歸到正常狀態。

4）成都作為西部片區最重要的城市，是中國西部經濟的中心，樓市的基本面良好，長遠看房價還會持續上漲。

5）不過成都市面積過大，還是要優選核心區域樓盤和學位房，才是最保值的產品，樓市橫盤期，也不會大幅回落。

成都市民鄭先生認為：

最近成都出現了好幾個萬人搖號樓盤，熱度太高也是時候需要降降溫了。

2016—2018年，成都房價漲得有點過猛了。對於以旅遊娛樂為主，沒有太多支柱產業的成都來講，這種漲幅對於非高收入的市民來講是非常敏感的。

另外這次的新政講了「加快推進城市有機更新，加大老舊小區改造力度」，改變了以前的吞併擴張模式，這說明成都終於有了革新意識了。

2020年，調控證明了城市的價值。