買還是不買？終於有人把城陽共有產權住房政策講明白了

2020-10-03 青與樓

壹| 共有產權政策

2020年3月中旬，城陽區《陽光城陽》公眾號發布「城陽區六條硬核舉措，集聚人才釋放活力」，人才共有產權政策從坊間流傳正式成為官方信息釋放，其中的人才共有產權住房政策明白紙也詳細闡述了城陽區人才共有產權政策實施和申請的相關細則。

政策的核心點就是副高職稱、博士、高級技師、企業家等以上，本人與企業的產權比例為7:3，共有期限為8年，共有產權政策滿8年後，由人才個人提出申請，經用人單位、企業同意，並由相關部門批准後，無償贈送30%產權；

大專至至碩士等，本人與企業的產權比例為8:2，期限為5年，期滿後，人才按照「孰低」原則，回購共有產權。

政策從下發到4月底，經過了幾次的補充

1、城陽區共有產權政策範圍取消五大產業限制，各類企業不設門檻，凡城陽企業員工，均可辦理共有產權。2、政策的有效期延續三年。3、城陽又針對上馬街道和棘洪灘街道作出補充：對於五至七層次人才在這兩個街道購置住房的，本人與區屬國企的產權比例調整為7:3（其他區域為8:2）

貳| 其他城市案例

城陽區實施的共有產權政策，目前在國內尚無對標城市。

根據《上海市共有產權保障住房管理辦法》，上海市共有產權住房具有保障房的性質，類似於經濟適用房，屬於針對城市低收入群體的安居保障政策性住房。

上述規定與北京市共有產權的政策規定類似。

而廣州則另有規定，除要求符合廣州常規的購房資格外，還有學歷、年齡等相關要求，同時規定申購人在本市範圍內無自有住房，承購人不能購買政府產權取得完全產權，共有產權住房為內部循環機制，即前期承購人後期只能賣給符合共有產權住房政策的客戶，且僅轉讓承購人個人的產權份額，共有產權住房以90平以下套型為主。

購買了共有產權住房後，承購人及配偶、未成年子女購買本市其他住房或換購共有產權住房的，必須先辦妥所持有的共有產權住房轉讓手續。

如果不先辦妥所持有的共有產權住房轉讓手續，承購人及其配偶將被追究違反共有協議違約責任，失信信息按照《廣州市公共信用信息管理規定》規定納入公共信用信息管理系統依法懲戒。

西安則要求申請人及其家庭成員在本市行政區域內無自有住房且5年內無住房登記信息和房屋交易記錄。

申請人為本市戶籍居民或取得本市居住證的非本市戶籍居民或在我市行政區域內在職在崗且經市委人才辦、市人社局認定的「特殊人才」、A、B、C、D、E類人才。

政府產權份額實行有償使用，購房人按照市場評估租金的70%向代持機構繳納租金。

購買共有產權住房滿5年且取得不動產權證的，經代持機構同意，購房人可按屆時市場價格轉讓所持房屋產權份額，代持機構擁有優先購買權，並繼續作為共有產權住房使用。代持機構放棄優先購買權的，與購房人按產權份額分割銷售收益，相關交易環節稅費按產權份額各自負擔。

購買共有產權住房滿5年且取得不動產權證的，購房人可按屆時市場價格，一次性購買政府持有的房屋產權份額。

叄| 政策契機效果

城陽區的人才共有產權住房創造了國內共有產權方面的幾個記錄

1、房源覆蓋最廣：城陽區所有的在售商品房均可

2、購買門檻最低：只要不超出青島限購即可，專科學歷（中等技能）約等於無要求

3、後期限制最寬：後期可以再買商品房

4、福利政策最優：1-4類直接贈送30%產權，5-7類按照購買價和回購時價就低原則回購20%產權後獲得完整產權

5、後期轉讓最松：取得完整產權後隨便賣

也正是基於上述原因，根據銳理數據顯示，在青島市2020年一季度新建商品房銷售套數同比下跌30%的情況下，城陽區反而銷售套數上升26%，特別是進入4月份，在共有產權政策的影響下，城陽的新建商品住房銷量更是呈現井噴效果。

