8月大連樓市：土地供應回升，樓市成交量再下降二手均價今年最低

概述

8月份大連土拍市場活力上升，市內主城區接連掛牌居住類地塊，土地供應量和成交量仍低於去年同期水平，其中成交量同比下降幅度較大。土地供應方面，主城區高新園區、甘井子區和旅順口區共供應5宗居住類地塊，周邊城區莊河和普蘭店共供應2宗居住類地塊，總供應規劃建築面積為76.34萬平方米；土地成交方面，8月莊河成功摘牌2宗居住類地塊，主城區無成交，土拍月成交金額0.575億元，7月土地供應量的減少，直接影響8月土地成交量，8月土拍金額除1月、3月零成交外再創新低。

大連樓市備案成交方面，商品房備案成交總套數環比由漲轉降，跌幅為19.73%；二手房備案成交總套數環同比均下降，跌幅均明顯擴大。與去年同期相比，商品房和二手房均下跌，跌幅擴大；8月二手房成交量繼續回落，除了今年年初疫情1-3月成交量較低外，本月為今年另一低位。8月商品房和二手房受到疫情影響較深，月末商品房市場基本恢復正常活力，相比二手房受到影響更大，8月二手房均價為15443元/平方米，為今年均價最低。

租賃市場受到疫情衝擊較大，而且恢復較為緩慢，大連的租賃市場在受到兩輪的疫情衝擊下，終於在8月迎來「暖陽」，開始出現回溫跡象，隨著疫情解除、全面恢復經濟社會秩序的恢復，大連租賃均價在3個月後終於開始回升，但距離恢復到往日水平仍需要一段時間。

城市市場分析

2.1政策解讀

2.1.1 城市政策

01 《契稅法》出臺，將於9月1日施行

8月11日，《中華人民共和國契稅法》由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議審議通過，將於2021年9月1日起正式施行。《契稅法》中的契稅稅率為3%-5%，與現行的《契稅暫行條例》中規定的3%-5%契稅稅率保持一致，契稅稅率未變；新增規定夫妻之間變更土地、房屋權屬，法定繼承人繼承土地房屋權屬無需繳納契稅。

02 大連市支持開發工業旅遊項目

為推動大連工業遺產保護利用，夯實工業文化發展基礎，大連市工業和信息化局日前起草了《大連市工業遺產暫行管理辦法（徵求意見稿）》。《辦法（徵求意見稿）》對市工業遺產的利用提出了明確要求，鼓勵支持利用工業遺產資源，建設工業文化產業園區、特色街區、主題公園、工業博物館、創新創業基地等，培育工業設計、工藝美術、工業創意等新業態。

03 大連市放開高校畢業生來連落戶限制

大連市政府網站發布《大連市進一步促進高校畢業生就業創業的若干舉措》，《若干舉措》中提出：放開高校畢業生來連落戶限制，50周歲以下博士、碩士研究生，45周歲以下普通高校（含高職院校）畢業生，可先落戶後就業；另外還有公務員考錄、事業單位招聘向應屆高校畢業生傾斜；畢業後全職來（留）連工作的知名高校大學生，給予最高5萬元學費補償；參加「三支一扶」的，今明兩年可聘用到服務所在地有關事業單位等一系列促進高校畢業生就業的傾向政策。

2.1.2 行業動態

01 甘井子區體育中心配套小學項目用地獲審批

8月12日，大連市自然資源局公告（自然資源局公告〔2020〕016號），甘井子區體育中心配套小學項目用地已獲審批。該宗地位於甘井子區體育中心配套開發二期用地部分地塊A2區西側的體育中心配套開發二期配套小學項目，用地面積14985.2平方米。總建築面積19990平方米，土地用途為小學用地。

02 中日（大連）地方發展合作示範區落戶大連

8月24日，中日（大連）地方發展合作示範區揭牌儀式在大連金普新區舉行，籤約了日本電產工業園千人研發中心項目、本田中國和東軟睿馳汽車智能網聯繫統項目等8個項目，標誌著大連與日本地方雙向開放合作進入新階段。大連示範區總面積52.92平方公裡，以金普新區為核心，以黃渤海沿岸為兩翼，包含新日本工業團地、松木島、西中島、花園口4個片區，主要任務是聚焦高端裝備製造與新材料產業，著力構建技術創新、產業對接、金融服務等合作平臺，促進高端裝備製造與新材料產業發展質量提升，輻射帶動東北地區產業轉型升級。

