數說樓市黃金周：新房、二手房、住房租賃市場成交數據背後

來源：中國建設報

 「十一」黃金周是樓市「金九銀十」的關鍵期，購房者利用假期尋找心儀房源，房企也加大營銷力度吸引更多購房者。隨著假期結束，樓市「十一」黃金周期間的具體表現備受關注。

新房市場

重點城市成交量微漲

北京黃金周熱度不及去年

  貝殼研究院數據顯示，今年「十一」黃金周（2020年10月1日~8日）重點關注的28個城市的成交套數和面積比2019年「十一」黃金周（2019年10月1日~7日）分別增長14%和12%。貝殼研究院表示，今年「十一」黃金周比往年多一天，因此每日成交量與往年相當，可見疫情防控常態化趨勢下，新房市場總體恢復至往年同期水平，其中同比增長較快的區域主要集中在長三角和粵港澳區域。

  北京市場方面，北京今年「十一」黃金周期間新房成交面積1.8萬平方米，成交均價為每平方米48204元。日均成交面積同比下降24%，成交均價同比上漲4.8%。

  從成交結構來看，北京今年「十一」黃金周期間主力成交區域向城市核心靠攏，城六區和近郊區域成交量同比分別增長10個百分點。但是，北京城六區和近郊區域今年「十一」黃金周的成交均價同比分別下滑7%和9%。

  成交區域方面，北京大興區成交量排在首位，成交面積0.32萬平方米，佔整體成交量的18%，其中主要成交產品為「限競房」。成交量排名第二、第三的區域為昌平區、順義區，成交面積分別為0.26萬平方米及0.22萬平方米，佔整體成交量14%及12%。

二手房市場

交易量大幅增長

改善型換房需求明顯

  今年「十一」黃金周期間，二手房市場交易活躍。貝殼研究院數據顯示，重點監測的28個城市二手房日均交易量同比增長50%。其中，杭州、合肥交易量的增長超過1倍，重慶、西安、北京、上海、廣州等城市超過50%。但是，深圳交易量同比下降47%，廊坊同比下降45%。

  短期看，今年黃金周市場總體走勢仍然向下。9月二手房交易量比8月下降14%。10月第一周，重點監測的28個城市二手房日均交易量比9月下降18.6%，28個城市中13個城市成交均價較9月下跌。

  今年「十一」黃金周期間，改善型換房需求明顯。與去年同期相比，重慶、廣州、杭州新增掛牌量均大幅增加，掛牌量與成交量雙高，表明市場交易主要來自於業主換房需求。

  中高價位房源成交佔比提高。北京300萬元~450萬元的「剛需盤」交易佔比同比下降，450萬元~600萬元房源佔比同比上升。上海300萬元以下房源佔比同比下降，800萬元以上房源佔比同比上升。廣州也呈現出高總價房源交易佔比上升的態勢。

  今年「十一」黃金周期間，業主對市場的預期基本延續了去年的情況，但不同城市的分化比較明顯。深圳和上海的業主漲價預期相對較強，並且上海市場的預期熱度比去年有明顯提升。深圳業主的市場預期並未隨著交易量大幅下降而降溫，掛牌量減少，表明一定的待價惜售心態。杭州、廣州、西安、北京的業主市場預期儘管仍處於相對較弱的位置，但隨著交易量上升，今年市場預期比去年有所提升。長沙、合肥、武漢的市場預期有所減弱，長沙業主掛牌增加、成交均價下跌、業主降價行為增多，預示著未來市場向下調整。濟南、廊坊、天津的市場預期本身比較弱，今年繼續下行，後市趨冷。

  貝殼研究院認為，今年「十一」黃金周的二手房市場比去年同期出現明顯的量價升溫，這預示著今年全年的市場交易相對比較樂觀。但是市場短期預期分化，除了深圳、上海、杭州、廣州外，其他城市市場預期仍然偏弱，少數城市供給增加、銷售減弱，市場預期可能進一步下行。因此，今年的二手房市場集中度可能會進一步向核心城市集中。

住房租賃市場

住房租賃需求回落

成交量降低

  今年「十一」黃金周期間重點監測的28個城市住房租賃成交量環比上一周下降30.9%。分城市來看，各城市住房租賃成交量均環比下降，成都、武漢、濟南、杭州、深圳和長沙6個城市住房租賃成交量降幅均超過30%，其中南京和上海降幅超過40%。

  今年「十一」黃金周重點監測的28個城市平均月租金水平為每平方米39.8元，環比上一周下降3.0%，同比下降5.5%。自2016年開始，重點監測的28個城市「十一」黃金周的租金水平四連降，達到近5年最低水平。

  分城市看，南京、天津和長沙3個城市租金水平環比上漲，漲幅均在4%以內，其他城市均呈現下降態勢，降幅均在10%以內。同比來看，上海和深圳的租金水平上漲，其他城市租金水平均低於去年同期，降幅均在12%以內。

  貝殼研究院認為，預計10月住房租賃市場將持續低溫運行。按照歷年住房租賃市場規律，9月至12月是淡季，住房租賃需求持續減弱。在各種因素的疊加影響下，9月之後，住房租賃市場開始降溫，10月市場活躍度將繼續下降。