根據銳理大數據顯示，四月第一周，青島單項目住宅成交排行榜，前10名全部來自於城陽（含高新），城陽也以周成交562套的業績超過黃島和膠南的住宅新房成交之和；

在四月的第二周中，除膠南的綠地城市空間站和膠州的錦繡外灘外，城陽（含高新）也霸佔了周成交十強中的其餘8個席位，城陽繼續以周成交574套的業績位於高位線；

四月的第三周，城陽更是從574套的新建住房成交量躍升為733套，再次超越黃島和膠南的住宅新房成交之和。

肆| 隱憂下的思考

作為一家具有獨立思考精神的自媒體，首先我們對於城陽區出臺的共有產權住房政策是比較擔憂的，主要集中在以下幾點：

1、該政策目前對於城陽房地產銷售的推動效果非常明顯，也就是意味著政府產權部分需要大量的資金支持，我們對於該部分資金的來源和用途表示擔憂

2、目前尚沒有數據統計來體現政策出臺後，新增的區域就業和落戶人口的數量，我們認為這部分新增數據對於一個區域的人口導入和發展是有積極的意義的

3、同樣，我們認為無論是已有房戶允許再次購買，還是城陽既有戶籍的購買行為，對於區域整體的人力活力和經濟增長沒有積極的意義

4、我們堅持認為良好的就業環境和薪資水平，以及行業上下遊生態才是吸引人才的關鍵因素，而不是房產。人才可能因為工作而去城陽，但是如果沒有人才可以紮根的土壤，靠房產只能吸引炒房客，吸引不了人才

5、目前需要統計二套房在人才共有產權住房中的比例，如果二套房佔比過高，則證明了政策的效果和初衷是背離的

6、目前政策漏洞較多，也有多家人力資源中介機構已經將共有產權購房資格作為近期的主營業務，這些漏洞該關的關，該補的補

7、上述政策導致的零首付和低首付，是否符合中國人民銀行關於房貸首付的相關規定存疑，如果大量的非理性購房群體加入，盲目個體加槓桿，可能會對城陽區未來的房地產市場的健康穩定發展造成較大影響

伍| 購房者建議

1、如果您具有1-4類人才的購買資格，我們果斷建議您買，當然買的時候不能盲目，要綜合判斷地段、配套、產品、戶型、景觀等

2、如果您是5-7類購房資格，我們建議您結合月供承受力，積極考慮，但是慎重決策，畢竟「借不是給，借還要還」，這種共有產權政策從財務本質上和首付貸基本雷同，盲目推高個體負債會造成後期不可預想的困難

3、如果您目前測算後月供吃緊，會對生活造成一定影響，建議不要被城陽市場火爆、房價持續上漲所引誘，等等看，也許會有意想不到的收穫

4、如果您非城陽戶籍，無論戶口還是工作，均不符合相關共有產權要求，建議不要盲目因為共有產權政策，而跨區域買房，畢竟您要落戶和在城陽就業，方方面面是否合適需要慎重考慮，一個地方的房地產的價值是綜合因素決定的，而且政策性投資/投機客戶越多，後期的回調風險越大