03 高新園區萬達旁入市一宗稀缺居住類地塊

8月18日，大連市自然資源局公示，高新園區掛牌出讓四宗地塊，分別為大高（2020）-4/5/6/7號地。其中最受關注的為高新萬達旁的大高（2020）-7號地，該宗地的C、E地塊為居住、商業用地，是高新園區極為稀缺的居住類土地資源，並且緊鄰高新園區萬達廣場、大連海事大學，區位優勢極為明顯，將於2020年9月18日摘牌。

04 甘井子區集中掛牌3宗居住類地塊

8月19日，大連市自然資源局公示，甘井子區集中掛牌出讓三宗居住類地塊，分別為大城（2020）-8號地、大城（2020）-9號地、大城（2020）-10號地，均將於2020年9月18日摘牌。此三宗地為6月22日《2020年大連市內四區經營性建設用地第一次招商推介會》中的推介地塊。

2.2 土地市場解讀

2.2.1 8月土拍市場供應回溫，高新區和甘井子區貢獻稀缺地塊

8月份大連土拍市場活力上升，市內主城區高新區和甘井子區接連掛牌居住類土地，其中高新園區時隔20個月供應一塊稀缺居住類地塊，並且位於萬達廣場旁黃金位置。本月土地供應量和成交量仍低於去年同期水平，其中成交量同比下降幅度較大。

本月土地供應，主城區高新園區、甘井子區和旅順口區共供應5宗居住類地塊，周邊城區莊河和普蘭店共供應2宗居住類地塊，總供應規劃建築面積為76.34萬平方米，環比大幅上升843%，同比下降9.65%，本月土地供應量大幅回升，在近一年的土地供應量中居第三位，隨著本月大量土地入市，9月的土拍市場將會火熱；

土地成交方面，8月莊河成功摘牌2宗居住類地塊，主城區無成交，成交規劃建築總面積6.20萬平方米，環比上升27.31%，同比下降83.74%，本月成交規劃建面積比上月有所回升。（建築面積均以掛牌/成交地塊最大建築面積統計）。

數據來源：大連國土局；整理：諸葛找房大連站

8月摘牌的莊河兩宗地分別為，大莊（2020）-8號位於莊河市新華路東側、迎賓大街南側，被大連億睿房地產開發有限公司以底價3741萬元摘得；大莊（2020）-9號位於莊河市昌盛街道打拉腰村，被大連安達船用螺旋槳有限公司以底價2009萬元摘得。中心城區本月無土地成交。

數據來源：大連國土局；整理：諸葛找房大連站

8月份，大連土拍場共攬金0.575億元，環比下降64.29%，同比下降98.25%，7月土地供應量的減少，直接影響8月土地成交量，8月土拍金額除1月、3月零成交外再創新低。因成交地塊為非城區、非熱門地塊，所以均底價成交，平均溢價率為0%。

成交地塊詳細信息：

2.3商品房市場解讀

2.3.1 疫情影響商品房備案成交量回落，下旬市場活力恢復

8月份，據諸葛找房統計記錄大連市不動產登記中心官網公示的成交數據，商品房共備案成交2653套，環比下降19.73%，與上月相比，備案成交量止漲轉跌，開始回落；同比下跌7.17%，下跌幅度比上月擴大2.50個百分點。

從成交套數來看，由於受到7月末大連疫情反彈影響，8月份結束了商品房備案成交量自3月份開始、已連續5個月的上漲趨勢。從疫情反彈開始到8月上旬，全市商品房銷量處在低位狀態，整體商品房市場不振，其中甘井子區和金普新區受到較大影響；8月中旬後，隨著大連疫情的有力防控，市場活力逐漸恢復，到8月末全市供銷量均上升，全市商品房市場基本恢復到正常，甘井子區和金普新區的銷量上漲趨勢強勁；由於疫情被延緩的購房需求，加之「金九銀十」市場暢銷期的到來，預計9月份樓市銷量將有一個小爆發期。

數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房大連站

縱觀近十年同月份的備案成交數據，2020年8月份的商品房備案成交套數處於中等水平，近3年備案成交套數逐步下降，同比跌幅有所收窄。因疫情影響，上旬市場基本停滯狀態，僅靠下旬的成交量支撐整月銷售量，且僅比去年同期下降7.17%，可見購房者被積壓的購房需求的潛力很大。

數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房大連站

2.4二手房市場解讀

2.4.1 8月二手房成交量疫情影響繼續下降 同環比跌幅擴大明顯

8月，大連市二手房共備案成交4109套，環比下跌19.26%，受疫情影響，7、8月連續兩個月成交量下行，與上月相比，跌幅擴大5.56個百分點；同比下跌14.64%，與上月相比，同比跌幅擴大10.46個百分點，疫情對二手房市場影響較深，環同比跌幅均擴大明顯。

