人均商業面積直追北上廣，呈貢能否擔起商業中心的重擔？
2020-10-14 昆滇樓事文 | 貝學梅
7年，是時間的標尺，也是發展的刻度。而於呈貢而言，這個標尺背後的意義更加引人深思。
上月底，呈貢吾悅廣場滿鋪開業，當日客流量突破23萬人次，總銷售額達1600萬。另外，據消息稱，呈貢萬達廣場也計劃於11月27日盛大開業。
據不完全統計，目前呈貢僅彩雲南路沿線商業就已達88.5萬方（粗略統計，下文有介紹），且按照規劃，其未來體量還在持續增長中。
對此，相信不少人都會有疑問，這座新城，是否真的能夠消化如此大體量的商業？
人均商業面積直追北上廣，誰來為其買單？
2011年，10所高校20萬師生及昆明市委、市政府近萬名公務員的入駐，為呈貢發展注入了新鮮「血液」。
2013年外媒曾配文：呈貢的空曠街道，在這裡開車一定不會忍受堵車之苦
攤開發展的時間軸，早些年前呈貢確實處於生活配套尤其是商業極度缺乏的狀態。
據了解，2016年以前呈貢商業大多以街邊鋪位和底商為主，整體商業形態零散且品質相對較弱。除了能滿足人們日常吃喝外，更高層次的社交、文化、休閒娛樂等需求仍需返回「市區」完成！
不過，歷經7年的沉澱，呈貢商業實現了從無到有，從有到強的轉變。
2016年開始，一批沿著彩雲南路向南布局的商業開始興起。
界面昆明樓市製圖
2016年6月，七彩雲南·第壹城購物中心正式開業，呈貢結束了沒有大型商業中心的歷史。300餘個國內外品牌商家，為其帶來了日均4.8萬人次、年均超過1500萬人次的客流量。
2016年10月，實力花千坊商業街正式開業，近百家國內及雲南本土知名品牌的入駐，讓其日均客流穩定在15000人次。
2017年12月16日，置信銀河廣場近50家店鋪同步開門迎客。
2020年9月25日，呈貢吾悅廣場成功引入210家商戶，實現滿鋪開業，開業當日客流突破23萬。
另外，按照計劃，有著14萬方商業體量的呈貢萬達廣場也將於今年11月27日盛大開業。
不止如此，彩雲南路沿線還規劃有湧鑫哈佛中心、融創孔雀鎮等眾多大型商業。據不完全統計，目前沿線商業面積已達88.5萬方，且區域整體商業規模還在繼續上升中。
圖片來源：界面昆明樓市製圖
按照國際標準，人均商業面積一般在0.8-1.2㎡/人之間。而香港作為中國商業最為繁榮的城市之一，其2017年人均商業面積為1.2㎡/人。
以上述商業統計數據為基數，參照呈貢今年規劃總人口數為50萬，粗略計算，當下呈貢人均商業面積已達1.77㎡/人，該數值已遠超國際標準，接近北上廣人均2㎡/人的水平。
如此巨大的商業體量，能否找到與之匹配的消費人群，決定著呈貢商業未來的走勢。同時，這也給世人一個警醒：其背後所需的龐大商業消費力，誰來為其買單？
人口=消費力，呈貢未來發展空間仍然很大
呈貢商業發展之所以備受質疑，究其根源主要還是因為人氣不足，消費力不夠。
據統計，2014年，呈貢大部分小區入住率都在30%以下，到了晚上這裡基本是漆黑一片。
曾經的呈貢，如今已經蛻變成為「不夜城」
不過，到了2019年，呈貢部分小區亮燈率已提升至了80%以上。
如今，放眼望去，呈貢到處都是燈火通明的樓宇，這裡儼然已從曾經的「鬼城」蛻變成了繁華的「不夜城」。
軌道交通路網的完善，人口的入住率增加，都是造就呈貢一派繁華的景象的重要原因之一。
2014年，地鐵1、2號線的全線貫通，成功打破了呈貢的交通瓶頸，呈貢真正融入了主城「半小時生活圈」。
2016年底，昆明南站的開通運營，雲南進入「高鐵時代」，「八入滇，四出境」的鐵路網的規劃，為呈貢帶來了更多的省內外旅客及投資客。
昆明南站實景圖
今年9月，地鐵4號線的通車，又讓呈貢進入了「雙地鐵」時代。如今的呈貢交通路網四通八達，「5分鐘上地鐵、10分鐘上高鐵、30分鐘上飛機」，是對呈貢便捷交通的最好描述。
不可否認，已經擁有寬闊街道、高大建築、便捷交通的呈貢，人口也在成倍的增長。
龐大的人口紅利，將為呈貢商業帶來穩定的消費力。
但，這還遠遠不夠！
「十字中軸」顯現，看得見的呈貢未來？
仔細觀察呈貢控制性詳細規劃圖，不難發現，彩雲南路與呈貢中央公園，縱橫交織形成了一個「黃金十字中軸」。
彩雲南路和呈貢中央公園形成的十字中軸將呈貢繁華商業和最大的自然資源完美的串聯在一起
根據規劃，呈貢中央公園佔地面積約4151畝，北起白龍潭公園，經景明北路、彩雲南路、駝峰街、環湖東路，一路延綿至滇池岸邊，總長約6公裡，貫穿整個呈貢。未來規劃建設有文化休憩、生態教育、水上遊樂、大型樂園等功能區。
據了解，呈貢中央公園目前一期已經完成建設，二期、三期正在加緊施工中。這意味著，呈貢中央公園建設也已初見成效。
如此來看，這兩條足以改變呈貢城市格局的橫豎軸構成的「黃金十字中軸」已初具雛形。
事實上，「黃金十字中軸」助推城市蛻變崛起，已然成為世界各大城市發展的基本定律。
縱觀國內外，但凡各大繁華城市，莫不是有益處黃金十字中軸，如曼哈頓第五大道金十字，東京中央大道銀座四丁目十字，上海南京路與外灘形成的黃金十字……每一處「十字中軸」皆助推著城市從不見經傳到欣欣向榮。
由此可以肯定，彩雲南路與呈貢中央公園，一橫一縱，共同搭起的「十字中軸」，必將帶動片區發展，同時以繁華之心，驅動之力，助推呈貢實現區域性國際化中心城市目標。
而以「黃金十字中軸」為軸線的區域發展，也將是未來呈貢發展的重中之重，決定過來其發展的高度、深度和廣度。
如今，十字中軸價值高地效應也逐步顯現，各大房企紛沓至來，彩雲南路與呈貢中央公園旁的建築群正以驚人的速度拔地而起，其沿線樓盤無疑也代表著呈貢房價天花板。
據不完全統計，目前，彩雲南路和呈貢中央公園沿線共有17個樓盤在售，住宅價格大多在13000元/㎡以上，且據云南同策地產研究中心數據顯示，紅星·天悅項目6月初首開之時，洋房均價已高達17100元/㎡（毛坯交房）。
圖片來源：界面樓市昆明製圖
而據昆明銳理統計數據顯示，9月份呈貢住宅房價為11827元/㎡。對比來看，不難發現，彩雲南路和呈貢中央公園沿線樓盤售價確實要比其餘區域的樓盤高，且大有直追主城之勢。
9月呈貢住宅價格 數據來源：昆明銳理
時日推移，呈貢已然成為了昆明新的政治中心、文化中心、交通中心，其能否也擔得起商業中心的重擔，尚需時日成長。
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