新政調控下成都的房子還值得投資嗎？看資深投資者文章下的心聲

你好，我是成都房九爺；一個從事房產投資行業多年的資深投資專家。也是你尋找多時的買房軍師，目前已為10000+人提供了買房最佳解決方案。我不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！我只為你提供最實用的解決方法和建議。

以下內容精選至會員提問：

提問：有以下問題諮詢哈：1.2017年12月，在天府三街的香年廣場買了一個公寓住宅，標間約50個平方，買成81萬，加上手續費總共是84萬左右，今年12月份滿三年，我想12月後把這個房子賣了，然後在高新區重新買一套有投資價值的房租子，你覺得我是滿三年後賣還是滿五年後，現在買高新區新房有價值嗎？2.目前有成都高新區購房資格，想在成都買一套大平層，精裝修，地段不錯的大平層，有好資源推薦嗎？

回答：現在成都的限售是滿5年，沒有增值稅。如果稅費由買家出，當然3年或者5年其實影響都不大，如果是自己出，就要看能出多少了，如果太高，就不如再等2年。高新區目前沒有什麼值得關注的新盤。如果需要推薦二手房的話，這個就要看你的預算了。

提問：1、上海浦東市區有個老破小（塘橋），無學區，地段還不錯挺方便有地鐵，買了10年了，房齡92年的，有沒有必要出掉它。如果租的話其實很好租。2、A如果置換的話，邊上有個小區，房齡是00年的，有電梯，房型大一點，小區環境也挺好，咬咬牙加點錢再貸款能買，缺點是沒學區。3、B同樣的預算，再往邊上板塊去一點（源深），就是很好的學區，房價也很貴，都是高品質小區，交通也方便，但其中裡面有個較為老舊的（99年）小區無電梯，環境尚可，還能勉強買的起。4、我本身還有一套學區房，那個不動。問：要不要現在置換，置換的話AB兩個選擇哪個更好，綜合考慮一下居住和保值增值。你們沒有上海專家沒關係，從方法論角度幫我參謀參謀。另外呢，家裡老人還有一張房票，但不能貸款了，可以用他們的房票再全款搞一個市區老破小或外環略大房，但這樣前面說的置換就沒錢了。所以要不要先用他們的房票，還是我自己先置換。

回答：1、老破小如果看升值空間，肯定是不理想的，如果看租金收益，如果年租金收益率在6%以上還是可以保留，如果達不到建議還是換置。2、如果自己不考慮學區，我的建議是買電梯房，電梯房相對來說保值和增值都要強一些，另外，現在在做教育改革，學區房存在一定風險性。3、在不到萬不得已的情況下，不建議使用老人的房票，不能貸款，就是一種損失。

提問：目前在重慶有3套房，1套在九龍坡區（無貸款，面積80平2室，經濟適用房值85-90W左右，租金1900，樓下公交站/步行15分鐘環線袁家崗站、15分鐘2號線袁家崗站，2010年的房），1套在渝北區（面積70平，剩19W貸款，利率85折，值85W左右，分為兩套單間-一間1500租金---在做民宿每月6000左右，樓下公交車/地鐵環線民安大道站，10年的房），1套在北區照母山（130平，剩33W貸款，利率9折，三室，新裝修準備自住-上班近）