8月疫情對樓市的影響在繼續，相對於商品房，二手房市場受到影響相對更大。在近12個月成交數據中，8月的大連二手房成交量，較去年同期下跌明顯，除了今年年初疫情1-3月成交量較低外，本月為今年另一低位。

8月初期疫情防控最嚴時期，小區封閉、市民減少出行，二手房帶看行程受阻，加上房產交易中心疫情防控需預約辦理業務，導致8月份成交備案量明顯減少。購房者在疫情影響下，購房需求和熱情被延緩，而且大連二手房均價近期持續下行趨勢，導致購房者觀望情緒上漲，在對市場預期的變化下，延緩了購房節奏。8月20號以後，隨著疫情的解除，小區的解封，房產交易中心也恢復正常辦公秩序，二手房成交備案量幾乎倍數增加，隨著進入購房的「黃金九月」，二手房市場被積壓的需求將被逐漸釋放，市場活力將會恢復。

數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房大連站

從諸葛找房統計的大連市近十年來同月份的二手房備案成交套數數據來看，2020年8月份的二手房成交量，同比下跌明顯，跌幅為14.64%，僅次於2014年15.31%的最大跌幅，排在近十年第二位。去年同比上漲較明顯，今年受到疫情影響，同比跌幅大幅回落，二手房成交量大致恢復到2018年同期水平。

數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房大連站

2.4.2 大連二手住宅市場均價創今年新低 環同比跌幅均擴大

2020年8月份大連城市二手住宅市場均價為15443元/平方米，環比下跌0.92%，與上月相比，跌幅擴大了0.85個百分點，從5月份開始，二手房市場均價已連續四個月下行，本月跌幅有所擴大，但未超過1%，8月二手住宅市場均價創大連今年新低；同比下跌4.36%，與上月相比，跌幅擴大了1.02個百分點。

受到疫情的後期影響，8月二手房均價延續上個月的下降趨勢，且下降幅度擴大，雖然大連在8月16日全域降為低風險地區，全部恢復經濟社會秩序，但之前仍受到小區封閉、客戶看房行程受阻的影響，購房者的熱情被延緩，對市場的預期下降，導致購房者一再壓低價格、著急出手的業主降價出售，8月二手房市場均價一再下行。

數據來源：諸葛找房大連站

從單月二手住宅市場均價的變化趨勢來看，8月份大連二手住宅城市市場均價波動整體為下行趨勢，上旬均價變動相對較小，下旬開始頻繁出現小幅浮動。

數據來源：諸葛找房大連站

2.4.3 8月份入市房源，一居室房源佔比增大，二居室仍佔主席

從二手房入市房源的居室分布來看，2居室佔比相對較高，佔比超過50%，其次為3居室。與上月相比，1居室佔比擴大，其他各居室佔比均不同程度縮小，其中3居室佔比縮小相對較多。

數據整理：諸葛找房大連站

從二手住宅入市房源的面積段分布來看，60-140平方米佔比居前兩位；0-60平方米佔比為26.16%，位居第三，本月佔比擴大1.95個百分點。隨著時代和思想觀念的改變，越來越多年輕人傾向於在婚前購置一處小房產，打造自己舒適的獨居空間；加之，現在購房潛在群體大部分為90後獨生子女，家庭環境相對優越，相較於大學畢業後租房的生活，父母更會傾向於為子女買房，所以目前一居室的小面積住宅產品相對增多，銷售量也在一路上升。

