維權！延期交房，收房與開發商描述不符，怎麼辦？

距離2020年結束僅剩4個月了，一場疫情，打亂了許多原本的計劃，對於房地產市場更是如此。許多項目遲遲無法交房。

據了解，哈爾濱「著名」的爛尾樓龍鳳大廈已經復工了。時隔16年，龍鳳大廈還在施工。

16年，楊過都等到小龍女了，然而龍鳳大廈的業主還沒有等到自己的房子。

其實類似延期交房的案例在哈爾濱並不少見。

除了延期交房，有些已經收到房屋的業主也並不能安心，與宣傳嚴重不符的現象時有發生。

本期365維權工作室帶大家一起來了解關於延期交房、房屋交付與宣傳不符等問題的相關法律解釋，教大家遇到這類問題時該如何維權。

案例一：延期交房

某業主於2018年7月購買某處自帶商業娛樂配套的房產，承諾於2019年12月31日交房，但截至到2020年8月，進戶仍然無望。

眾位業主實在難以平復內心的焦急，多次約談開發商，但從始至終主要負責人從未露面，只是派代表進行協商。

開發商承諾，商業娛樂配套先開業，後進戶，但配套落成遙遙無期。

經過與開發商的多次協商，開發商最終仍未給出準確進戶時間、商業娛樂配套的項目進度、及相關違約責任的賠償說明。

業主買房時，開發商承諾的進戶標準與實際情況也大相逕庭，公寓及LOFT大堂的裝修及設施與官方宣傳公眾號內容相差懸殊，根本達不到商業住宅的裝修配套標準，但樓盤項目公眾號目前還在虛假宣傳該項目。

01

開發商拒不出面協商延遲進戶等違約賠償等問題，業主可以採取哪些維權措施？

看購房合同是否約定了逾期交房的違約條款，如有約定，可以選擇起訴或申請仲裁。

02

高額的物業費公寓3.5元，LOFT4元，在商業娛樂配套沒有落成的情況下是否具備收取條件？

物業管理公司和開發商是具獨立法人資格的公司，物業管理費是用於小區物業服務的，是物業公司用於保證和維護小區物業服務正常運行的根本。物業公司可以幫助業主、物業使用人按投訴程序向開發商或有關部門反映投訴，爭取儘早解決，但物業管理費仍需支付。配套設施屬於開發商承諾的項目，應與開放商協商、訴訟或仲裁解決。

可以拒交或少交物業費的具體情況：

1、對於不在業主繳納範圍內的，可以拒絕繳納；

2、服務質量過差可暫時拒交；

3、提供未約定或未經業主同意的服務時，業主有權拒交或少交。正常的物業費用繳納從交鑰匙的第二個月開始。

可以不交物業管理費的情況：

1、因為房屋質量問題還未交房，物業費由開發商繳納；

2、物業公司未履行物業服務合同的服務責任的，全體業主可以拒交，但要有有力的證據；

3、物業公司沒有和業主籤合同；

4、物業公司提供的服務質量達不到合同約定的標準；

5、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；

6、物業公司擅自擴大收費範圍、提高收費標準的；

7、物業公司不經業主許可自行增加的收費項目。

如何維權：

1、首先，要有針對性地記錄違約事件發生的時間、地點、情況，保留好相應的證據，可以採取拍照、攝像或文字記錄對方籤字的方式；

2、其次，採取談判的方式，在應當繳納物業費的時候要變被動為主動，主動去和物業公司交涉，告訴他們哪裡做得不對，不應當收取你的物業費或是少收物業費，並保留好交涉的記錄。一旦物業公司起訴拖欠物業費，業主可以有理有據地辯駁並非惡意拖欠；

3、鑑於享有物業服務合同解除權的是業主委員會而不是單個業主，業主要及時向業主委員會反映訴求，沒有成立業主委員會的要積極與當地的街道辦、鄉、鎮政府溝通，早日成立業主委員會以便日後的維權。

03

開發商承諾的配套設施與實際不符的，是否屬於虛假宣傳，是否承擔違約責任？

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，就應當承擔違約責任」。

舉例說明，如果開發商在廣告、規劃圖、宣傳材料上描述其推銷的一個房地產項目綠化率能達到多少，距離公交站多少米，到市中心某處多少時間，而實際上大相逕庭，開發商就需要承擔違約責任。因為，購房廣告構成了商品房買賣合同的內容。