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相關焦點

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  • 城陽共有產權最新明白紙發布！
    1.城陽區最新版共有產權住房明白紙發布根據城陽區委宣傳部官方微信號「陽光城陽」最新發布，城陽區人才共有產權住房明白紙（最新版）來啦！1.屬於一至四層次的人才,本人與區屬國企的產權比例為 7：3，共有期限為 8 年。2.對於五至七層次人才購置人才共有產權住房的，本人與區屬國企的產權比例為7：3，共有期限為5-10年。最短回購期限不低於5年，最長回購期限不超過10年。
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  • 失去共有產權外掛的城陽樓市，徹底陷入低迷，政策大起大落夠刺激
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  • 城陽共有產權新變化 社保斷繳需提前回購
    進入9月， 城陽共有產權政策再升級，其中5-7類人才政府補貼30%部分由原先的5年後一次性還清改為5年後可申請延長回購年限， 一年一續籤，最長可延至5年（共計10年）。 除了5年後補貼部分回購變化外， 購房共有產權中途社保斷繳，根據最新官方回復來看，需提前回購！
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    據城陽官方微信報導，城陽共有產權房擴容！河套、紅島兩個街道放開共有產權政策，註冊地在河套、紅島的企業、個體工商戶全部可以申請參與購買共有產權房！還不知道該怎麼申請？詳細流程請看這裡！！！（含全部附件）↓↓購房者可到對應街道進行報名（棘洪灘街道報名電話：87920532、上馬街道報名電話：87811239、河套街道報名電話：68685271），也可將《人才共有產權住房報名匯總表（企業報意向）》發送至動投郵箱
  • 強行催熟的城陽樓市，敢問路在何方？
    效果也很明顯，上半年城陽樓市量價齊升，銷量超過1.3萬套，半年就賣了去年一年的量，其中一半都是共有產權。城陽房價會怎麼走，共有產權還能不能買？ 房價走勢，其實很好判斷。下半年，城陽樓市震蕩走低，成交量萎縮是不可避免了。至於共有產權能不能買，你得考慮清楚下面的問題，有人得辛辛苦苦一輩子才能買套房，有人工作兩三年即可全款買房買車。
  • 9月共有產權再調整，城陽購房者齊呼沒誠意："不是吧，就這？"
    城陽共有產權政策又有新變化了。（這句開頭小助手感覺已經寫過不下四五次了……）這一次調整針對的是5-7類人才：原本5年後要向政府回購30%的產權，現在可以申請延長回購的年限，一年一續，最長可以續到10年。
  • 城陽共有產權變味的市場刺激？
    2020年人才住房建設計劃中提到要將共有產權房作為人才住房主推方向之後，城陽共有產權購房政策再次放大招。 據介紹，對於五至七層次人才在西部地區（上馬街道、棘洪灘街道）購置人才共有產權住房的，本人與區屬國企的產權比例由原來的8:2調整為7:3，（其他區域為8:2），其他政策不變。
  • 城陽共有產權政策又有新變化！社保斷繳要提前回購…
    進入9月，城陽共有產權政策再升級自3月份城陽共有產權政策出臺　集聚人才釋放活力》，共有產權住房政策正式落地。6月16日，城陽發布共有產權新規：對於5-7層次人才購置人才共有產權住房的，本人與區屬國企的產權比例將調整為7:3。
  • 城陽共有產權政策又有新變化！這種情況要提前回購
    進入9月，城陽共有產權政策再升級，其中5-7類人才政府補貼30%部分由原先的5年後一次性還清改為5年後可申請延長回購年限， 一年一續籤，最長可延至5年（共計10年）。自3月份城陽共有產權政策出臺，半年來
  • 共有產權又雙叕玩起"0首付"了，這次你感興趣嗎？
    再猶豫的人，該買的也都買了，剩下的人大部分都不太適合或者享受不到什麼實質性福利。小助手昨晚跟幾位城陽的朋友聊了聊，發現共有產權這一年來，還真是挺魔幻的。2020的年剛過完，城陽共有產權宣布對私企等員工也開放了，這下算是在房市裡扔下一顆炸彈。
  • 引進各類人才1.02萬人，城陽人才共有產權住房政策成效初顯
    其中人才購房最高可「打七折」的「人才共有產權房」政策因其力度之大、規模之廣、效果之彰引發廣泛關注。聚焦人才「買房難」「買房貴」的難點，城陽區創新出臺《關於吸引人才享受共有產權住房政策的實施意見》，從房源和資金方面給予支持。
  • 剛剛，城陽共有產權政策又傳最新消息！中途社保斷繳需提前回購
    自3月份城陽共有產權政策出臺，半年來「調整」不斷，從最初的放寬限制到加大共有產權房推廣，從進一步拓寬人才共有產權房範圍到政策加碼，共有產權政策展示了愈演愈烈的猛烈勢頭。然從7月份以後，城陽區對人才共有產權住房政策進一步調整優化，7月14日起正常接受符合條件人才報名，暫停籤訂人才共有產權住房協議；接著取消0首付，只有四類人才可無償享有30%產權；最後，6月24日之後網籤的購房者，除平臺公司交付的30％，一套房客戶首付交21%
  • 共有產權之後，誰將成為拉動城陽樓市的新動能
    青島共有產權政策在城陽引發的樓市小陽春，被《問政青島》一段視頻給打斷了，隨著負面消息的曝出，調整政策的落地，曾經在上半年如同一針興奮劑的共有產權政策，徹底失去了魔法效應。而城陽樓市也在過去的兩個月時間裡，迅速降溫，成交量出現了大幅的下跌，甚至於在8月份的區市成交榜上，前幾個月還一度跟西海岸新區一絕高低的城陽，卻被即墨超越，實在是令人汗顏。
  • 共有產權政策升級後，樓市降溫，購房者回歸理性
    自城陽區推出人才共有產權政策後，各樓盤開發商瞅準機會，狠割了一波「韭菜」。9月初，城陽「淡季」模式開啟，新開的樓盤價格壓低，棘洪灘片區某樓盤對外宣傳價85XX元/平起價，並且新房的成交量也在下滑。城陽區上半年，因為人才共有產權政策的帶動，新建商品房住宅成交了大約9800套，比去年同期上漲了45%,價格同比上漲了
  • 城陽樓市虛假繁榮被戳破 下半年或「原形畢露」?
    上半年，一塊共有產權的紅布，讓城陽樓市風光無限。然而在政策一步步試探性的加碼後，城陽終於失去了「0首付」這個最大噱頭。鮮豔的紅布成了遮羞布，拿掉之後，城陽樓市還剩下什麼呢？而這個周正是共有產權政策重新確立規則的節點。共有產權政策在短短幾個月內為城陽樓市帶來了強刺激，幫助開發商去了庫存，回籠了資金，迎來了喘息的機會，然而走的時候也留下了一地雞毛。