深圳史上最嚴調控：精準打擊炒房客，但真的太晚了

「深八條」終於還是來了，堪稱史上最嚴。

對深圳人來說，這種力度的調控的確不多見，跟購房者或房東密切相關的有下面這麼幾條：

1、強化限購，落戶滿3年且社保滿3年才能買房，非深戶要交夠5年社保。

2、封堵離婚炒房，離婚3年內，住房套數的以離婚前的家庭住房總套數計算。

3、提高首付，無房無貸款記錄的，首付3成；無房有貸款記錄的，買普宅首付5成，買非普宅首付6成；家庭有1套房，買普宅首付7成，非普宅首付8成。

4、增值稅免徵門檻從2年提高至5年。

5、豪宅稅起價為750萬。

6、熱點樓盤要優先滿足無房家庭，銷售方案要優先考慮個稅或社保年限長的購房者，且銷售方案需要報備。

一、炒房客會作何選擇？

2020年上半年，深圳樓市，炒房客佔比超過30%，這個比例的確很高，調控有必要。

如果說精準打擊打算進場的炒房客，那麼可以說，這一波調控算是成功的。

炒房客主要依賴三招，一是資格，二是槓桿資金，三是快速套現。

對於打算進場且尚未進場的外地炒房客來說，這個政策有點效果，無論是交社保，落戶，還是結婚買房，獲得房票的難度的確明顯增加了。

對於已經獲得房票的炒房客來說，新的問題是首付門檻提高，這一點影響倒不是太大，只有改善買非普宅首付從70%提高至80%，其他幾種情況的首付比例並未調整，如果從30%提高至50%，那影響比較大，但對於改善房來說，價格直逼1000萬以上，70%到80%其實對於買得起的人來說，影響比較小。問題其實在於買了之後房價是否能覆蓋增加的投入，短期來看，不說房價下跌了，只要房價橫盤，對賺差價的炒房客來說，都是致命的，所以這部分炒房客也會趨於觀望。

而對於已經買房的炒房客而言，眼下最重要的問題是繼續持有還是割肉離場（交增值稅並給房價打折）。

有相當部分的炒房客其實對深圳樓市非常不了解，甚至對樓市都不太了解，在各類社群中被一波洗腦，資格是做出來的，首付是高成本借出來的，各類過橋資金頻繁使用，槓桿非常高。這類人可能率先出局。

但我覺得大部分有實力的炒房客未必會割肉離場，參考北京上一波調控，雖然看上去房價跌了10%-20%，但別忘了成交量實際上是大幅下滑的，且核心區的房價幾乎沒什麼明顯波動，以郊區盤調價為主，大家仍傾向於蟄伏待機。深圳這一波炒房也是，集中在西部的南山、福田、寶安等，這裡發展本就比東部更好，沒有理由割肉離場。

就效果而言，這波操作最核心的指向也是遏制炒房客參與市場交易，這一點是沒有問題的，但不太可能讓他們吐出漲幅。

對於深圳樓市來說，炒房客可能比誰都明白，賣方市場的格局從未改變，未來也不大可能改變。造成這種情況的主要原因還是深圳供應跟不上，深圳想了很多辦法，但盤子就這麼大，城市要發展，不可能都用來蓋房子。

所以，深圳可交易二手房雖然約只有北京的20%，但深圳二手房成交量卻是北京的50%，

所以只有在深圳，大家敢於大規模炒二手房，今年上半年西部部分區域房價在半年內拉漲50%，北京上海都沒有出現過這種情況。

換句話說，二手房是很多剛需客唯一的選擇，已經買房的炒房客到底是想方設法挺一挺，還是降價賣房？

二、保護剛需，為時晚矣？

這次幹預，對新房其實影響很小。新房的價格，本身就相對穩定，且一直有指導。

如果你打算買新房的剛需客，唯一的利好是，無房無貸款有房票的人優先，另外購房資格收緊後，符合資格的購房者也會少一點，搖號機率大了那麼一點。

開發商未來做銷售方案，都要優先考慮你們，方案一旦確定就得送交住建局報備，這種操作還是第一次聽說。

如果你打算買二手房，未來會有幾種情況可能需要注意。

一是少量的筍盤的確可能會出現，筍盤雖然總價低，但一般要求資金到位非常快，一般的剛需也啃不動。從我的經驗來看，筍盤價格低的背後，往往也伴隨著一些糾紛或債務，的確能買，也需要仔細查驗，並請專業人士做避險處理。

二是要評估稅費，畢竟現在增值稅和豪宅稅都做了調整。深圳相當多的房子都是滿2年就賣，掛出來的房子，要交增值稅的一下子多了不少，價格看上去還合適，但稅費誰承擔是個問題，這可是5個點，1000萬就是50萬，豪宅稅也是同理。

關於稅費的博弈，剛需可能也會互相競爭少量的免稅房，剩下的有稅房，不太好談。

如果說深圳這一波調控細則上堪稱史上最嚴，但在節奏上卻依然是「為時已晚」，畢竟房價已經漲上去了。成交量可以迅速壓下去，但價格卻很難出現實質性下跌，歷次調控，無不如此。

事實上，現在不僅是深圳，周邊一些城市也跟風漲了不少，退而求其次的成本都漲了不少。

你買房的成本很難因為政策而有所減少。

三、深圳和長沙不太一樣

很多人都說深圳取經長沙，然後搞了個史上最嚴。

但長沙和深圳的樓市基本面完全不一樣，長沙房價低，有兩大歷史原因，一是城市攤大餅更早，土地賣得非常多，二是長沙相比其他城市，福利分房延續得非常久，找個不錯的單位，低價分套房子，這種人很多，沒有太大動力去買商品房。現在的情況也差不多，長沙以低房價聞名，現在的招拍掛，地價也並不貴，且量並不小。

所以你能說深圳跟長沙取經麼？基本面都不一樣，也不可能是取經的了。

深圳今天公布「深八條」後，長沙掛的那條消息也已經不見了……

很多時候，可能都是我們多想了。

四、深圳要的是態度

對深圳來說，眼下直接的信號其實是告訴所有人，雖然貨幣很寬鬆，但不能用來炒房。深圳先行，接下來的杭州壓力很大。​

此外，深圳其實也是在控制樓市節奏，因為深圳還有很大的藍圖要畫。

一是2018年的深版二次房改。到2035年要新增170萬套住房，其中商品房40%，保障房60%，這是按照到2035年新增550萬人口設計的。大部分新增人口都是按保障房去解決住房問題，還有15年，這完全是按照房住不炒設計的。這期間任何擾亂節奏的現象都不能出現。

二是先行示範區，到2035年，深圳的目標是成為全國高質量發展的全國典範，如果到時候房價「一覽眾山小」，這質量又有多高呢？

PS，現在是不是可以去買股票了？​