《合同法》第十五條也明確規定，商業廣告是一種要約邀請，符合要約條件的，即為要約，在一般情況下，不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容。

但《解釋》明確規定，開發商在銷售廣告和宣傳資料中，就其開發出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，有操作性，並由此對購房人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，就當視為要約，無論這些廣告宣傳內容是否載入合同，只要開發商違反了廣告內容，就應當承擔違約責任。

04

若相關商業娛樂配套設施最終無法落成，開發商是否應當退還業主商業娛樂配套影響房屋的價格的溢價部分？

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任」的規定，該廣告宣傳應當視為要約。

但需要強調的是，相關商業娛樂配套設施是否在宣傳資料中有具體明確，是否在實際的銷售價格中存在溢價是認定廣告宣傳是否為要約的重要依據。

若開發商賣房時承諾的相關商業娛樂配套設施對商品房買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響，在交房或後期無法實際落成，開發商屬於違約，應當承擔違約責任。

若並無明確溢價的依據，則不宜認定宣傳廣告為要約。

沒有寫進購房合同的商業娛樂配套設施即使未落成，也不構成違約。

案例二：與宣傳不符

某業主買了某小區的商服，開發商宣傳時聲稱，舉架6米高的商服可以「買一層得兩層」，因此業主自行打了隔板。

但結果，城管局視察時表示存在安全隱患，要求業主拆除隔板，導致業主原商業計劃被迫擱淺。

建築安全鑑定費用6000元，還要求業主自行承擔。

01

開發商是否構成虛假宣傳、欺詐等行為？

如果開發商的宣傳與後續籤訂的合同以及業主實際取得的房屋的功能不符，那麼這種宣傳就是一種違反誠信原則的虛假宣傳。

02

這種廣告宣傳是否有法律意義上的約束力？

是否有法律約束力，要看開發商在進行商品房營銷時所宣傳的「買一層得兩層」的宣傳標語或者廣告是屬於要約邀請，還是屬於要約的問題。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任」

根據這個法律規定，銷售廣告和宣傳資料要視為要約，必須滿足三個構成要件：

一是出賣人開發的商品房及其相關設施必須在規劃範圍內；

二是出賣人就開發的商品房及其相關設施所作的說明和允諾要具體確定；

三是對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

三個構成要件是並列條件，缺一不可。

如果本案中涉及的宣傳廣告對買賣雙方訂立商品房買賣合同的房屋價格的確立有重大影響，而且涉及宣傳內容具體確定，且開發商所出售的商品房並未超出規劃設計範圍，那麼就應當視這種宣傳為要約，屬於買賣合同中的一部分，如果開發商交付的房屋不符合合同約定，那就應當承擔違約責任。

03

業主能否要求開發商給予賠償，6000元建築安全鑑定費用應該由業主承擔嗎？

如果能認定上開發商違約，那麼開發商就應該承擔違約責任，這種違約責任包括賠償損失，這個案件的損失有直接損失和間接損失，直接損失是指實際交付的房屋與承諾不符產生的房屋差價款，間接損失就是指因認定虛假承諾產生的必要費用，本案中就是建築安全鑑定費。

04

業主應當如何避免類似情況的發生？

一般來說，商品房的銷售廣告和宣傳資料僅為要約邀請，也就是說，這些內容絕大部分不會作為正式的購房合同內容，所以龍江樓市在這裡提醒要買房的朋友不要太認真，否則你就輸了。

大部分宣傳不過是吸引你去買房的一個噱頭，對買賣雙方不具有法律約束力。

比如，我們遇到過開發商在廣告中聲稱「品牌壁掛採暖爐，品牌電梯是生活品質的保證」，但是該表述中並不涉及壁掛採暖爐的具體品牌、型號、價格等信息，也未涉及此項提供是否免費等。

僅憑此項聲稱，並不具有實際的可執行性，買受人據此主張應當將此項聲稱認定為開發商所做要約的，法院不予支持。

再比如，某開發商的宣傳資料中聲稱所開發項目附加具有一定的綠地景觀，但是對綠地景觀的面積、方位等並未做具體明確的表述。

在實際案例中，一方面此綠地景觀未必在涉案商品房開發規劃的範圍內，另一方面，該綠地景觀的表述往往不夠具體明確。存在上述情形中任一情形均不能構成開發商要約。

針對於這個案件中的情況，我們必須要做的就是把所有的承諾都落在書面合同中或補充協議中。