目前貸款總共9000左右，1900渝北+2500北區+裝修貸款10W（每月4500）裝修貸明年春節前還清。目前無存款。家庭年收入接近20W。

像我這種情況，未來該如何規劃？（想有所增值）能再買房置換嗎？

自己想法：（半年後還完裝修貸，準備操作置換房源）

1.買重慶解放碑（限貸兩套，已有貸款兩套）。或者在北區再買一套。或者是推薦哪個區域？

2.前段時間看了珠海唐家灣2.3W左右，也想在珠海投（這個區域不限購）。

3.海南2025年建成自貿港，投海南（沒房票）。

4.之前廣東河源有朋友推薦，不知道能買不？

回答：你好，我看了你的情況，我的建議是你的思路可以，可以考慮換置。1、重慶選籌思路:真內環+兩江四岸延長線+地鐵次新+單價1.5以內+3居國際社區，彈子石地鐵沿線，和黃御峰，和泓南山道、海語江山，東原D7等。2、珠海和海南都不建議投資。因為這2個地方都屬於文旅產業，後期的流動性差。接盤的人少。3、廣東目前投資重點考慮廣州：廣州「向東向南"發展，這是共識。如果投資的話，就要儘量買」城郊結合部「，目前來看就是7號地鐵線沿線，這麼⼀個半弧形的區域，萬博、大學城、老黃埔，這⼀個半弧形以內的區域是安全的，如果再遠再往外的話，就要謹慎了。

目前廣州重點推薦黃埔和番禺這2個板塊。①：黃埔：黃埔花園、萬科城市花園、君和名城 、黃埔雅苑、幸福港⿍峰、保利香雪山②：番禺：雅居樂花園、佰利山、萬科歐泊、翠山藍天。如果偏向於自住，就買科學城蘿崗那邊，東薈城、中海譽城、金色夢想，甚至科城山莊

提問：15年初有過一次成都市區的購房記錄，這套小三房是作為投資為目的購買，位置在二仙橋，因資金問題於去年售出。今年計劃重新購買200萬左右的三或者四房自住，根據資金實際情況來定。目前遇到的問題的是幾年前因為投資其它導致資金出問題，在17年年中有3次房貸未按時還款違約記錄，還有10次信用卡逾期記錄，但是都已還。今年因為疫情也導致在做的項目資金非常緊張，在9月多次網上貸款查詢，也有幾筆貸款，另外所持信用卡都已經刷完，目前處於風控狀態。我的問題是:1 目前我這種情況不再點網貸，且在購房前還清所有貸款，房子貸款有可能貸下來嗎？或者只能全款 2.接1的情況，目前還可以做哪些動作來補救？3. 因為還有大部分資金在外沒有收回來，但是在今年春節前必須下定的情況下，還有沒有可以籌資金的方式？

回答：1、幾年是申請不了房貸的，只能考慮全款。2,、就是所有的貸款按時還，不要點網貸，幾年內不要頻繁查詢自己的徵信。3、徵信已經出現問題，籌錢，只能考慮找朋友借，外面的其他貸款不要考慮，第一利息高，第二做不下來。

提問：本人50歲，在高新區有房子可住。我個人有天府新區剛需資格，明年八月家裡孩子會有一個高新區剛需資格，目前家庭可投資資金200萬，擬投資天府新區房子，投資兼顧自住，希望總價控制在300萬左右，如果控制在240萬的話，可以全款付。問1、預算有限的情況下，這200萬是等明年有高新資格了買還是現在投資天府新區？未來成都房價走向大概率如何？2、如果現在投資天府新區，是選新房還是二手房更好？3、新房看了招商公園，擬報名，但比較猶豫；招商公園、首開龍湖、中海天府裡哪個更適合？3、如果是二手房，投資哪個區域較好，麓鎮洋房如何？

回答：1、買房還是建議早買，成都樓市未來肯定是上漲的，所以萬一明年房子漲一波，就得不償失了，所以建議是現在買天府新區。2、天府新區除了南湖國際社區外，目前沒有什麼值得入手的二手房。3、招商公園、首開龍湖、中海天府，這幾個盤整體都非常不錯，如果在開盤價格差不多的情況下，建議選擇中海天府，從位置來說它要有優勢一些。4、二手房的話，這個預算，可以考慮主城區，如：華潤24城、天譽等樓盤。最後，洋房適合居住，不適合投資。

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房地產註定只有小部分人能賺錢，只有學習才能讓你跑在大部分人的前面；賺到更多的錢。九爺每日精力有限，無法一一解答！

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