不少業主在購買期房時,雖與開發商在售房合同中確定了交房時間,但遲延交房或不符合交房條件的情形時有發生。近日,荊州區人民法院調解了一起業主與置業公司的房屋買賣合同糾紛案件。
2017年12月,張三(化名)與荊州某置業公司(以下簡稱置業公司)籤訂一份《商品房買賣合同(預售)》,以每平方米5314.75元的價格購買了一套商品房,總價款476627元。籤訂合同時,涉案商品房項目已由荊州市房產管理局批准預售。張三按置業公司的要求交納首付款,並辦理了按揭貸款手續。《商品房買賣合同(預售)》約定置業公司應在2019年6月向張三交付商品房,但置業公司未按期交房。
《商品房買賣合同(預售)》約定,因置業公司的原因造成延期交房的,置業公司應該從2019年7月起,以全部房款價乘以萬分之二按日向購買方支付延期交房的違約金,直至交房。同時,還約定,該商品房交付時應取得建築工程竣工驗收備案證明,為住宅的,置業公司還需要提供住宅使用說明書和住宅質量保證書。但置業公司並未向張三提供建設工程竣工驗收備案的證明文件。
張三認為,置業公司遲延交房不存在法定的免責事由,也不存在合同約定的免責事由。為此,原告張三於2020年7月18日訴至荊州區人民法院,請求判令被告置業公司辦理交房手續並支付違約金,且在原告未籤署交房手續前,涉案房屋的物業費由置業公司承擔。
經承辦法官主持調解,張三與置業公司達成調解協議:被告同意原告於2020年9月1日到置業公司辦理房屋入住手續,雙方並就違約金、物業費達成了一致意見。
法官提醒
在期房交付中,往往存在開發商按合同約定的交房日期通知業主收房,但收房時並沒有完工,且不提供房屋竣工備案證明文件或者工程驗收記錄; 開發商未能按時交房,卻以雨雪或高溫天氣等自稱為「不可抗力」的因素為由拒絕支付違約金等現象,那麼業主如何維護自身合法權益呢?
首先,在沒有竣工備案文件時,購房者有權拒收房屋。一般的風、雨、雪及高溫天氣都是可以預見的,不屬於不可抗力。《合同法》第117條規定:本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。業主應注意取證。
其次,出賣人在經催告後,能在合理期限內交付的,購房者不能要求解除合同,但是可以請求出賣人按延期天數賠償違約金。出賣方雖不能如期交付但有合理正當理由的,購房者也可耐心等待並要求其支付違約金。再者,經催告後,出賣人仍不能在合理期限內履行交房義務,並且不能給出合理理由或者一味推脫逃避的,買房人可以要求解除合同,並要求出賣人承擔違約責任,賠償損失。
法條連結
《合同法》第一百零七條規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《合同法》九十四條規定有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的…
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定:出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。(周若雪)