兩項新規出臺，四樓以上裝電梯，高樓不再建，未來高層路在何方？

2021年起棚改結束舊改登場，四樓以上裝電梯？

隨著我國城鎮化建設的進一步加深，我國城鎮化率已經達到了60.6%和發達城市的城鎮化率70%已經相差不遠。因此我國要結束原來大拆大建的棚改政策，進而施行新的舊改政策。在新實行的舊改政策《住宅項目規範（徵求意見稿）》中有一條就涉及到現在沒有電梯的多層住宅加裝電梯的問題，其規定中提出：四層及四層以上新建住宅建築或者住戶入口樓面距室外設計地面高度超過9米的新建住宅建築應設電梯，而且應在設定有戶門和公共走廊的每側設站。

這項政策大大提高了小高層的居住體驗，原來很多住在這種小高層的住戶，特別是6-7層的住戶，出行是非常不方面的，如果家裡有老人和小孩出門更是難，而這些小高層居住的老年人又特別地多。因此以前經常碰到這種現象，老人居住在這樣的小高層出行生活非常不便，但搬走又捨不得一起生活了幾十年的鄰裡朋友。而且小高層加裝電梯後讓很多生活在六七層的住戶更容易的搬家和添置一些大型的家具，讓房子也更容易的能租出去。

限高令的出臺，33層住宅建設要被叫停？

前一段時間，住建兩部聯合發布了《關於進一步加強城市與建築風貌管理》的通知，這份通知對現在城市建築的高度進行了重新規定，其中主要內容是：一般不得新建高於500米以上的建築，對250米以上的建築也要嚴格限制新建，如果確實需要建設，需要由省級住房和城鄉建設部門會同消防部門進行專題論證和進行建築方案的審查。新建100米以上的建築也要進行充分論證、集中布局，與城市的規模、空間尺寸相適應。中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。

從這項規定中我們可以得出以下結論：第一、除非超一線城市，否則要建250米以上的建築幾乎不可能。第二、就是一二線城市想建設100米以上的建築審批也非常的困難。第三、中小城市的住宅建設將會以多層為主。有人會問那麼33層的高層會不會被叫停呢？這要分兩個方面來說，第一對於一二線城市33層高層住宅被叫停的概率很小，因為一二線城市人口集中，土地資源稀有，而且33層住宅一般就是99米沒有達到100米的標準，所以叫停的概率很小。另一方面對於三四線城市，本身土地資源不稀缺，文件中也規定了這些中小城市要以多層為主，因此33層住宅被叫停的概率很大。

那麼這兩項規定對樓市有何影響呢？在我國城鎮化的進程中，我們很多時候都走入了這樣一個誤區，認為越發達的城市就應該有更多的高樓大廈，因此很多城市熱衷於建設摩天大樓，甚至很多城市之間出現攀比之風，你今天建設了一個高層地標，明天我就要建設一個更高的建築。比如在全球的10大超級摩天大樓中就有6個來自中國，全球排名前100的高樓中國就佔了其中的46個，這些數據還只是來自於2018年，現在可能更多。其實很多發達國家已經不再熱衷於建設高樓大廈，比如美國、日本、俄羅斯，除非是在國際化大都市，否則很難見到超高的建築。

隨著我國城鎮化的加深，高層越建越多，住進高層的人們也越來越多，當人們住進高層後發現高層缺點其實也非常地多，下面筆者就給大家總結一下高層到底有哪些缺點。

第一：高層住宅的出行問題

很多人說高層都是坐電梯，非常地方便，出行能有什麼問題？其實不然，對於新建的高層，電梯都是新的很少出現故障，因此出行問題還不是很大，頂多是上下班高峰期多等幾分鐘電梯。但電梯是有使用壽命的，當高層房齡達到一定年限，電梯的毛病也開始多了起來，可能動不動就要維修，而高層又過於依賴電梯，一旦電梯出現大的毛病需要更換，不僅費時費力費錢，更重要的耽誤高層業主的出行，出去一趟可能比爬一次泰山還要困難。

另一方面，隨著房子的老化，物業公司的服務水平也會下降。我們經常看到一些新聞調侃物業公司剛交房時，物業人員都是帥哥美女，隨著房子年齡的增加物業人員全變成了大爺大媽，雖然是調侃，但房子老化後物業服務水平降低是不爭的事實。當物業服務水平降低，平時對電梯的維修保養就很難做到位，這也間接加快了電梯的老化，因此在高層出行過於依賴電梯的情況下，高層出行問題未來會成為高層的一大隱患。

第二：安全隱患比較大

首先高層住宅下樓過於依賴電梯，而當一些意外來臨時又不能乘坐電梯，因此當高層發生火災、地震等意外時逃生就只能選擇走樓梯，走樓梯要想在意外來臨這麼迅速的情況下逃生，機率非常地渺茫。另一方面高層住宅高空拋物的事件也是屢禁不止，經常發生高空拋物砸傷人的新聞，因此我們有時走在高層下面特別沒有安全感。

第三：未來高層拆遷難

以前棚改政策所拆遷的都是市中心的老破小，這些老破小住戶少、樓層低，拆遷起來相對容易，而且拆遷後開發商能建高層住宅，這樣就有足夠的利潤給原來的住戶進行補償。未來隨著房子的老化高層住宅也面臨著拆遷問題，但高層住宅住戶多、樓層高、補償金額巨大，如果開發商建設和原來一樣高度的住宅就沒有任何利潤可言，但如果想建更高的樓層擴大利潤，又有限高令壓著不允許，這就造成開發商左右為難，不願意接手高層的拆遷，因此未來當高層住宅老化到一定程度，拆遷難題也是高層的一大隱患。

第四：高層住宅的維修問題

我們知道當房子老化，只有兩條路可以走，一條拆遷，一條進行改造，既然高層拆遷的困難很大，那麼就只能走老舊改造這一條路。但令人尷尬的是未來對高層住宅的老舊改造同樣是困難重重。

現在的舊改基本上是改造以前所建設的小高層，這些小高層改造起來還相對簡單，各種管道、線路、消防設施等並沒有高層這麼複雜。但未來高層住宅的維修很可能將是一個大的工程，比如當高層外牆瓷磚水泥脫落時不僅有砸傷行人的危險，維修起來工人也需要面對很大的安全挑戰，維修費用也非常地高昂。而當維修基金一旦用完，如果有業主不在住在這裡，或者把房子出租了，很可能不願意繳納維修基金，另一方面高層住戶多，維修基金收取多少，意見也很難統一，一旦維修基金不好收取，高層住宅的維修問題將更加地難以解決。

總結：筆者認為，隨著限高令和四樓以上加裝電梯的政策的出臺，未來一方面高層建設越來越困難，另一方面小高層也越來越受到人們的歡迎。這就造成未來開發商很可能會迎合人們的需求，底層住宅越來越多，高層住宅越來越少。