太原最「豪橫」片區能不能成為後起之秀？

2020-10-15 關哥說房產

普通人買房進階之路------- 太原樓V

本期內容1977字


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3月26日，長風商務區總部樓宇經濟帶、晉陽湖夜經濟和假日經濟帶、西山文化旅遊經濟帶三大經濟帶和大數據等六個產業園管理辦公室集中掛牌，拉開今年晉源區項目建設的大幕。晉陽湖區域繼二青會之後再次得到全太原人的關注。　　


其實無論哪個城市，在市中心買房的多數是本地人和在主城區有固定工作的年輕人，所以對於太原這樣以外來購房者為主的城市（2018年數據67%），很明顯新房供應大戶都在城市新區。


太原的晉陽湖片區就是這樣一個片區，隨著城市規模的不斷擴大，過去兩年越來越多的人把置業目光轉向這個「城市新貴」。同時在這裡拿地的開發商也比較「豪橫」，片區內剛需小戶型幾乎絕跡，在2018年太原房價上漲過程中，晉陽湖區域以年漲幅28.8%名列全太原第一。


作為城市名片和會客廳，這裡擁有更高起點的規劃和更漂亮的建築，已從荒無人煙的偏遠區域變成了剛需不敢過問的熱點片區。


【壹】

偏僻但鬧中取靜



太原的城市主流發展方向肯是沿地鐵2號線一路往南，所以東西兩山片區雖然距離市中心不遠，但是給大家的感覺就是比較偏。


雖然太原的兩條輔助發展方向也是往南，一是南站和榆次的東南方向，一是晉源清徐西南方向。


但主城區發展方向畢竟是沿二號線往南，這條主線一路從地鐵到磁懸浮可以延伸到太谷，是太原唯一的發展主線。


所以西南方向的晉陽湖相對主城區來說也比較偏，雖然目前晉陽湖已修建了多條道路，交通方面有了質的提升。


但由於新片區入住率較低的緣故，車流量和公共運輸覆蓋都較少。除了紅燈籠體育場有大型演出的特殊情況，這個片區一般不會堵車。


隨著入住率不斷提高，恆大青運城木廠頭附近新規劃了大型公交總站，規模堪比下元公交站，未來公交線路應該會更多。


總之片區跟地鐵2號線這個城市主軸相比，總體上還是偏！很難得到像主城區迎澤區那樣的人口密度，也難以得到小店區綜改區那樣的政策紅利。


但是改善型用戶不就看重這樣鬧中取靜的居住品質嗎？尤其是晉陽湖西岸，非常適合家庭的第二居所和養老。


【貳】

遠離中心的純新片區



眾所周知晉陽湖位於城市的西南角，平常如果想去一趟市中心迎澤大街、食品街這些地方，開車至少需要半小時以上，遇上濱河東西路堵車則可能長達一小時了，對於沒有私家車的人來，更是鞭長莫及。


太原目前的地鐵規劃也無法覆蓋這個區域，未來最近的地鐵站也有1-2公裡。當然未來隨著配套逐步完善，這裡跟5年前的長風商務區一樣，「遠」離市區的概念也就逐漸被人遺忘，成為一個新的中心。


作為華北地區最大的水域公園，晉陽湖佔地近17000畝，環湖周長15公裡。得天獨厚的自然景觀資源，不知讓多少市中心想改善住房條件的的人群為之一振。


因為定位為太原的「城市名片」和「城市會客廳」，環境優美，視野開闊。 但又決定了其自身的定位，本地人不會常來，外地人「一日遊」！


對於每天需要往返主城區上班的年輕人來說，居住在這裡比較尷尬；對於改善型大家庭來說，一到兩輛私家車和司機保姆是一個家庭的標配。


至於投資型需求，很多人買湖景房的目的可能是為了開會所或者民宿，畢竟年輕人喜歡到北方內陸城市還有「海」的地方「打卡」！


【叄】

高端定位導致均價過高


因為是新區，規劃配套必然檔次較高。晉陽湖片區周邊的生活配套不斷完善，學校、商業、住宅等一座一座的興起，但多為高檔建築。


晉陽湖片區規劃陸續出臺，未來該片區有華僑城、奧萊、晉陽裡等商業配套。但是很明顯不是生活剛需型，而是消費體驗型，雖高端，但不接地氣。


同時隨著萬科、保利、泰禾、恆大等品牌樓盤大量入住，開發商各顯神通，從泰禾金尊府、保利西江月到萬科中央公園、萬科翡翠晉陽湖，整個區域的定位越來越高端大氣，剛需樓盤基本上已經絕跡。

　　

開發商和規劃導致整個區域的房價相較高，樓盤定價基本14000以上，讓剛需人群望而止步，目標更鎖定在改善型住宅的顧客。


高端樓盤集中的結果就導致入住率不可能太高，同時生活配套也就無法齊全，大家去已入住10年以上的星河灣看看就明白了，KFC、麥當勞、星巴克一個也沒有。


總之這個區域剛需儘量迴避，每個城市「大戶橫行」的豪橫片區只有高端改善型可以考慮。


剛需需要的是完善的配套和成熟的公共運輸，而非高大上的會所酒店和購物中心，這方面居住在星河灣附近的剛需們估計深有體驗。



晉源區尤其是晉陽湖畢竟是太原的後起之秀，規劃新，建築新，居住品質高，還是值得改善型需求關注的。


晉陽湖「東岸」朝氣蓬勃， 「西岸」安靜養生，晉祠附近還有陽光城花滿墅這樣的疊拼別墅產品，西山上有獨門獨院的官山院子，晉源區的房價已經被直接拔高到一個新高度。


由於有紅燈籠體育場，這裡大型演出較多；由於風景優美，這裡一日遊較多。雖配套齊全，但B格很高。


總而言之，晉源區尤其是晉陽湖片區已逐漸成為一個「剛需夠不著，改善買了但不著急入住，未來有可能出現很多民宿和公寓酒店」的後起之秀「豪橫」片區。


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