數據整理：諸葛找房大連站

2.4.4 主城區市場均價高新區搶佔首位 中山區居第二

2020年8月份，高新園區區域二手住宅市場均價躍居首位，中山區下調至第二位，沙河口區位居第三。其他城區排位與上月相同。

與上月相比，其他主要城區均小幅度變化，高新園區變化幅度相對較大。

數據來源：諸葛找房大連站

2.4.5 漲降價房源量繼續減少，開發區平均跌幅最大

與7月相比，8月份各城區降價房源量繼續減少，跌幅為6.6%，與上月持平。各城區降價房源量均減少，開發區的降價房源量降幅相對較大。

各主要城區的平均跌幅，與上月相比，甘井子、開發區、西崗區平均跌幅擴大，其他城區的平均跌幅均有不同程度的減少；其中，沙河口區的平均跌幅縮小程度相對較高。

數據來源：諸葛找房大連站

8月份，各主要城區內漲價房源量與上月相比，各城區漲價房源量均不同程度減少。其中，甘井子區漲價房源量減幅最大，金州區和沙河口區次之；西崗區漲價房源量減幅最小。

與上月相比，開發區、沙河口區、金州區的平均漲幅縮小，其中金州區平均漲幅縮小不明顯；其他城區的平均漲幅則小幅擴大，相比下，中山區的平均漲幅擴大程度相對較高。

數據來源：諸葛找房大連站

2.4.6 市場活躍度降低，降價房源量佔比繼續擴大

2020年8月份大連市二手住宅降價房源量佔比為81.17%，佔比擴大了2.13個百分點。降價房源量佔比保持擴大趨勢，8月擴大幅度增大。受到大連疫情反彈影響，樓市活躍度進一步降低，調價房源量減少，降價房源量佔調價房源量的大部分，而且佔比在繼續擴大。在疫情影響下的二手房市場，業主對市場預期的降低，漲價動力不足，漲價信心下降，部分業主著急出售房子，而選擇主動調低價格。

數據來源：諸葛找房大連站

2.4.7 降價房源量TOP20小區

數據來源：諸葛找房大連站

2.4.8 8月份主城區掛牌均價變化態勢各異

數據來源：諸葛找房大連站

2.5 租賃市場解讀

2.5.1 疫情淡去，租賃市場隨著經濟恢復終回溫

8月大連城市租金均價為37.15元/平方米/月，環比上漲0.16%，同比下跌3.05%。與上個月相比，環比止跌轉漲，城市租金均價結束連續3個月的下跌趨勢，8月小幅回升；同比跌幅收窄。

在疫情下，租賃市場受到衝擊較大，而且恢復較為緩慢，大連的租賃市場在受到兩輪的疫情衝擊下，終於在8月迎來「暖陽」，開始出現回溫跡象，8月16日大連降為低風險區，全面恢復經濟社會秩序、恢復餐飲娛樂場所營業，人們生活恢復常態化，經濟恢復向好，就業形勢也明朗，與之密切相關的租賃市場也開始活躍起來，大連租賃均價在3個月後終於開始回升，但距離恢復到往日水平仍需要一段時間。

數據來源：諸葛找房大連站

據諸葛找房數據研究中心統計的數據顯示，8月份大連市各居室租金，一居室租金均價為1948元/月，環比上漲0.12%，一居室作為最受年輕人歡迎的租賃戶型，在市場轉暖後價格微漲；二居室租金均價為2444元/月，環比上漲0.18%，作為租賃市場的中流砥柱，租金變化與整體租賃市場變化趨勢趨同；三居室及以上租金均價為3593元/月，環比上漲0.17%，隨著開學升學季的到來，雙職工父母孩子的上學接送問題，就落在了爺爺奶奶肩上，隨之需要大戶型房子來容納一家三代人的生活，房源需求量的增大，直接影響租賃房價的上漲。

數據來源：諸葛找房大連站

2.5.2 主要中心城區租金大部分環比上漲，疫情中心甘井子開發區微跌

8月份，主要中心城區租金均價排序，是中山區、沙河口區、西崗區、高新園區和甘井子區，與上月排序相同。租房市場中，中山區以城市CBD的優勢穩居租賃市場需求首位。

數據來源：諸葛找房大連站

與7月份相比，2020年8月份，受疫情影響最直接的甘井子區和開發區租金均價下跌，其他各主要城區的區域租金均價呈小幅上漲趨勢。上漲城區中，中山和西崗區城區租金均價環比漲幅相對較大，漲幅分別為0.29%和0.28%。

2.5.3 星海商圈居首位 中山區商圈佔據半壁江山

8月份，據諸葛找房統計的數據顯示，沙中山區寺兒溝商圈入圍租金均價TOP20，西崗區的鞍山路商圈跌出前20。除此外，入圍商圈均無變化。

沙河口星海商圈租金均價繼續蟬聯商圈租金榜冠軍，中山區的人民路和青泥窪橋緊隨其後，排位與上月持平；和平廣場和東港商圈排名與上月互換。商圈排序可以看出，中山區所屬商圈佔去榜單半數席位，作為最中心城區，它自身的經濟、交通、就業環境等優勢都無可比擬，租賃市場的發展空間也較明顯。

商圈租金TOP20

數據來源：諸葛找房大連站

備註：

二手住宅市場均價統計除文中體現主要城區外，旅順口、瓦房店等均被計算在內；

租金均價以市場租房及品牌公寓等所有整租房源參與計算：商圈租金排名選取房源量大於20的商圈；