獨家 | 疫情之下美國房價漲出新高度

一棟目前在售的美國住宅。圖/通訊員春輝

新冠疫情讓美國的許多上班族窩在家中上班，各種房貸機構的廣告也頻繁出現在電視屏幕上。我印象最深的一句廣告詞就是「全家老小待在一起是一件幸福的事，如果一起待在更大的空間則是更為幸福」。

疫情之下，美國房產市場不僅沒有歇菜，反而日益火爆。

賣一套房子只要三周

最新出爐的美國全國房地產中介協會數據顯示，全美房產市場9月銷量較去年同期增長了20%。其中，價值一百萬美元以上的房產增長最快，銷售量翻了一倍。價格中位數也創了歷史新高，達到了近32萬美元，比去年增長了4萬美元。不僅價高的房子銷量增長得快，價值25萬美元到50萬美元的房子銷量跟去年同期相比增長了36%。

房地產火爆的原因何在？首先是此次疫情對中高收入的工薪階層影響不大，因為這些人可以通過居家遠程辦公，收入並沒有因疫情而減少。

其次，目前不斷走低的貸款利率推高了房產的銷售和房子的價格。當前，美國30年期的固定貸款利率不到3%，而五六年前這個利率超過4%。15年期的固定貸款利率現在更是低至2%左右。低房貸利率讓有資金在手和信用度高的富裕階層出手投資房產。隨著市場對美元價值走低的預期，投資不動產也成了美國富裕階層資產保值的最佳手段。

第三個原因則是市場供給減少，這尤其體現在市場上新房供給。疫情讓許多房地產商停止了新房的開發建造，今年推出的新房較以往數年大幅減少，是1982年以來最少的一年。而9月的數據顯示房子的平均銷售周期只有21天，比去年同期減少了11天，創歷史新低。有限的新房供給在旺盛的剛需之下顯得捉襟見肘，不僅加快了房產的銷售，而且和走低的房貸利率共同推高了房價。

房價激漲，加州忙改革

在房價持續攀升的局勢下，加州作為經濟大州，房價更是如坐上火箭一樣，一個勁地往上躥。加州政府為了維護弱勢群體和打擊投資客，最近頒布了房地產稅的改革提案，並將在11月等待加州居民的公決。

在加州，房地產稅一直是一個敏感的話題。加州年均房地產稅收入高達650億美元。這次新政提案的核心思想就是繼續允許55歲以上的老人、重症殘疾人以及受自然災害影響的居民在加州購入新房時，享受原有老房子的地產稅基和稅率，同時可以從原先只享受一次變更為三次。此外，房子繼承者必須在將房子作為其主要居住地的前提下，才可以繼續繼承原先的稅基和稅率，而以前並沒有這個前提要求。

該提案一出，如同捅了馬蜂窩。支持者認為該提案既保護了弱勢群體，又能有效遏制投資買家家族成員同時享受繼承、低稅和出租賺錢。但是，反對者認為這一提案名義上是保護弱勢群體，但其實是讓目前擁有房產者，尤其是富人得以繼續享受和積累更多的財富。而對於繼承者而言，這一舉措雖然打擊了一些加州外地投資客的行為，但是對於比例更高的加州本地富人家族而言，他們的財富在繼承時得以繼續享受低稅率。

舉例而言，某位影星的父母數十年前在馬裡布海灘購買了一幢豪宅，該房產的地產稅是根據當時購買的價格並參考年通脹率來徵收。如果該房產被該影星或其子女繼承和居住，即便該地產的市場價值已經上千萬美元，其地產稅依舊按照原稅基徵收，而非目前的市場價。因此，有電視廣告諷刺，某明星繼承馬裡布海灘千萬豪宅所需繳納的地產稅，還沒有購買價值數十萬美元新房所繳納的多。

首次買房者比例出現負增長

值得注意的是，火爆的房產市場背後存在著隱憂。

從經濟學角度考量，健康的房價增長應該與收入的增長成正比。而如今的房價上升明顯過快了。此外，另一個讓人擔心的是美國房產市場上首次買房個人或家庭的比例並不高，甚至出現了負增長。

一般而言，美國首次買房者比例在30%上下。但對於健康的房產市場而言，首次購房者的比例應該在35%到40%這個區間。然而，目前發展態勢說明，房價已經偏離首次購房者的承受範圍。這從另一方面說明了目前房產市場不僅是貧富進一步分化的結果，同時也進一步加劇社會上的貧富差距。

當然，隨著房產商已經開始加快新房建設，相信在不遠的將來，隨著新房的大量上市，房價的上升趨勢將會得到一定的抑制。

對於貧富分化問題，這是在過去三十年裡不斷積累和演變的。美國的各類工人人口在多年前約為4800萬左右，但是這一總量在近幾年不斷萎縮。這一人口數量中約有一半為男性白人，他們大多數分布在決定美國政治版圖的搖擺州，且在美國政治生活中非常活躍。正是由於這些人在美國政治中扮演了舉足輕重的角色，美國社會在近幾年趨向保守，並逐步放棄多邊主義和全球化。

瀟湘晨報特約通訊員春輝美國報導

【來源：瀟湘晨報】

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